ביהמ"ש העליון קבע: לצורך חישוב היטל השבחה של תוכנית חדשה - אין לנטרל את עליית הערך של תוכנית קודמת, שאושרה מכוח תמ"א 38
היטל השבחה הינו תשלום חובה, אשר משולם לוועדה מקומית לפי סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק, קובע כי "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה...".
סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק, קובע כי "השבחה" תהא לפי אחת משלושת פעולות תכנון - אישור תוכנית (מקומית או מפורטת), מתן הקלה או התרת שימוש חורג". תשלום היטל ההשבחה מתבצע אך ורק בעת "מימוש זכויות", קרי, בעת קבלת היתר בנייה, התחלת השימוש בפועל או בעת מכירה. תנאי לחיוב בהיטל השבחה הינו כי קיים קשר סיבתי בין עליית שוויים של המקרקעין לבין פעולת התכנון הרלוונטית.
תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית שנועדה לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. בתמורה לחיזוק הבניין ושדרוגו, הבעלים מקבלים תוספת זכויות לדירתם, והיזם מקבל זכויות לבניית דירות חדשות על גג הבניין. בפסיקה נקבע כי מאחר שהזכויות מכוח תמ"א 38 הן "זכויות ערטילאיות" (אשר מתגבשות רק עם הוצאת היתר בנייה) – אירוע המס ביחס אליהן יתגבש רק עם הוצאת היתר בנייה ולא בעת מימוש זכויות בדרך של מכר.
סוגיית הנטרול - כאשר מבוקש "לנטרל" את השפעתה של תמ"א 38 "במצב הקודם" (קרי, לפני אישורה), הכוונה היא להפחתת תרומתה של תמ"א 38 לשווי המקרקעין. ועל כן השווי "במצב הקודם" יהיה נמוך יותר. וכפועל יוצא מכך - ההשבחה תהא גבוהה יותר.
במשפטון זה נסקור את החלטת בית המשפט העליון, אשר דן בשאלה - האם בהערכת שווי המקרקעין "במצב הקודם" יש לכלול את תרומתה של תמ"א 38 להעלאת שוויים (מבלי שהוצא מכוחה היתר בנייה), או שמא יש לנטרל את השפעתה של תמ"א 38?
נסיבות המקרה:
ענייננו בשתי בקשות רשות ערעור בנוגע למכירת זכויות בנכס. האחת בתל אביב, שבה אושרה תוכנית רובע 3 והשנייה בירושלים, שבה אושרה תכנית 9988. שתיהן תוכניות מכוח תמ"א 38 (להלן: "תוכניות התמ"א"). במועד מאוחר יותר אושרה תוכנית נוספת המחייבת בהיטל השבחה (להלן: "התוכנית המשביחה"). ואז, בעלי הזכויות בכל אחד מהמקרים ביקשו למכור את זכויותיהם במקרקעין. בעת חישוב היטל ההשבחה, התעוררה השאלה - כיצד יש להעריך את שווי המקרקעין "במצב הקודם", קרי, במועד שלפני אישור התוכנית המשביחה.
האם יש להביא בחשבון את עליית הערך שנבעה מתוכניות התמ״א (אף שלא מומשה, קרי, לא התקבל בגינה היתר בנייה), או שיש "לנטרל" אותה.
לאור חשיבות הנושא והחלטות סותרות בוועדות ערר ובתי משפט מחוזיים, בית המשפט העליון איחד את הדיון והכריע בסוגיה.
טענות המערערות - הוועדה המקומית ת"א והוועדה המקומית י-ם (להלן: "המערערות"), טוענות כי עליית ערך המקרקעין שמקורה באישור תמ"א 38 צריכה להיות מנוטרלת בחישוב שווי המקרקעין "במצב הקודם". לטענתן, ההשבחה הנובעת מאישור תמ"א 38 משקפת אפשרות תכנונית ספקולטיבית בלבד. ומאחר שאין מדובר בהשבחה ממשית, יש לנטרל את השבחת תמ"א 38 "במצב הקודם". יתרה מכך, הכללת השפעתה של תמ"א 38 בשווי המקרקעין "במצב הקודם", תעלה את שווי המקרקעין ללא הצדקה, ותקטין את השבחתם באמצעות התוכנית המשביחה, עד כדי הענקת פטור מהיטל השבחה.
טיעוני המשיבים – אלה מבקשים לאמץ את גישתו של בית המשפט קמא, לפיו יש להתחשב בהשפעת תמ"א 38 על שווי המקרקעין במצבם שלפני התכנית המשביחה. כמו כן, בהתאם לדרישה בחוק, היטל השבחה נגבה אך ורק בגין השבחה שנוצרה כתוצאה מאישור תוכנית (קרי – דרישת הקשר הסיבתי), דרישה אשר אינה מתקיימת בענייננו. נטרול מלאכותי של עליית הערך אשר צמחה מעצם אישורה של תמ"א 38, גורר אחריו מיסוי שאינו מייצג את ערכם האמיתי של המקרקעין.
לאור השלכות הרוחב של סוגיה זו, נתבקשה עמדת היועמ"ש לממשלה. בתשובתה, מבקשת היועמ"ש לקבוע כי בעת הערכת שווי המקרקעין יש "לנטרל" את השפעת תחולתה של תמ"א 38 על המקרקעין. לטענתה קיים חשש ממשי כי אם השפעתה של תמ"א 38 לא תנוטרל משומת המקרקעין "במצב הקודם", משמעותה הינה מתן פטור כליל לנישום מהיטל ההשבחה. דבר אשר מסכל את תכליתו של היטל ההשבחה.
החלטת בית המשפט:
כבוד השופט אלכס שטיין, אשר כתב את פסק הדין, דחה (בהסכמת המשנה לנשיא נ' סולברג והשופט בדימוס י' אלרון) את ערעורן של המערערות ואת עמדת היועמ"ש וקבע כי בעת הערכת שווי המקרקעין "במצב הקודם" לצורך שומת היטל השבחה - אין להתעלם מתרומתה של תמ"א 38 לשווים של המקרקעין.
יצוין, כי המחלוקת בין בעלי הדין הינה בגין שתי גישות. האחת – בחישוב היטל ההשבחה יש להתעלם מעליית השווי אשר נגרמה בעקבות תמ"א 38. כך בשומת "המצב הקודם" יש "לנטרל" את עליית השווי ולהעריך את שוויו בהתאם למצב הקודם (גישת הנטרול). האחרת - בחישוב היטל ההשבחה יש לשום את שווי המקרקעין "במצב הקודם" כשהוא משקלל ומביא בחשבון את תרומתה של תמ"א 38 בשווי השוק (גישת ההכללה).
לדברי כבוד השופט שטיין, הסוגיה שלפנינו נטועה כל כולה בדיני המס ולא בדיני התכנון והבנייה. וזאת לאור העובדה כי עצם אישורה של תמ"א 38 אינו מכונן כל אירוע מס. לענייננו, אירוע המס היחיד הינו אישורה של התוכנית המשביחה, אשר מקיימת את שני התנאים המצטברים להתגבשותו של אירוע מס. קרי, אושרה תוכנית, וזו גרמה לעליית שוויים של המקרקעין.
כפי שכבר נפסק בעבר, אישור תמ"א 38, אינו מגבש אירוע מס, אלא אם כן הוצא מכוחו היתר בנייה. בנוסף, אישור תמ"א 38 אינו מקיים קשר סיבתי ישיר או קשר כלשהו לתוכנית האחרת אשר באה לעולם, ועל כן לא קיים חיוב בהיטל השבחה. כבוד השופט שטיין הדגיש כי לא כל פעולה תכנונית של רשות ציבורית, גם אם יש בה כדי להעשיר את האזרח, מכוננת אירוע מס הגוררת חיוב בהיטל השבחה.
לבסוף, קבע כבוד השופט שטיין, כי טענתן של המערערות והיועמ"ש בנוגע לכך שהלכה למעשה, ניתן פטור מהשבחה בגין תמ"א 38 בגין מכירת נכס דינה להידחות. הרי עצם אישורה של תמ"א 38 בכל מקרה אינו מגבש אירוע מס של השבחה. זאת ועוד, בהתאם לדין הקיים, גם בעת "מכר זכויות" לא נגבה היטל השבחה. על כן לא ניתן להחיל דין שונה בענייננו. קרי, לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין תמ"א 38, אך ורק לאור אישורה של תוכנית אחרת אשר חלה על המקרקעין.
הערת המחבר:
פסק הדין של בית המשפט העליון שם קץ לפסיקות סותרות בערכאות שונות. בכך הוא מוביל לתוצאה של וודאות אשר נדרשת לשוק הנדל"ן. בשים לב לעובדה כי אישורה של תמ"א 38 על מקרקעין, אינו מקנה כל וודאות לכך שהזכויות מכוחה ימומשו, וודאות זו תתגבש אך ורק בעת הוצאת היתר בנייה.
חיוב בהיטל השבחה מכוח תמ"א 38 ללא וודאות, הוביל למצב אבסורדי שבו בעלי זכויות, לא ניצלו את זכויותיהם, ואף לא בטוח כי יוכלו בעתיד לנצלן (לדוגמת היתכנות כלכלית). אולם בעת מכירת דירתם חויבו הם בהיטל השבחה (דוגמת תוכנית הרובעים בתל אביב).
כמו כן, הרעיון העומד בבסיס היטל ההשבחה הינו השתתפות בהוצאות הרשות המקומית ושיתוף הציבור בהתעשרותו של בעל מקרקעין אשר מקורו בפעולה תכנונית של הרשות. בכך שונה היטל השבח ממס שבח בגינו לא נדרש כל קשר סיבתי, וכל עליית ערך היא בגדר שבח המחייב במס שבח (אלא אם קיים פטור). כך שלא ניתן להרחיב את תכולת היטל ההשבחה גם למקרים נוספים אשר אינם מנויים בדין.
על פסק הדין הוגשה בקשה לקיום דיון נוסף אשר נדחתה ע"י כבוד השופטת יעל וילנר ביום 05.07.2026.
על פסק הדין הוגשה בקשה לקיום דיון נוסף אשר נדחתה ע"י כבוד השופטת יעל וילנר ביום 05.07.2026.
[ברמ 1975/24 ברמ 25226-04-25 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' לויתן אדיב שמואל (אדווין סמואל), פורסם בנבו 16.10.2025].
(עריכה: עו"ד אלמוג גלעד בסיוע של המתמחה מישל אלעבו, 14/07/26).
קטגוריות
ארכיון
- אוגוסט 2026
- יוני 2026
- מאי 2026
- אפריל 2026
- מרץ 2026
- פברואר 2026
- ינואר 2026
- דצמבר 2025
- נובמבר 2025
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
