איך לבצע השבה בעקבות ביטול הסכם - כאשר ההשקעה של הצדדים כללה לא רק השקעה כספית?

הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, קובעות כי מרגע שבוטל חוזה בשל הפרה של מי מהצדדים לו, נדרש כל אחד מהצדדים להשיב את שקיבל במסגרת ההתקשרות, ללא תלות בזהות הצד המפר. הרציונל העומד בבסיס עיקרון ההשבה, נועד, בין היתר, למנוע התעשרות שלא כדין של מי מהצדדים לחוזה, ומשכך מחייב הדדיות והתעלמות מרעיון "אשמה".

כלומר, למרות שזכות הביטול וכן הזכות לדרוש פיצויים בגין הפרת חוזה מוקנות לצד הנפגע בלבד – עיקרון ההשבה חל על כל הצדדים להתקשרות באופן שוויוני וניטרלי. בעוד שבמרבית העסקאות במקרקעין ביטולו של חוזה יכלול השבה של תמורה כספית מוגדרת וברורה ששולמה עד לאותו המועד, "טובות הנאה" הניתנות במסגרת התקשרות חוזית עלולות להעלות קשיים ושאלות באשר לשווין הכספי.   

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית-משפט השלום בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בשאלה – כיצד יש לבצע השבה בעקבות ביטולו של הסכם, כאשר ההשקעה של הצדדים כללה לא רק השקעה כספית, אלא גם יוזמה, ידע וזמן.

נסיבות המקרה:
בשנת 2013 גיבשו שני אחים יוזמה משותפת לרכישת נכס מקרקעין לטובת מיזם נדל"ן. במסגרת שיתוף הפעולה, איתר אחד האחים דירת מגורים קטנה ברמת גן, בעלת פוטנציאל השבחה בדמות זכויות בנייה שטרם נוצלו, המאפשרות להרחיב את הדירה ואף לבנות מעליה דירה נוספת. בתוך כך, אחד האחים ובת זוגו התקשרו בחוזה לרכישת הדירה בתמורה ל-770 אלף שקלים ומספר ימים לאחר מכן ערכו הסכם שיתוף עם האח. על פי הסכם השיתוף, הסכימו הצדדים כי בני הזוג יחתמו על החוזה לרכישת הדירה, ישלמו סך של כ-300 אלף שקלים למוכר במזומן וייטלו על שמם משכנתה בגובה יתרת התמורה – שהחזריה יעשו באמצעות דמי השכירות שיתקבלו מהשכרתה, אך האחריות לכך תוטל על האח הנוסף. עוד קבע הסכם השיתוף, כי על אף שרכישת הזכויות נערכה על ידי בני הזוג בלבד, הדירה וזכויות הבנייה תהיינה בבעלות משותפת של הצדדים. כמו כן, כלל ההסכם הוראות לפיהן לאחר השלמת המיזם, הדירה החדשה שתיבנה תוקצה לאח ואילו הדירה שנרכשה ושתורחב באופן משמעותי במהלך מימוש המיזם, תיוחד לבני הזוג.

עם זאת, לאחר שחדל האח מלשלם את החזרי המשכנתה באמצעות דמי השכירות שגבה מהשכרת הדירה, הגישו בני הזוג תביעה כנגד האח בטענה להפרת הסכם השיתוף ובקשה להצהיר כי הדירה הרשומה על שמם הינה בבעלותם הבלעדית. לטענתם, מלכתחילה היה ברור לצדדים כי הם אלו שרוכשים את הדירה וכי זכויות האח מתמצות לכל היותר בזכויות הבנייה, המאפשרות להקים דירה נוספת שתיוחד לו. מנגד, טען האח כי בני הזוג הם אלו שהפרו את התחייבויותיהם כלפיו, בין היתר, כי בשל היעדר שיתוף הפעולה של בני הזוג לא צלחו הליכי התכנון שקידם למימוש זכויות הבנייה שהוצמדו לדירה. זאת, על אף שלטענתו השקיע את כל מרצו וזמנו באיתור הנכס ובקידום המיזם, ואף קיבל את אישורה העקרוני של הוועדה המקומית לקבלת היתר בנייה. על כן, טען האח כי יש להורות לבני הזוג לקיים את הוראות ההסכם ולדחות את התביעה.    

החלטה:
נקבע כי האח הפר את הסכם השיתוף באופן המקנה לבני הזוג את הזכות להביאו לסיומו, וכי בנסיבות מקרה זה, בהן קיום ההסכם מחייב שיתוף פעולה ויחסים תקינים בין השותפים – אין לקבל את דרישת האח לאכיפת ההסכם. עם זאת, ועל אף שבני הזוג חתמו על חוזה הרכישה ונרשמו כבעלי הזכויות בדירה, נקבע כי הסכם השיתוף יצר בעלות משותפת בדירה ובזכויות הבנייה הנוספות והגדיר את תרומתו של כל אחד מהצדדים לקידום המיזם המשותף. נקבע כי בעת עריכת הסכם השיתוף חברו להם יחד מספר מרכיבים שונים, שכללו בין היתר: רעיון יזמי, מאמצים לאיתור נכס, השקעה כספית ונקיטת פעולות לקידום תכנון ורישוי.

על כן, ציין בית המשפט כי משבוטל ההסכם כדין, זכאי כל צד להשבת השקעתו במיזם המשותף. בהקשר זה, נקבע כי בעוד שבני הזוג נשאו בנטל המימון של המיזם, תרומתו של האח התבטאה בהבאת היוזמה והשקעה ממרצו ומזמנו לקידום המיזם מול רשויות התכנון. נקבע כי התעלמות מחלקו של האח במערכת היחסים החוזית, תביא לתוצאה לא הוגנת ולאי-קיום עיקרון ההשבה המתחייב מביטולו של ההסכם. משכך, נקבע כי יש לחלק את הנכסים שנצברו במסגרת המיזם המשותף בין הצדדים, בהתאם לתרומתו של כל אחד מהצדדים ליצירתו של הקניין המשותף (דירת המגורים וזכויות בנייה נוספות).

לאור זאת, בית המשפט העריך את חלקו של האח על דרך האומדנה, וקבע כי תרומתו למיזם המשותף נאמדת בסך של 235 אלף שקלים. על כן, קבע בית המשפט כי יישום מסקנותיו מחייב להורות על "פירוק השיתוף" באמצעות מכירת הדירה והורה על מינוי כונס שינהל את ההליך המכירה ויפעל לביצוע ההשבה מתוך תמורת המכר שתתקבל, בהתאם להשקעתו של כל אחד מהצדדים להסכם.

(ת"א 53189-04-15 ליזרוביץ ואח' נ' ליזרוביץ)