העליון: תשלום היטל ההשבחה בגין חריגות בנייה ש"הוכשרו" בדיעבד - יחול במועד קבלת היתר או במכירת הזכויות
בית המשפט העליון דחה את עמדת היועמ"ש ועיריית ירושלים, ופסק: תשלום היטל ההשבחה בגין חריגות בנייה ש"הוכשרו" בדיעבד – יחול במועד קבלת היתר בנייה או בעת במכירת הזכויות – ולא במועד אישור התוכנית המכשירה
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעלי מקרקעין או חוכרים לדורות, בשל "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". עם זאת, חוק התכנון והבנייה מבחין בין מועד החיוב בהיטל ההשבחה ("אירוע המס"), שנוצר עם אישורה של פעולה תכנונית משביחה, לבין המועד לתשלום ההיטל אשר חל במעמד "מימוש זכויות". פער הזמן בין שני היבטים אלה – אירוע המס ומועד תשלומו – מביא לידי ביטוי את אחד העקרונות היסודיים בדיני המס: "עקרון המימוש". על פי עיקרון זה, על בעלי מקרקעין לשאת בפועל בתשלום היטל ההשבחה, רק במועד בו הוא מפיק הנאה כלכלית מההשבחה, להבדיל מהתעשרות "על הנייר".
חוק התכנון והבנייה מגדיר שלושה מועדים שונים המהווים 'מימוש זכויות במקרקעין': (1) היתר בנייה – "קבלת היתר לפי חוק זה לבנייה או לשימוש בהם..."; (2) התחלת שימוש בפועל – "התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התוכנית...; (3) מכר זכויות – "העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה...".
אולם, בעוד שאירועי "מימוש" בדמות קבלת היתר בנייה ומכר זכויות, נדונו לאורך השנים בפסיקות רבות של בתי המשפט, מעמדה ותחולתה של החלופה השנייה בדבר "התחלת שימוש", זכו רק לאחרונה לדיון ולהכרעה בבית המשפט העליון.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע בשתי שאלות מרכזיות – מהם הכללים החלים על החיוב בהיטל השבחה בגין בנייה שבוצעה באופן בלתי חוקי, אך "הוכשרה" בהמשך על ידי תוכנית משביחה? והאם מועד החיוב בהיטל הוא בעת הוצאת היתר בנייה בהתאם לתוכנית או שמא ניתן לראות במועד אישורה של התוכנית כהתחלת שימוש המקימה חובת תשלום?
נסיבות המקרה:
ענייננו במספר בעלי נכסים בירושלים, שביצעו בנכסיהם חריגות בנייה בניגוד לתוכניות שחלו באותה העת. לימים, אושרה תוכנית מתאר חדשה אשר "הכשירה" את חריגות הבנייה והעניקה לבעלי הנכסים את האפשרות להפיק היתרים לחריגות שביצעו. התוכנית המשביחה לא הובאה לידיעת בעלי הנכסים, ורק לאחר שהתבקשו על ידם היתרי בנייה או הוגשו דיווחים על מכר זכויות – הפיקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבעלים דרישות תשלום היטל השבחה. עם זאת, בדרישות התשלום צוין כי "מימוש הזכויות" נערך במועד אישור התוכנית המשביחה, וזאת בהתאם לחלופה העוסקת ב-"התחלת שימוש". לאור פרקי הזמן שחלפו ממועד אישור התוכנית המשביחה לבין מועד הוצאת היתר הבנייה או מכירת הנכס (לעיתים כעשור ולעיתים אף למעלה מכך) – התווספו לדרישות התשלום חיובים משמעותיים בגין ריבית פיגורים.
על כן, פנו בעלי הנכסים לוועדת הערר המחוזית ובהמשך לבית המשפט המחוזי, וטענו כי החלופה בדבר "התחלת שימוש" עוסקת במקרים מיוחדים בהם לא נדרש היתר בנייה למימוש הזכויות. לטענתם, ככל שניצול זכויות מכוח תוכנית מחייב הוצאת היתר בנייה – רק מתן היתר או מכירת הנכס מהווים אירוע מימוש המחייב תשלום היטל השבחה. לאחר שבית המשפט המחוזי קיבל את עמדת הבעלים, הגישה הוועדה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.
לטענת הוועדה המקומית, יש לפרש את החלופה בעניין "התחלת שימוש", ככזו החלה גם על שימוש שקדם לאישורה של התוכנית המשביחה. בהתאם לכך, טענה הוועדה כי יש לחייב את הבעלים בתשלום היטל השבחה, ממועד אישורה של התוכנית ש"הכשירה" לראשונה את חריגות הבנייה, ללא תלות בשאלה אם הופק היתר להכשרת החריגות. לשיטתה, מועד המימוש בנסיבות אלו חל עם אישור התוכנית או במועד שבו החל השימוש בפועל, לפי המאוחר – ולכן יש לחייב בריבית פיגורים החל ממועד זה. כמו כן, טענה הוועדה כי קבלת פרשנותה לחוק, תעודד הסדרת עבירות בנייה ומנגד תמנע מצב שבו "חוטא יצא נשכר".
בשל החשיבות המיוחדת של סוגיה זו, הצטרף היועץ המשפטי לממשלה כצד להליך. בחוות דעתו, תמך היועץ בגישתה של הוועדה המקומית וסבר כי כאשר מאושרת תוכנית משביחה המכשירה שימוש שלא הותר בעבר, ואף אם הוא כפוף להוצאת היתר בנייה – יש לראות במועד אישור התוכנית "מימוש זכויות" המקים את החובה לתשלום ההיטל. בנוסף, אימץ היועץ את עמדת הוועדה לפיה קבלת עמדת הבעלים סותרת את המדיניות המשפטית הרצויה, ולמעשה תתמרץ עברייני בנייה להימנע מהסדרת חריגות באמצעות היתרים.
החלטה:
בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע כי במקרים שבהם נעשה שימוש ללא היתר בנכס, אשר הוכשר בדיעבד בעקבות אישור תוכנית משביחה – מועד המימוש לצורך תשלום היטל ההשבחה יהיה מועד קבלת היתר הבנייה או מועד העברת הזכויות בנכס. נקבע כי נוסח החלופה העוסקת ב"התחלת שימוש" מעיד כי יש להחיל חלופה זו רק בנסיבות בהן די באישור התוכנית כדי להתיר את השימוש. כלומר, החלופה בדבר "התחלת שימוש" נועדה לתת מענה רק למקרים מיוחדים בהם לא נדרש היתר למימוש הזכויות, וכאשר הוראות התוכנית כשלעצמן מתירות את השימוש שהיה אסור בעבר.
כמו כן, בית המשפט העליון דחה את עמדת הוועדה המקומית והיועץ המשפטי לממשלה, לפיה קבלת פרשנות זו פוגמת בשיקולי מדיניות ומעניקה לעברייני בנייה תמריצים שליליים. בהקשר זה, נקבע כי חוק התכנון והבנייה, כמו הסדרים פליליים ומנהליים נוספים הקבועים בדין, מאפשרים לרשויות התכנון להפעיל את סמכותן לאכיפת חוקי התכנון – אף ללא שימוש בסוגיות השבחה.
עוד נקבע, כי במצב דברים חריג בו אושרה תוכנית המכשירה בנייה לא חוקית קיימת, הטיפול בהסדרת חריגות בנייה באמצעות היתרי בנייה, רובץ לפתחן של הרשויות לא פחות מאשר לפתחם של בעלי הנכסים. בעניין זה, צוין כי ככל שרשויות התכנון והבנייה יפעלו כמצופה מהן – בין אם באמצעות מסירת מידע רלוונטי לבעלי נכסים ועידודם להסדרת חריגות ובין אם על ידי נקיטת הליכי אכיפה – יהיה בכך כדי לתת מענה לצורך בצמצום עבריינות בנייה וכן למנוע מצב של "חוטא יוצא נשכר".
(ברמ 6526/19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' רות נקר)
קטגוריות
ארכיון
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
