גינדי כספי - עורכי דין - המחוזי הורה על ביטול הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38

המחוזי הורה על ביטול הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38

הערת אזהרה אינה בטוחה כה בטוחה

בהוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובפסיקות בתי המשפט לאורך השנים, נקבע כי הערת אזהרה הינה כלי משפטי שנועד להבטיח את זכויותיו של רוכש זכויות במקרקעין, בשלב הביניים שבין רכישת הזכות (השלב החוזי) ועד להשלמת העסקה ברישום על שם הרוכש (השלב הקנייני). בשל כך, זכתה הערת האזהרה למעמד "מעין-קנייני" וכבטוחה המקנה לבעל ההערה זכויות עודפות ביחס לנושים אחרים של מוכר הזכות (מעמד של "נושה מובטח"). כך, למעשה, הערת האזהרה מצמצמת את הסיכונים שאליהם חשוף הרוכש, ועל פי רוב מונעת תאונות משפטיות בדמות "עסקה נוגדת". כמו כן, הוראות חוק המקרקעין קובעות כי לאחר שנרשמת הערת אזהרה, מחיקתה תתאפשר, אך ורק, לבקשת מוטב ההערה או מכוח צו של בית-משפט.

כמו כן, מעמדה של הערת האזהרה כבטוחה להבטחת זכויותיהם של רוכשי דירות בפרויקטים הנבנים על ידי קבלנים או יזמים, הוסדרה בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. באמצעות רישום הערות האזהרה, מבטיח המחוקק הגנה על כספים ששילם רוכש למוכר דירה, בכל מקרה בו הקבלן לא עומד בהתחייבויותיו. על אף ההכרה במעמדה המיוחד של הערת האזהרה, נראה כי במקרים בהם לא ניתן יהיה להשלים את ההתחייבות נשוא ההערה כלל, מעמדה עלול להיחלש.

במשפטון זה, נסקור את החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר דן במעמדן של הערות אזהרה אשר נרשמו לזכות רוכשי דירות חדשות בפרויקט התחדשות עירונית שלא הושלם.

נסיבות המקרה:

ענייננו בחברה פרטית העוסקת בייזום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, אשר התקשרה בהסכם עם כלל דיירי בניין ברמת-גן, לביצוע פרויקט במתווה תמ"א 38. במסגרת ההסכם, הסכימו הצדדים כי בתמורה לחיזוק הבניין הקיים, הרחבת הדירות הקיימות וביצוע פעולות נוספות שתבצע החברה בעבור הדיירים – יעניקו הדיירים לחברה את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 ואת מלוא הזכויות בדירות החדשות שתבנה החברה מכוחן. כמו כן, הסכימו הצדדים כי בניית הפרויקט תתבצע באמצעות מימון ראשוני שיעמידו בעלי השליטה בחברה וכן מתקבולים שיתקבלו בידי החברה ממכירת הדירות הנוספות שתבנה בבניין. באשר לרוכשי הדירות, הוסכם כי אלו יקבלו בטוחה בדמות "הערת אזהרה" על זכויות הדיירים במקרקעין (באמצעות "יחידה הרישומית"). בהתאם, פעלה החברה למכירת הדירות החדשות ולטובת כל אחד מרוכשי הדירות נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו").

במרוצת הזמן, ניתן לגבי החברה היזמית צו פירוק עקב קשיים תזרימיים שחוותה. במסגרת צו הפירוק, מונה לחברה מפרק שהוסמך, בין היתר, לאתר מקורות מימון הדרושים להשלמת הבנייה. מתוקף תפקידו, ניסה המפרק להתקשר עם יזמים שונים לצורך השלמת בניית הפרויקט, אך אלה שללו על הסף את הצעתו, וסירבו להתחייב להסכמי המכר מול הרוכשים. לאור קשיים אלו, פנה המפרק לבית המשפט, בבקשה כי זה יצהיר שהערות האזהרה והסכמי המכר שנחתמו בין החברה לרוכשים מהווים "נכסים מכבידים" (ע"פ פקודת החברות, נכס מכביד הוא נכס שמעמיס הוצאות מיותרות על קופת הפירוק הזמני). כמו כן, ביקש המפרק למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות, ולוותר על הסכמי המכר על מנת לאפשר הזרמת מימון חדש לקופת הפרויקט.

מנגד, טענו רוכשי הדירות כי בית המשפט העליון כבר פסק בעבר כי מעמדה של הערת אזהרה הינו כמעמד שעבוד, ומשכך יש לראותם כ-"נושה מובטח" של החברה, הזכאי להגנה בהליכי הפירוק שנוהלו כנגד החברה.

החלטה:

בית המשפט נעתר לבקשת המפרק לבטל את ההתקשרויות בין החברה לרוכשי הדירות ולמחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים. בנימוקיו ציין בית המשפט כי ביטול הסכמי המכר והערות האזהרה שנרשמו מכוחם, הינו הדרך היחידה לחילוץ הפרויקט ממצבו העגום ולהביאו לכדי סיום. לפיכך, קבע בית המשפט כי הסכמי המכר והערות האזהרה שנרשמו על זכויות הדיירים בבניין לצורך הבטחת בהתחייבויות החברה, אכן מהווים "נכסים מכבידים" על נכסי החברה שבפירוק, ועל כן קיבל את בקשת המפרק "להשתחרר" מהם. עוד ציין בית המשפט בהקשר זה, כי עלות ביצוע ההתחייבויות של החברה עולה על היתרון הצפוי מהן, והדבר יגרום נזק משמעותי לקופת הפירוק והנושים.

בנוסף, בית המשפט המחוזי יצר הבחנה חשובה בין הערות אזהרה שנרשמו לצורך הבטחת בנייה של דירות שטרם נבנו לבין הערות אזהרה שנרשמו לגבי דירות קיימות, וקבע כי הערות אזהרה אשר נרשמו לגבי דירות שטרם נבנו אינן אלא התחייבות חוזית של החברה לבניית הדירות בלבד. משכך, ומשלא עמדה החברה בהתחייבויותיה על-פי הסכמי המכר – אין משמעות להערות האזהרה ולכן יש להסירן. כלומר, נוכח ביטול ההתקשרויות בין החברה לרוכשי הדירות, אין בסיס אמיתי להערות האזהרה שנרשמו לזכות הרוכשים.

הערת מערכת: נציין כי לפסק הדין משמעות רחבה, שכן הוא קובע כי רוכשי דירות אינם יכולים להסתפק בהערת אזהרה כבטוחה, ולמעשה מרוקן מתוכן את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. נראה כי גישתו של בית המשפט במקרה זה היא לבכר את טובתם של הנושים ואת קופת הפירוק על פני הגנה על האינטרס של רוכשי הדירות שכלפיהם התחייבה החברה. . פסיקתו של בית המשפט, בשילוב פסיקות רבות בנושא שבו נפסק אחרת, יוצרת מעין חוסר ודאות וחוסר אחידות בעולם המסחר. ככלל ועל-פי חוק, הערת אזהרה הינה אחת הבטוחות שהמחוקק קבע להבטחת כספי הרוכשים לפי חוק המכר. קביעת בית המשפט במקרה דנן יוצרת ספק, האם רוכשי דירות יכולים להסתפק ברישום הערת אזהרה ברכישת דירה מקבלן. התוצאה הישירה היא שרוכשי דירות יסרבו להסתמך רק על הערת אזהרה, וקבלנים ויזמים יידרשו לספק בטוחות טובות יותר מאלה שחוק המכר מספק.

(פר"ק 14785-05-18 בן מנחם ואח' נ' ספיר פרויקטים מגורי יוקרה בע"מ)

המחוזי הורה על ביטול הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38

קטגוריות

ארכיון

עוד מאמרים שיעניינו אותך: