שיהוי במימוש מטרות ההפקעה עשוי להצדיק את ביטול ההפקעה והשבת הקרקע לבעליה המקוריים


"הפקעת קרקע" היא רכישה כפויה של זכויות פרטיות, על ידי רשויות המדינה ולמטרה ציבורית. משכך, ההפקעה מהווה העדפה של האינטרס הציבורי על פני הפגיעה בזכות הקניין של בעל המקרקעין. על כן חלות על ההפקעה מגבלות שנועדו למנוע פגיעה בזכות הקניין מעבר לנדרש, וכן כדי לוודא שההפקעה תיעשה למטרה ראויה.

בנוסף, נקבע לא אחת בפסיקה כי שיהוי בלתי סביר במימוש מטרת ההפקעה, או לחלופין שינוי בצורך הציבורי שבבסיס ההפקעה – עשויים להצדיק את ביטול ההפקעה. הלכה זו מבוססת על שני עקרונות מרכזיים – האחד, במישור המהותי, המחיל על הרשות הציבורית את חובת ההגינות כלפי בעלי הקרקע המופקעת ולפעול בשקידה ראויה למימוש מטרת ההפקעה. העיקרון השני, נעוץ במישור הראייתי, ולפיו השתהות מצד הרשות עשויה להעיד על היעדר צורך אמתי במקרקעין, עד כדי זניחת מטרת ההפקעה. לצורך הכרעה בשאלה – האם מדובר במקרה שיהוי המצדיק הגנה מיוחדת על זכות הקניין ואף ביטול הפקעה – נקבעו מספר אמות מידה מנחות. ביניהן בוחן בית המשפט את משך השיהוי מביצוע ההפקעה, ערכו של הנזק שנגרם לבעל הקרקע המופקעת בשל השיהוי, היקף השטח המופקע, התנהלות הרשות והסיבות לעיכוב מימוש יעדי ההפקעה ומידת המורכבות הכרוכה בהליכי התכנון.



ב"משפטון" זה נסקור את החלטת בית המשפט העליון אשר נדרש להכריע בתביעה להשבת מקרקעין לבעליהם המקוריים, בשל שיהוי רב במימוש מטרת ההפקעה.

נסיבות המקרה:
ענייננו בקרקע המצויה בפתח תקווה, שיועדה להפקעה לצרכי ציבור במסגרת בתכנית שאושרה בשנת 1963. בתקנון התכנית נקבע, בין היתר, כי הקרקע ומספר שטחים סמוכים לה, יופקעו ויירשמו על שמה של עיריית פתח תקווה. במחצית שנות השמונים של המאה הקודמת, אושרו שתי תכניות נוספות ביחס למקרקעין, שהותירו אף הן את ייעודה של הקרקע ל-"צרכי ציבור". עם זאת, רק בתחילת שנות ה-2000 פורסמה הודעה ברשומות, אשר העבירה את הקרקע לקניינה של העירייה. בהמשך לכך, תפסה העירייה את השטח המופקע, אולם לא מימשה את ההפקעה והותירה את המקרקעין ללא שימוש. 

לטענת העירייה, היא נקטה במספר פעולות למימוש מטרת ההפקעה – הקמת מקווה טהרה במתחם, וזאת לאור הצורך הציבורי במבנה שכזה. לטענתה, המורכבות הרבה הכרוכה בתכנון המבנה, אורך הזמן הצופה פני עתיד,  אינם עולים בקנה אחד עם לוחות זמנים נוקשים לביצוע ומימוש ההפקעה. מנגד, דרשו בעלי הקרקע המקוריים, להשיב את הקרקע לחזקתם, לאור השיהוי במימוש מטרת ההפקעה. בנוסף, הדגישו הבעלים את הוראות התכניות שאושרו בשנות השמונים, ובהן נקבע כי "התכנית תבוצע תוך 10 שנים מיום אישורה כחוק", אל מול העובדה כי גם בעת הזו אין לעירייה תכנית מעשית לבניית המקווה בקרקע.

החלטה:
בית המשפט העליון קבע כי נפלו פגמים מהותיים בהתנהלות העירייה. נפסק כי פעילות העירייה במקרה זה אופיינה בחוסר יעילות משמעותי, כך שחל שיהוי במימוש מטרת ההפקעה במישור המהותי ובמישור הראייתי

כמו כן, דחה בית המשפט את עמדת העירייה בדבר קיומו של צורך ממשי של תושבי האזור במקווה, וזאת בשל העובדה שעד היום טרם הציגה העירייה תכנית ממשית למימושו. עוד ציין בית המשפט כי אין לקבל את הטענה לפיה ההליכים להקמת המקווה כרוכים בקשיים תכנוניים לא מבוטלים המעכבים את הקמתו. בהקשר זה נקבע כי העירייה כלל לא הגיעה לשלבי תכנון מעשיים ועודה "מדשדשת" בשאלות ובהחלטות בסיסיות, כמו מיקומו המדויק של המקווה ומקורות המימון הנדרשים לבנייתו. נפסק כי הצטברות הפגמים בהתנהלות העירייה, הפערים בין היקף השטח שהופקע לשטח הנדרש, והעובדה שאין מדובר בפרויקט בעל מורכבות תכנונית, מעידים כולם על שיהוי בלתי סביר לאורך כל הדרך

משכך, פסק בית המשפט כי מאזן הנזקים – בין הנזק שייגרם לאינטרס הציבורי בעקבות ביטול ההפקעה אל מול הנזק שנגרם לבעלי המקרקעין שהופקעו – מצדיק את ביטול ההפקעה.

(עעמ 7946/16 שלומית הרץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה)

משפטון 5/18 מאת עו"ד אלעד שרעבי

לחצו כאן לקבלת המשפטון השבועי של גינדי כספי
 

עוד מאמרים שיעניינו אותך:

חזרה למעלה