העליון בפס"ד תקדימי: מי חייב בתשלום ארנונה על שטחים ציבוריים בקניון - חברת הניהול או השוכרים?
האם חברת ניהול של קניון רשאית להותיר בידיה שליטה בשטחים ציבוריים בקניון, אך להשתחרר מהחבות בארנונה באמצעות העברת החבות לשוכרי החנויות?
ארנונה היא מס אשר מוטל על נכסים המצויים בשטח שיפוטה של רשות מקומית, עבור פעולות ושירותים שהיא מספקת לתושביה. להבדיל ממסים אחרים המוטלים על בעלי נכסים מפאת בעלותם בנכס (היטל השבחה, לדוגמה), הוראות חוק ההסדרים במשק המדינה, מסמיכות את הרשויות המקומיות להטיל את החבות בארנונה על הגורם שמחזיק בפועל בנכס שבתחום שיפוטה: "...הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס".
לאורך השנים, פיתחו בתי המשפט מבחנים לבדיקת זהותו של החייב בארנונה ובראשם – "מבחן הזיקה הקרובה ביותר לנכס". על פי מבחן זה, מעניק בית המשפט בכורה לאותן זיקות המשקפות שימוש בפועל בנכס, כדוגמת שוכר, ולעיתים אף מחזיק שלא ברשות, ולמעשה מפיק הנאה מהשירותים שמספקת הרשות.
בשנים האחרונות, החלו רשויות מקומיות רבות לגבות תשלומי ארנונה גם עבור שטחים משותפים במבנים הכוללים מספר דירות או חנויות. חלוקת תשלום הארנונה עבור שטחים אלו נערכת על פי חלקו היחסי של שטח הדירה או החנות במבנה המשותף (בדומה לתשלומי "ועד בית" בבתים משותפים רבים), ותשלום זה חל בנוסף לתשלום בגין הנכס עצמו.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו התקדימי של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע בשאלה – האם חברת ניהול של קניון רשאית להותיר בידיה את השליטה המלאה בשטחים הציבוריים בקניון, אך להשתחרר מהחבות בארנונה באמצעות העברתה לשוכרי החנויות על פי חוזה?
נסיבות המקרה:
ענייננו במחלוקת בין מנהל הארנונה של עיריית תל אביב לבין חברת הניהול המפעילה קניון בתחומי העיר ומחזיקה בשטחים הציבוריים שבו, שלא הושכרו לשוכרי החניות בקניון. בחוזי השכירות שערכה החברה עם שוכרי החנויות, הוסכם כי בנוסף לתשלום הארנונה בגין שטח החנות, יישא כל שוכר גם בתוספת בשיעור של 25% מאותו שטח בעבור השטחים הציבוריים. כמו כן, צוין בחוזי השכירות כי השוכרים יירשמו כמחזיקים בשטחים המשותפים לצורך תשלום הארנונה, אך זאת מבלי להקנות להם כל זכות בשטחים אלו, שיוותרו בחזקתה ובשליטתה של החברה.
עם זאת, עיריית תל אביב סירבה להפיק דרישות תשלום לשוכרי החנויות ביחס לשטחים שבמחלוקת, ודרשה כי דרישת חיוב הארנונה תישא את שמה של החברה. בהמשך לכך, פנתה החברה לבית המשפט המחוזי ולאחר שזה קיבל את עמדתה וקבע כי על העירייה לפעול על פי ההסכמות החוזיות של החברה והשוכרים – הגישה העירייה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.
לטענת העירייה, ההסכמה החוזית שערכה החברה עם שוכרי החנויות, חלה במערכת היחסים הפנימית של הצדדים ואינה מחייבת אותה. כמו כן, ציינה העירייה כי החברה היא המחזיקה ובעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים שבמחלוקת, ומשכך יש לראותה כחייבת בתשלום הארנונה. מנגד, טענה החברה כי אין לחייבה בתשלום בגין השטחים הציבוריים בקניון, וכי חיובי הארנונה בגין שטחים אלה אמורים להיות מושתים על שוכרי החנויות, בהתאם לחלקם היחסי בהם. בנוסף, טענה החברה כי סירוב העירייה לגבות את תשלומי הארנונה עבור השטחים שבמחלוקת משוכרי החנויות, נעשה בחוסר סמכות וכי העירייה מחויבת לכבד את הסכמות הצדדים לפיהן השוכרים יסווגו כמחזיקים לצרכי ארנונה.
בשל אופייה העקרוני של המחלוקת התבקש היועץ המשפטי לממשלה להעביר את עמדתו בסוגיה. בחוות דעתו, תמך היועץ בעמדת העירייה, וציין כי לשיטתו אין לסטות מהכלל לפיו המחזיק בנכס הוא החייב במס הארנונה. על כן, המליץ היועץ לבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ואת קביעתו לפיה ההסכמה החוזית של הצדדים היא שמכתיבה את זהותו של החייב בארנונה.
החלטה:
עוד בטרם פסק בית המשפט העליון במחלוקת, נתנה החברה את הסכמתה לקבלת הערעור. אולם לאור ההיבטים העקרוניים שעוררה הסוגיה ובשל חשיבותה הפוטנציאלית למקרים אחרים – בחר בית המשפט העליון לפרט את הנימוקים לקבלת הערעור.
נקבע כי נקודת המוצא בשאלת זהות החייב בתשלום חובה נקבעת בדין ואינה נושא להסכמות חוזיות. במקרה זה, החברה לא הציגה כל עיגון חוקי המאפשר לה להמחות את החיוב בארנונה לשוכרים או לכל גורם אחר, ומשכך אינה רשאית "להעביר הלאה" את החבות בגין השטחים הציבוריים. בהקשר זה, ציין בית המשפט העליון כי הכרה באפשרות שכזו עלולה להוביל לעלויות גבייה נוספות הנובעות מפיצול של החבות – תוצאה שאינה מתיישבת עם תכלית החוק החותרת לייעל את הליכי הגבייה של הרשות המקומית.
בית המשפט העליון ציין בנוסף, כי השטחים שבמחלוקת משמשים כשטחים ציבוריים של הקניון, המוחזקים ומתוחזקים על ידי החברה ולא נמסרו לחזקתם של שוכרי החנויות. על כן, נפסק כי לאור היותה "בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס", יש להפריד בין סיווגה של החברה כ"מחזיקה" לצורכי ארנונה על פי דין, לבין ההסדר החוזי הלגיטימי שערכו הצדדים, שנועד לייצר חלוקה חשבונאית לפיה כל שוכר חנות יישא בחלק יחסי מעלויות הארנונה בגין כלל השטחים הציבוריים, ומחייב את הצדדים בלבד.
לאור זאת, בית המשפט העליון קיבל את הערעור וביטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי.
(ברמ 2462/19 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
