מהי חובת "תום הלב" בעסקאות נוגדות?

במקרה בו ניתנו התחייבויות נוגדות לשני רוכשים שונים ביחס לאותו הנכס, קובעות הוראות חוק המקרקעין כי יש להעניק את הבכורה לעסקה הראשונה בזמן אל מול העסקה המאוחרת. עם זאת, כלל זה אינו מהווה סוף פסוק. בנסיבות מסוימות עשויה לגבור ההתחייבות כלפי הקונה המאוחר על פני ההתחייבות הראשונה, וזאת בהתקיימות שלושה תנאים מצטברים: השלמת העסקה ברישום, תשלום תמורה והתנהלות בתום לב עד למועד רישום העסקה. בעוד שהתקיימות שני היסודות הראשונים מוטלים על כתפי הרוכש השני בלבד, יסוד "תום הלב" נבחן ביחס לשני הקונים גם יחד. מכוח חובה זו, מצופה מרוכש הזכויות הראשון, לפעול לרישום "הערה אזהרה" בגין ההתחייבות כלפיו, ובכך למנוע "תאונה משפטית" בדמות התקשרות מאוחרת ונוגדת ביחס לנכס. ואילו הרוכש השני בזמן נדרש להתנהגות בתום לב, מראשית העסקה עמו עד לסיומה ברישום. המשמעות היא, שבנסיבות בהן הרוכש השני ידע או היה עליו לדעת כי הזכויות נמכרו בעבר לאחר – לא יראו בו "קונה תם לב".  

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר דן בתחרות זכויות בין רוכש ראשון לבין רוכש שני בזמן, ובמסגרתה בחן את תום ליבם של הרוכשים.

נסיבות המקרה:
יסוד המחלוקת נעוץ בתחרות זכויות עקב עסקאות נוגדות, שנערכו בקשר למקרקעין המצויים בצפון-מזרח השרון. בשנת 1986 התחייב בעלי המקרקעין למכור את זכויותיו לקונה פרטי והחזקה במקרקעין הועברה לידיו. עם זאת, רישום הזכויות בגין העסקה לא הושלם,  העסקה לא דווחה לרשויות המס, ואף לא נרשמה בגינה הערת אזהרה. 

לימים, נפטרו הקונה והמוכר וזכויות הבעלות במקרקעין נרשמו על שם יורשיו של המוכר. בהמשך, הוטלו מספר עיקולים על חלקו של אחד מיורשי המוכר, בשל חובות לרשויות המדינה. משלא פרע היורש את חובותיו, החלו הליכי כינוס ביחס לחלקו, ובעקבותיהם נמכרו הזכויות שיוחסו לו במסגרת הוצאה לפועל. קונה הזכויות, במסגרת כינוס הנכסים, היה בנו האחר של המוכר ועסקת המכר עמו הושלמה ברישום.

משכך, עתרו יורשי הקונה הראשון לאכיפת ההתחייבות כלפי אביהם. לטענתם, העברת הזכויות במקרקעין נעשתה שלא כדין מאחר שאלו הוקנו לאביהם המנוח. בנוסף, טענו כי רכישת הזכויות על ידי בנו של המוכר נערכה בחוסר תום לב, כיוון שהיה ער ומודע למכירת המקרקעין ולחזקה שתפסו בהם. מנגד, טען הרוכש השני כי הסכם המכר הראשון נעדר תאריך ומעורר תמיהות, ומשכך אין לבסס מסקנה שאביו אכן התחייב להעביר את זכויותיו בחלקה. כמו כן, נטען כי היעדר הדיווח ותשלום המיסים לרשויות וכן אי השלמת רישום הזכויות, או לכל הפחות רישומה של הערת אזהרה, מעידים על כך שכלל לא נערכה "עסקה ראשונה".

בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה בחלקה תוך הכרה בהסכם המכר כמחייב. עם זאת, ביחס לחלק שנמכר בהליכי הכינוס, נקבע כי השתהות הרוכש הראשון ויורשיו במימוש הזכויות, מובילה להעדפת הרוכש השני בזמן. בנוסף, התבססה החלטת המחוזי על הוראות חוק המכר, לפיהן רוכש נכס מכוח הליכי הוצאה לפועל או רשות אחרת על פי דין, זכאי לקבלו "נקי מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס". על החלטה זו ערערו יורשי הקונה הראשון, בפני בית המשפט העליון.

החלטה:
בית המשפט העליון קיבל את טענות יורשי הקונה הראשון, והפך את החלטת המחוזי ביחס לחלק שנמכר בהליכי הכינוס. נקבע כי על אף שהרוכש הראשון ויורשיו נהגו ברשלנות בעת שנמנעו מלתעד ברישום את העסקה הראשונה, ואף לא באמצעות רישום הערה, יש להעדיף את זכותם. בהקשר זה צוין כי רשלנותם אכן הייתה עשויה להוביל לדחיקת זכויותיהם מפני רוכש מאוחר תם לב, אולם במקרה זה ידע הרוכש על ההתקשרות המקודמת ולכל הפחות על המחלוקת ביחס לזכויות בקרקע.

בנוסף, ציין בית המשפט כי ההסדר הקבוע בחוק המכר, המגן על קונה במכירה על ידי רשות, אינו נועד להגן על קונה שפעל בחוסר תום לב וידע על פגם בזכויות הממכר, כפי שהתקיים במקרה זה. על כן, נקבע כי רכישת הזכויות על ידי הרוכש השני בזמן נעדרה תום לב, ומשכך זכויותיהם של יורשיי הקונה הראשון גוברות ועדיפות.
 
(עא 6107/13 עזבון המנוח שפיק מוחמד עות'מאן נ' עזבון המנוח עבד אלרחים מוחמד חמדאן)

משפטון 7/18 מאת עו"ד אלעד שרעבי

לחצו כאן לקבלת המשפטון השבועי של גינדי כספי

עוד מאמרים שיעניינו אותך:

חזרה למעלה