העליון: למרות שהביטוי "פאושלי" לא הוזכר בהסכם הבנייה - ההסכם ייחשב ככזה
וכן נפסק, כי שינויים ותוספות שעודכנו בתוכניות להסכם בנייה טרם חתימתו – לא יזכו את הקבלן בתמורה נוספת
בענף הבנייה קיימים מגוון סוגי התקשרויות בהסכמים להזמנת שירותי בנייה. על-פי רוב, הסכמים אלו יכללו אחד משני מתווים: "חוזה פאושלי" או "חוזה מדידה". בעוד שבחוזה על-פי מדידה, התמורה לה זכאי הקבלן מחושבת בהתאם לבנייה שבוצעה בפועל ובאמצעות שימוש ב-"כתבי כמויות" (כמות הברזל, בטון, צנרת ויתר החומרים הדרושים לבנייה) – חוזה הכולל "תמורה פאושלית", מגדיר מראש תמורה סופית ביחס להיקף הבנייה עליו הסכימו מזמין העבודה והקבלן המבצע.
כלומר, כאשר מזמין וקבלן עורכים חוזה פאושלי (או "חוזה מפתח") לביצועו של פרויקט מגורים, מתחייב הקבלן למסור למזמין דירות גמורות וראויות למגורים על פי מפרט טכני מוסכם, תמורת מחיר מוגדר וקבוע מראש. המשמעות של מתווה זה מטילה על הקבלן את כל עלויות הבנייה והחומרים על פי המפרט ותוכניות הבנייה שעליהם הוסכם בין הקבלן לבין המזמין. אולם כל עבודה שאינה מפורטת או נזכרת במפרט ובתוכניות הבנייה, אינה כלולה במסגרת המחיר הפאושלי של ההסכם, ועל המזמין לשלם עבורה בנפרד.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע בסכסוך בין קבלן מבצע לבין מזמין עבודות, באשר לסיווגו של הסכם בנייה שערכו הצדדים – האם ההסכם שנכרת הינו 'פאושלי', כטענת המזמין, או שמא מדובר בהסכם הכולל תמורה על-פי מדידה, כטענת הקבלן?
נסיבות המקרה:
לאחר שזכתה במגרש לרכישת מגרש ביישוב צור-יצחק, פנתה החברה הזוכה ("החברה") לחברה קבלנית ("הקבלן"), לקבלת הצעה לבניית 90 יחידות דיור ("הפרויקט"). זאת במקביל לבנייתם של שני פרויקטים נוספים שביצע הקבלן עבור החברה. בהמשך לכך, ובהתאם לתוכניות שסיפקה החברה, הגיש הקבלן הצעה לבניית הפרויקט בסך כולל של כ-32.6 מיליון שקלים.
במהלך המו"מ בין הצדדים, נקלע הקבלן לקשיים כלכליים, והחברה הודיעה על רצונה לחלט את ערבויות הביצוע שסיפק לה הקבלן בשני הפרויקטים הנוספים שבנה עבורה. בעקבות זאת, החל משא ומתן בין החברה לבין חברה קבלנית נוספת ("הקבלן החדש"), שבעליה הוא קרוב משפחתו של הקבלן המקורי.
במקביל לאירועים אלו, אישר שר הפנים תיקון לתקנות התכנון והבנייה, אשר קבע כי מרפסות שאינן עולות על 12 מ"ר, לא יחושבו במסגרת שטחי הבנייה המותרים – דבר אשר אפשר בנייה של כ-800 מ"ר נוספים בפרויקט. בשל כך, ערכה החברה שינויים בתוכניות הבנייה, ועל בסיסם חתמה עם הקבלן החדש על הסכם לבניית הפרויקט – וזאת בתמורה לסכום שצוין בהצעה המקורית של הקבלן.
לאחר השלמת בניית הפרויקט התגלעו בין הצדדים מחלוקות במספר נושאים, כאשר המרכזי בהם נגע להיקף העבודות שנכללו בהסכם הביצוע. בעוד שהחברה סברה כי ההסכם שנכרת בין הצדדים מהווה "חוזה פאושלי" עם תמורה מוגדרת מראש, דרש הקבלן החדש תמורה נוספת בגין השטחים שאושרו לאחר "תקנות המרפסות".
לטענתו, שטחים אלו לא נכללו בהצעת הקבלן המקורי, שקדמה לשינוי התוכניות, ומשכך הוא זכאי לתוספת תשלום עבור הגדלת היקף העבודה. עוד נטען כי המונח 'פאושלי' כלל לא הוזכר בנוסח הסכם הבנייה, ולכן לא ניתן לקבוע כי אכן מדובר בהסכם שכזה. כמו כן, טען הקבלן החדש כי על אף שבמהלך המו"מ טען בתוקף כי יש לעדכן את התמורה בהתאם לשינויים שנכנסו לתוכניות המעודכנות, הוא נאלץ לחתום על הסכם הבנייה, בשל לחץ רב שהפעילה החברה, ורצונה לממש את הערבות שסיפק לה הקבלן המקורי (קרוב משפחתו).
החלטה:
בית המשפט העליון דחה את טענות הקבלן, וקבע כי למרות היעדרה של המילה 'פאושלי' בהסכם הבנייה, הצדדים התכוונו לכרות הסכם פאושלי לבניית הפרויקט. נקבע כי העובדה שהתוכניות המעודכנות צורפו כנספח להסכם עליו חתם הקבלן החדש, מעידה אף היא באופן ברור על הסכמתו לביצוע כלל העבודות – לרבות השינויים והתוספות שנכללו בתוכניות החדשות – וזאת בתמורה לסכום שצוין בהסכם. עוד ציין בית המשפט בנימוקיו, כי כוונת הצדדים להיות ההסכם 'פאושלי', עולה בין היתר, מלוח התשלומים שצורף להסכם, אשר קבע מנגנון תשלום לפי שלבי ביצוע, כמקובל בהסכמים פאושליים.
באשר לטענות הקבלן החדש לפיהן נאלץ לחתום על ההסכם על רקע רצון החברה למימוש הערבות, נקבע כי למרות תחושת אי-הנוחות מכך שהחברה ניצלה את המצב אליו הגיע הקבלן ואת הערבויות הבנקאיות שהיו בידיה, ובחרה שלא להתחשב בתוספת הבנייה שאושרה לאחר ההצעה המקורית – הקבלן החדש קיבל על עצמו את הגדלת היקף העבודה בתמורה לסכום שצוין בהצעה המקורית. בהקשר זה, נקבע כי די בעובדה שהקבלן החדש לא הודיע על ביטול ההסכם, זמן סביר לאחר שהוסר האיום לכאורה של מימוש הערבות, כדי לדחות את הטענה לכפייה כלכלית שקדמה לחתימת ההסכם.
לאור זאת, בית המשפט העליון דחה את תביעת הקבלן לקבלת תמורה נוספת לתשלום תמורה נוספת, וקבע כי התמורה החוזית שנקבעה בהסכם כוללת את השינויים והתוספות שנכללו בתוכניות החדשות.
(עא 719/20 סלים לחאם יזמות ובניה בע"מ נ' שיכון ובינוי - סולל בונה תשתיות בע"מ)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
