האם זכויות חלקיות בדירת מגורים מזכות בפטור מהיטל השבחה? תחולת הפטור, איגום זכויות ומימוש במקרקעין בראי פסק הדין בעניין אלקובי
במשפטון זה נסקור את פסק הדין בעניין אלקובי, שבמסגרתו נדונה תחולת הפטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית על זכויות חלקיות בדירת מגורים. וכן נעסוק בשאלה האם איגום זכויות הכולל העברות ותשלומי איזון מהווה מימוש זכויות במקרקעין. עוד נעסוק בהבחנה שבין זכויות מקוריות שנותרו בידי בעליהן, אשר עשויות לזכות בפטור יחסי בכפוף ליתר תנאי הדין, לבין זכויות שהועברו בפועל במסגרת הסדרי החלוקה. לבסוף, נבחן השלכתן המעשית של קביעות אלה על מבקשי הפטור השונים ועל המנגנון הדו־שלבי של הפטור, הכולל דחיית תשלום, ולאחר התקיימות תנאי המגורים במשך ארבע שנים - אפשרות להתגבשות פטור מוחלט.
נסיבות המקרה:
פסק הדין עסק במקרקעין בהרצליה, אשר ייעודם שונה מחקלאות למגורים במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. במסגרת טבלת ההקצאה והאיזון של התוכנית, המכונה בפסק הדין "המצב היוצא", הוקצו לבעלי הזכויות זכויות במגרשים המיועדים לבנייה למגורים.
במצב היוצא, חלק מן הבעלים החזיקו בזכויות חלקיות בדירות ובזכויות שהתפרסו על פני יותר ממגרש אחד. עם זאת, מצב הזכויות לא היה אחיד: חלק מן המבקשים החזיקו כבר במצב היוצא בזכויות בהיקף של דירה שלמה או יותר במגרש מסוים.
במהלך שנת 2017 גובש ונחתם פרוטוקול חלוקה בין בעלי הזכויות. החתימות על הפרוטוקול נפרשו מחודש ינואר 2017 ועד ליום 15.08.2017. במסגרת ההסדר שונה ייחוס הזכויות שנקבע במצב היוצא - אוגדו זכויות; יוחדה בעלות בדירות מסוימות; נערכו העברות זכויות בין הבעלים ושולמו תשלומי איזון. חלק מן ההעברות נעשו במסגרת הסכמים שקדמו לפרוטוקול החלוקה, אך הפרוטוקול התייחס אליהן, והן היו חלק מן המערכת הכוללת שהביאה לשינוי במערך הזכויות.
בחודש יולי 2017 הוגשו בקשות הפטור. מאחר שמועד העברות הזכויות המדויק אינו ברור, לא ניתן לקבוע בוודאות אם ההעברות קדמו למתן ההיתרים או התרחשו לאחר מכן. בעלי הזכויות ביקשו להחיל עליהם את הפטור מהיטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.
השאלות המשפטיות:
בית המשפט העליון נדרש לשתי שאלות משפטיות מרכזיות:
1. האם ניתן לבקש פטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית בגין זכויות חלקיות בדירת מגורים, או שהפטור מותנה בזכויות בדירת מגורים שלמה? במסגרת זו נבחן גם המנגנון הדו־שלבי של הפטור ומשמעות הדרישה למגורים בדירה במשך ארבע שנים.
2. האם איגום הזכויות ופרוטוקול החלוקה, שכללו שינוי במערך הזכויות, העברות בין הבעלים ותשלומי איזון, מהווים מימוש זכויות במקרקעין? במסגרת זו נבחנה גם השאלה - האם המימוש חל על כלל זכויותיו של בעל הזכויות או רק על הזכויות שהועברו בפועל.
הכרעת בית המשפט:
בית המשפט העליון קבע כי אין לשלול באופן קטגורי את תחולתו של סעיף 19(ג) לתוספת השלישית רק בשל כך שהנישום מחזיק בחלק מן הזכויות בדירת מגורים. הפטור עשוי לחול גם ביחס לזכויות חלקיות בדירה, באופן יחסי להיקף הזכויות, ובכפוף להתקיימות יתר תנאי הסעיף. בית המשפט הבהיר כי מנגנון הפטור הוא דו-שלבי. בשלב הראשון, מתקיימת דחייה של מועד תשלום היטל ההשבחה. בשלב השני, אם המחזיק או קרובו מתגוררים בדירה במשך ארבע שנים, דחיית התשלום הופכת לפטור מוחלט. לפיכך, תקופת המגורים בת ארבע השנים אינה תנאי לעצם הדחייה הראשונית של תשלום ההיטל, אלא תנאי להתגבשותה לפטור מלא.
באשר לאיגום הזכויות, נקבע כי בנסיבות המקרה לא מדובר בהסדרה טכנית בלבד או בהסכם שיתוף גרידא. מאחר שההסדרים שינו את מערך הזכויות שנקבע במצב היוצא, וכללו מכירות ורכישות של זכויות בין הבעלים וכן תשלומי איזון - הם מהווים העברת זכויות במקרקעין, ולפיכך מימוש זכויות. מסקנה זו חלה גם על העברות שבוצעו בהסכמים קודמים לפרוטוקול החלוקה, מקום שבו הן היו חלק ממערך ההסדרים שאליו התייחס הפרוטוקול. עם זאת, בית המשפט הדגיש כי המימוש חל רק ביחס לזכויות שהועברו בפועל. זכויות שהוקצו לבעלים במצב היוצא, ונותרו בידיו גם לאחר איגום הזכויות - לא מומשו בדרך של העברה. לכן, ניתן לבחון לגביהן זכאות לפטור יחסי, אף אם מדובר בזכויות בחלק מדירה.
במישור האופרטיבי, ערעור הוועדה המקומית נדחה בעיקרו, ואילו ערעורי מבקשי הפטור התקבלו בחלקם. הוכרה זכאותם של שישה מבקשי פטור להגיש בקשה לפטור חלקי ביחס לזכויות המקוריות שנותרו בידיהם מן המצב היוצא. מנגד, שניים ממבקשי הפטור לא נמצאו זכאים לפטור ביחס לזכויות שהועברו אליהם לאחר אישור התוכנית, בדירות ובמגרשים שבהם לא היו להן זכויות במצב היוצא.
שיעור הפטור המדויק לא נקבע בפסק הדין, והדיון בעניין זה הוחזר לשמאי הוועדה המקומית, בכפוף לטענות הצדדים וליתר התנאים הקבועים בדין.
הערת המחברת:
פסק הדין בעניין אלקובי מחדד כי הזכאות לפטור מהיטל השבחה אינה תלויה בהכרח בהחזקה בדירת מגורים שלמה, אלא עשויה להיבחן באופן יחסי להיקף הזכויות בדירה, בכפוף להתקיימות יתר תנאי הפטור. לצד זאת, פסק הדין מציב גבול ברור בפני ניסיון לשפר את מערך הזכויות לאחר אישור התוכנית באמצעות איגום, העברות ותשלומי איזון. פעולות אלה עשויות להיחשב מימוש זכויות, אך השפעתן מוגבלת לזכויות שהועברו בפועל. בכך משלב פסק הדין בין הגשמת התכלית הסוציאלית של הפטור לבין מניעת הרחבה מלאכותית של תחולתו.
(בר"ם 3720/22 חיים אלקובי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, 16.03.2026).
(עריכה: עו"ד גיתית לבנבראון, 10.11.2026)
קטגוריות
ארכיון
- נובמבר 2026
- אוקטובר 2026
- ספטמבר 2026
- אוגוסט 2026
- יוני 2026
- מאי 2026
- אפריל 2026
- מרץ 2026
- פברואר 2026
- ינואר 2026
- דצמבר 2025
- נובמבר 2025
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
