ועדת הערר המחוזית: הסתמכות על מדיניות עבר גוברת על מסמך מדיניות חדש שהינו זמני
התמשכות הליכי התכנון בישראל זכתה בשנים האחרונות לכיסוי תקשורתי רחב, ולשיטת מומחים רבים מהווה אחת מהסיבות המרכזיות למשבר הדיור המתמשך. רכיב מרכזי בהליכים אלו מחייב בעלי זכויות במקרקעין או יזמים המקדמים תוכניות בניין עיר ("תב"ע") לעמוד במספר רב של דרישות סף. ורק לאחר שמתקבל אישורו של מוסד התכנון הרלוונטי – "מופקדת" התוכנית המוצעת להתנגדויות הציבור. במסגרת הליך זה, מקיימת הוועדה המקומית דיון ציבורי בהוראות התוכנית המוצעת, ורשאית לדחות או לקבל את טענות המתנגדים, באופן חלקי או מלא. בשל כך ובשל סיבות נוספות (כגון: מחסור בכוח אדם, אילוצים פוליטיים ועוד), הליכי ההתנגדות עלולים להימשך תקופת זמן משמעותית, במסגרתה עשויים לחול שינויים ותמורות בצרכים התכנוניים או בשאיפות הוועדה המקומית ליצירת תכנון מיטבי.
כדי לגשר על פערי הזמנים הנובעים מפרקי הזמן הארוכים עד לאישורן של תוכניות בניין עיר, ועדות מקומיות רבות אימצו בשנים האחרונות שימוש ב"מסמכי מדיניות". באמצעות מסמכים אלו, מתווה הוועדה המקומית כללים ועקרונות להפעלת שיקול דעתה בנושאים תכנוניים המצויים בסמכותה – עד להסדרה ועיגון המדיניות הראויה בתוכנית מאושרת ותקפה. השימוש בכלי תכנוני "זמני" זה, וכן העובדה כי אין לו כל מעמד סטטוטורי מחייב (אלא אם קיבל תוקף במסגרת תוכנית המהווה חיקוק), מעלים טענות, לפיהן מסמכי המדיניות החליפו דה-פקטו את הפלטפורמה החוקית לקביעת מדיניות תכנונית מחייבת – בדמות תוכנית מאושרת.
במשפטון זה, נסקור את החלטת ועדת הערר של מחוז המרכז, אשר נדרשה להכריע במחלוקת ביחס לשתי תוכניות מפורטות, אשר אושרו תחילה להפקדה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אך נדחו על ידה כעבור כשנתיים, בשל מסמך מדיניות חדש וסותר.
נסיבות המקרה
ענייננו בשתי חלקות מקרקעין בבעלות פרטית המצויות ברובע נווה מונוסון שביהוד. בשנת 2017 ובשנת 2018, אישרה הוועדה המקומית את הפקדתן של שתי תוכניות נקודתיות שהגישו כל אחד מבעלי הזכויות בהן (כל אחד ביחס לחלקה שבבעלותו), ובמסגרתן ביקשו להוסיף לכל אחת מהחלקות זכויות בנייה נוספות, שיאפשרו הקמת 4 יחידות בכל חלקה (במקום 2 יח"ד המותרות על פי התוכניות החלות). לתוכניות אלו הוגשו מספר התנגדויות עקרוניות, שביקשו לדחות את התוכניות, בטענה כי אין להגדיל את הצפיפות ברובע, המאופיין ברובו בבנייה צמודת קרקע.
הוועדה המקומית נמנעה מלהכריע בהתנגדויות במשך כשנתיים, עד שבמחצית שנת 2020 החליטה הוועדה המקומית לדחות את אישור התוכניות – בהתאם למסמך מדיניות חדש שגובש בסמוך להחלטת הדחייה. במסגרת מסמך המדיניות, קבעה הוועדה המקומית כי בשל הבנייה המואצת ברחבי העיר ומנימוקים הקשורים לקידום תוכנית כוללנית ביחס לכל שטח רובע מונוסון: "הוועדה מחליטה שלא לשנות את התוכניות החלות ולא לאפשר תוספת יח"ד ביחס לתוכניות הקיימות".
על כן, הגישו בעלי החלקות ערר לוועדת הערר המחוזית. לטענתם, הקפאת האפשרות להגדלת זכויות בנייה באופן גורף אינה מידתית וסותרת את הרציונליים שעמדו בבסיס ההחלטה לאשר את הפקדת התוכניות. בעניין זה, הפנו בעלי החלקות לפרוטוקול הישיבה בה אושרו התוכניות להפקדה, ובו צוין במפורש כי אלה תואמות לטיוטת התוכנית הכוללנית אותה קידמה הוועדה באותה העת.
מנגד, שבה הוועדה המקומית על נימוקיה לדחיית התוכניות, וציינה כי צרכי התכנון מחייבים הקפאה של התכנון הקיים עד לאישורה של תוכנית כוללנית. לשיטתה, רק תוכנית שכזו תאפשר להביא בחשבון את מערך השיקולים והצרכים התכנוניים, ובכך להימנע מתוכניות פרטניות המהוות "טלאי על טלאי".
החלטה
נקבע כי על אף שלמוסדות התכנון הסמכות לדחות תוכניות שאושרו להפקדה להתנגדויות, בנסיבות מקרה זה נפלו פגמים בהפעלת סמכות זו על ידי הוועדה המקומית. נקבע כי הוועדה המקומית רשאית לסטות מעמדה לאשר את התוכנית להפקדה רק בשל נימוקים מהותיים ומבוססים. אולם מהתנהלות הוועדה המקומית עולה כי זו עשתה שימוש לא ראוי בהליך ההתנגדות כדי "לקנות זמן" נוסף לבחינת התוכניות המקודמות. בהקשר זה, צוין כי ההתנגדויות לאישור התוכניות, ביקשו למנוע שינוי של המצב הקיים באופן עקרוני, ולא עסקו באופן פרטני בתוספת זכויות הבנייה בשתי החלקות הרלוונטיות. ולכן שינוי עמדת הוועדה באמצעות מסמך המדיניות אינו סביר בנסיבות העניין.
בנוסף, ציינה ועדת הערר כי באישור הוועדה המקומית בדבר הפקדת התוכניות, נכתב בין היתר, כי התוכניות תואמות את "מגמות תוכנית המתאר הכוללנית לאזור בנייה נמוכה". משכך נקבע, כי במצב דברים בו הליכי אישור התוכניות הנקודתיות קיבלו את ברכת הוועדה המקומית, ואלה נמשכו למעלה משנתיים ולא הועלו כנגדן התנגדויות קונקרטיות – יש להעדיף את אינטרס ההסתמכות של בעלי החלקות על פני הסמכות המוקנית לוועדה המקומית לדחות את התוכניות, אף לאחר שלב ההפקדה.
כמו כן, צוין כי חשיבות של תכנון כוללני אינה עניין לסיסמאות ריקות, וכי על ועדה מקומית לפעול לקידום תכנון שכזה בפרק זמן סביר ולעשות שימוש במסמכי מדיניות רק כפתרון זמני לתקופת הביניים. נקבע כי אף אם אישור מסמך המדיניות התבסס על שיקולים ראויים, לא היה מקום להכילו על הליכי התכנון של שתי התוכניות הנקודתיות. בעניין זה, הוסיפה וועדת הערר כי החלת הוראות מסמך המדיניות באופן מידי, ללא התחשבות בתוכניות מופקדות שאף זכו לתמיכת הוועדה המקומית – אינה סבירה, וכי ראוי להחילן מכאן ואילך.
לאור כל זאת, ועדת הערר קיבלה את טענות בעלי החלקות בערר, והורתה על מתן תוקף לתוכניות המופקדות. עם זאת, בשל שיקולי תכנון נוספים, התירה ועדת הערר תוספת של יחידת דיור אחת בכל חלקה (במקום שתי היחידות שהתבקשו במקור).
(ערר (מרכז) 1022-07-20 אלי קמחי נ' הוועדה המקומית לתו״ב יהוד מונוסון)
קטגוריות
ארכיון
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
