המחוזי: רוכש קרקע חייב לפעול בשקידה לרישום הערת אזהרה ולמניעת עסקאות נוגדות
כאשר בעלים של נכס מקרקעין מתחייב להקנות את הזכויות בו לשני גורמים במקביל, נוצרת "תאונה משפטית" שעניינה – עסקאות נוגדות. בהתאם לברירת המחדל הקבועה בחוק המקרקעין, במקרה שכזה תינתן הבכורה לעסקה הראשונה בזמן על פני זו שנערכה לאחריה. אלא אם הרוכש השני בזמן "פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה".
כלומר, על אף ברירת המחדל, תגבר זכותו של רוכש מאוחר, בכפוף לעמידתו בשלושה תנאים מצטברים: השלמת העסקה ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), תשלום תמורה ממשית בעד הנכס (להבדיל ממחיר שאינו ריאלי) והתנהלות בתום לב לכל אורך שלבי העסקה.
עם זאת, לאורך השנים החילו בתי המשפט את חובת תום הלב גם על הרוכש הראשון בזמן. במסגרת חובה זו, נפסק כי הרוכש המוקדם נדרש לפעול לרישום הזכות על שמו, או לכל הפחות לפעול לרישום "הערה אזהרה" תוך זמן סביר, ובכך למנוע את התאונה המשפטית.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת, אשר נדרש להכריע בתחרות זכויות בין שתי עסקאות נוגדות שלא נסתיימו ברישום, כאשר זו הראשונה נערכה בשלהי שנות ה-80 של המאה הקודמת, אך לא נסתיימה ברישום, ואף לא נרשמה הערת אזהרה בגינה.
נסיבות המקרה:
בשנת 1987 חתמה חברה פרטית, שכל מניותיה מוחזקות על ידי הקרן הקיימת לישראל, על הסכם מכר ולפיו רכשה מאדם פרטי את כל זכויות הבעלות במקרקעין פנויים שבבעלותו בצפון הארץ ("העסקה הראשונה"). לאורך השנים, נמנעה החברה מלהעביר את זכויות הבעלות על שמה, ואף לא פעלה לרישום הערת אזהרה על זכויות המוכר בגין העסקה.
בשנת 2007 נפטר הבעלים הרשום ובהתאם לצוואתו נרשם אחד מבניו כבעלים של המקרקעין במרשם הזכויות. בשנת 2016, למעלה מתשע שנים ממועד פטירתו של הבעלים הרשום, חתם יורשו על הסכם מכר נוסף למכירת הזכויות במקרקעין לרוכש פרטי, בתמורה לסך של 130,000 שקלים ("העסקה השנייה"), ובסמוך לכך נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכש על זכויות היורש.
עוד בטרם הושלמה העברת הזכויות לטובת הרוכש המאוחר, נודע לחברה על ביצוע העסקה השנייה, ומשכך הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי. במסגרת התביעה, ביקשה החברה להכיר בה כבעלים של המקרקעין, ולהורות על מחיקת ההערה שנרשמה לטובת הרוכש. לטענתה, המנוח לא היה יכול להוריש את "מה שאין לו" לבנו, ומשכך יש להעדיף את זכויותיה מכוח העסקה הראשונה בזמן.
כמו כן, טענה החברה כי לא התקיימו התנאים הדרושים להעדפתו של הרוכש המאוחר בזמן. לשיטתה, היורש והרוכש היו מודעים להתחייבות המנוח במסגרת העסקה הראשונה, ולכן יש לראותם כמי שפעלו בחוסר תום לב. ביחס לתנאי "התמורה", טענה החברה כי הסכום ששולם על ידי הרוכש המאוחר אינו מהווה "תמורה ממשית" בעבור המקרקעין, וכראייה לכך הציגה שמאות מטעמה לפיה שווי המקרקעין הינו בסך של 340,000 שקלים. בנוסף, ציינה החברה כי רשות המיסים לא הכירה בשווי הנקוב בהסכם המאוחר, ודרשה כי תשלום המס יחושב לפי שווי של 170,000 שקלים. עוד טענה החברה כי היורש והרוכש פעלו לרישום הערת אזהרה בלבד, ולא השלימו את העסקה ברישום הזכויות על שם הרוכש, כפי שמתחייב בחוק, ומשכך לא התקיימה הדרישה ל"השלמת הרישום".
מנגד, טען הרוכש המאוחר, כי יש להעדיף את זכותו לאור מחדלה של החברה שלא השכילה להשלים את העסקה ברישום במשך כ-29 שנים, ואף לא פעלה לרישום הערת אזהרה בגינה. כמו כן, טען כי פעל בתום לב בכל שלבי העסקה, וכי לא ידע על העסקה המוקדמת שערך המנוח עם החברה. באשר לתנאי התמורה, נטען כי הפער בין התמורה ששולמה על ידו לבין זו שהוכרה לצורכי מס (40 אש"ח), הינו זניח, ומעיד כי מדובר בתמורה ממשית וריאלית. ביחס לתנאי "השלמת הרישום" – ציין הרוכש כי על אף שלא השלים את העסקה השנייה ברישום, יש להעדיף את זכותו להירשם כבעלים של המקרקעין, וזאת נוכח מחדלי החברה.
החלטה:
בית המשפט דחה את טענות החברה, וקבע כי על אף שאין מחלוקת כי החברה רכשה את המקרקעין כדין, החברה לא הציגה כל הסבר סביר להימנעותה מרישום זכויותיה בטאבו, או לכל הפחות לרישום הערת אזהרה, במשך תקופה כה ארוכה. נקבע כי החברה הפרה את חובת תום הלב המוטלת על רוכש קרקע, המחייבת אותו לפעול בשקידה סבירה לרישום הערת אזהרה, שנועדה להגן על זכויותיו, אך במקביל למנוע תאונה משפטית בדמות "עסקה נוגדת". על כן, ולאור מחדליה של החברה, נקבע כי יש להעדיף את זכותו של הרוכש המאוחר – אף אם עסקה זו לא נסתיימה ברישום.
בהמשך לכך, פנה בית המשפט לבחון האם התקיימו שני התנאים הנוספים הנחוצים להכרה בעסקה המאוחרת כעדיפה על זו הראשונה. בשאלת תום הלב, העדיף בית המשפט את עדויות היורש והרוכש לפיהן לא הייתה בפניהם כל אינדיקציה לקיומה של עסקה סותרת, וציין כי החברה לא הציגה כל ראייה המעידה על חוסר תום לב מטעם הרוכש המאוחר.
באשר לתנאי התמורה, דחה בית המשפט את השמאות שהציגה החברה בשל פגמים שנפלו בה, וציין כי האינדיקציה היחידה באשר לשווי הריאלי של המקרקעין, מלבד התמורה שנקבעה בעסקה השנייה, נמצאת בהערכת השווי שנקבעה על ידי רשות המיסים (170 אש"ח). על כן, בית המשפט קיבל את עמדת הרוכש, וקבע כי פער של 40,000 ₪ בין המחיר הנקוב בהסכם לבין המחיר שנקבע על ידי גוף אובייקטיבי בדמות רשות המיסים, מהווה סממן לתמורה ממשית בעבור הנכס.
לאור כל זאת, בית המשפט המחוזי דחה את התביעה, וקבע כי בנסיבות מקרה זה התקיימו התנאים המצדיקים הכרה בעסקה המאוחרת עם הרוכש על פני העסקה הראשונה שערכה החברה.
(תא (נצ') 10583-07-16 הימנותא בע"מ נ' יוסף שדאד)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
