עיריית ירושלים דרשה היטל השבחה מופרז וחטפה נזיפה מוועדת הערר: "התיאוריה גברה על המציאות, ולא נתנה לעובדות לבלבל אותה"
ועדת הערר להיטל השבחה מחוז ירושלים דחתה את עמדת הוועדה המקומית, על פיה אין להסתמך על עסקאות בשוק החופשי, כאשר בוחנים השבחה במסגרת פרויקט "פינוי-בינוי"
בעשור האחרון תחום ההתחדשות העירונית, אשר במרכזו פרויקטים במתווה של "פינוי-בינוי", תופס תאוצה ומשנה מן היסוד את פניהם של מרכזי הערים בכל רחבי הארץ. כפועל יוצא מכך, סוגיית מיסויים של פרויקטים של פינוי-בינוי, ובפרט הטלת חיובי היטלי השבחה על בעלי הזכויות, הפכה למרכזית ואף לאקוטית לפרויקטים אלו. זאת, בין היתר, נוכח החשש כי חיוב מאסיבי בהיטלי השבחה יביא לפגיעה קשה ברווחיות פרויקטים מסוג זה ואף יחבל בהוצאתם לפועל של פרויקטים עתידיים.
בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, חיוב בהיטל השבחה מוטל על בעלים של מקרקעין או חוכר לדורות, בשל עליית שוויים של המקרקעין, עקב אישור פעולה תכנונית, בדמות – תוכנית (תב"ע), מתן הקלה או התרת שימוש חורג. כמו כן, על פי הוראות החוק, מכירת דירה לאחר מועד אישורה של תוכנית, מהווה "מימוש זכויות" במקרקעין, במסגרתו בעל הדירה זוכה ליהנות מפירותיה של התוכנית המשביחה ("עליית שווי"). בשל התעשרות זו, נדרש בעל הדירה לשלם לוועדה המקומית את היטל ההשבחה, בהתאם לשומת ההשבחה שמופקת על ידה. שיעור היטל ההשבחה שיידרש לשלם בעל הזכויות במקרקעין בגין הפעולה המשביחה, הינו מחצית משווי ההשבחה. לשם כך יש להעריך את שווי המקרקעין בשוק החופשי בשני מועדים רלוונטיים – לפני אישור הפעולה המשביחה ("המצב הקודם") ולאחריה ("המצב החדש"). ההפרש שיתקבל מחיסור שווי המקרקעין במצב הקודם משוויים במצב החדש, מגלם את ההשבחה שממנה מחושב היטל ההשבחה.
במשפטון זה, נסקור את החלטת ועדת ערר מחוז ירושלים שניתנה לאחרונה, אשר נדרשה להכריע בשאלה – כיצד תחושב ההשבחה בגין מכירת דירת מגורים המצויה במקרקעין שהושבחו עקב תוכנית "פינוי-בינוי"? האם על ידי השוואת שווי הדירה הנמכרת טרם אישור התוכנית ולאחריה (הדירה "הישנה" אל מול הדירה "החדשה" שתתקבל במסגרת הפרויקט) או שמא באמצעות הערכת שווי של זכויות הבנייה במקרקעין, לאחר אישור התוכנית המשביחה?
נסיבות המקרה:
ענייננו במספר בעלי דירות בשכונת עיר גנים בירושלים, שמכרו את דירותיהם בסמוך לאחר אישורה של תוכנית "פינוי-בינוי" שחלה על המקרקעין, במסגרתה אושרה בנייה של למעלה מ-400 דירות חדשות, במקום 100 הדירות הקיימות בפועל. בהתאם לכך, קיבל כל אחד מבעלי הדירות שומת השבחה מנופחת ובלתי סבירה, שחלקן אף העריכו את שווי היטל ההשבחה בסכום העולה על שווי המכירה של אותה דירה. על כן, החליטו בעלי הדירות להשיג על השומה במסגרת הליך קביעת השומה ע"י שמאי מכריע. לאחר פרסום השומה המכרעת שצידדה בעמדת בעלי הדירות, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לא השלימה עם ההכרעה, והגישה ערר בפני ועדה הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה.
לטענת הוועדה המקומית, יש להתעלם ממחיר השוק הריאלי של הדירה הנמכרת ולהעריך את עליית השווי שנבעה מאישור התוכנית, על פי החלק היחסי של המוכרים בזכויות הבנייה שניתנו למתחם "הפינוי-בינוי" בכללותו. לשיטתה, אופן חישוב זה עולה בקנה אחד עם הוראות חוק התכנון והבנייה, ומחייב התייחסות לכלל זכויות הבנייה שהעניקה תוכנית "הפינוי-בינוי" למקרקעין, להבדיל מ"דירות התמורה", אותן עתידים הדיירים לקבל.
לעומת זאת, טענו המוכרים כי יש להעריך את שווי הדירות לאחר אישור התוכנית – וכפועל יוצא מכך את שיעור ההשבחה – בהתאם לתגובת השוק לאישור התוכנית ובהתעלם מזכויות הבנייה הנוספות שהעניקה התוכנית ותנוצלנה בפועל על ידי יזם הפרויקט, שיתקשר עם דיירי המתחם בהסכם "פינוי-בינוי". כלומר, לשיטת המוכרים, לצורך חישוב עליית השווי שנבעה מאישור התוכנית החדשה, יש לחשב את ההפרש שבין שווי הדירה "הישנה" לבין שווי הדירה "החדשה" בלבד, ואין לכלול בתחשיב זה זכויות בנייה נוספות שלא ינוצלו בפועל על ידי דיירי המתחם.
החלטה:
וועדת הערר קיבלה את עמדת המוכרים, וקבעה בצורה נחרצת כי: "נדמה שהמתודה השמאית והפרשנות המשפטית הביאו את הועדה המקומית לתכנון ובנייה לאובדן הרגישות האנושית הנדרשת במקרים שבפנינו. תכונות של פתיחות, ראייה חדה וחשיבה בהירה כמו גם ביקורתיות ובחינה עצמית הנדרשות מרשות ציבורית, נאלמו דום במקרה שבפנינו".
כמו כן, קבעה ועדת הערר כי אף שהמציאות טפחה על פניה של הוועדה המקומית, הרי שזו המשיכה לדבוק במודל אלטרנטיבי-תיאורטי, תוך כדי התעלמות מוחלטת מהשיקולים הרציונליים העומדים בבסיס פרויקטים המקודמים במתווה של פינוי-בינוי.
בנימוקיה, הזכירה ועדת הערר, כי על פי המתווה המקובל בהסכמי "פינוי-בינוי", מקבלים דיירי המתחם דירה "חדשה" מיזם הפרויקט עמו התקשרו, ומנגד מעניקים ליזם את יתרת זכויות הבנייה שהעניקה התוכנית. משכך, ציינה ועדת הערר כי דיירים במתחמי "פינוי-בינוי", כדוגמת המוכרים בענייננו, אינם נהנים ממימוש כל זכויות הבנייה שהעניקה התוכנית החדשה.
על כן, נקבע כי קבלת מדיניות הוועדה המקומית תביא לאבסורד ולתוצאה חסרת כל היגיון, לפיה תוכנית הפינוי-בינוי לא הביאה כלל ל-"התעשרות" של המוכרים, שכן בהתאם לשומת הוועדה, דירותיהם נמכרו בהפסד כספי ניכר. כלומר, לא רק שהתוכנית לא השביחה את המקרקעין, אלא אף פגעה בשוויים. בהקשר זה, ציינה ועדת הערר כי מהתנהלות הוועדה המקומית עולה כי: "גברה התיאוריה על המציאות, ובלשון העם לא נתנה לעובדות לבלבל אותה", בעוד שידה של הוועדה המקומית " צריכה הייתה לרעוד בטרם שלחה את חשבון החיוב לנישומים".
לאור זאת, ועדת הערר אימצה את גישת המוכרים, ולפיה חישוב היטל ההשבחה הראוי במכירת דירות שלגביהן אושרה תוכנית "פינוי-בינוי", ייערך בהתאם לשווי "דירת התמורה" שתתקבל אצל דיירי המתחם בלבד, מבלי לכלול בתחשיב זה את כלל הזכויות שהעניקה התוכנית למקרקעין בכללותם (קרי – ללא "דירות היזם")*.
לסיכום, נקבע כי השומה המכרעת, אשר צידדה בעמדת המוכרים – תישאר על כנה. כמו כן, ובשל התעקשות הוועדה המקומית שלא למשוך את הערר, חרף המלצותיה של ועדת הערר, נפסקו לחובתה הוצאות בסך של 15,000 שקלים, בכל אחד מארבעת העררים שהגישה.
* להרחבה בעניין זה, ראו: ערר 85224/14 אשדר חברת לבנייה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.
** גילוי נאות: עוה"ד אלירן דדון ועומר דגן ממשרד עורכי דין גינדי כספי ושות', ייצגו בערר זה את בעלי הדירות (המשיבים).
(ערר (י-ם) 8012/20 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' אמבה אייהלו)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
