העליון: להפחית עלות "כופר החנייה" משווי המקרקעין בחישוב היטל ההשבחה

האם יש לקחת בחשבון את ההוצאה על תשלום בגין "קרן חניה", במסגרת שומת היטל ההשבחה?
 
על פי חוק התכנון והבנייה, חיוב בהיטל השבחה מותנה בקיומם של שני תנאים מצטברים: עליית שווי המקרקעין וכי העלייה נבעה מפעולה תכנונית משביחה, וזאת בעקבות אישורה של תוכנית, מתן הקלה או היתר לשימוש חורג. שיעור היטל ההשבחה שיידרש לשלם בעליו של המקרקעין בגין הפעולה המשביחה, הינו מחצית משווי ההשבחה. לשם קביעת חישוב זה, יש להעריך את שווי המקרקעין בשוק החופשי, לפני אישור הפעולה המשביחה ("המצב הקודם") ולאחריה ("המצב החדש"). ההפרש בין סכומים אלה הוא שווי ההשבחה ממנו נגזר ההיטל.
 
לאורך השנים, עמדו בתי המשפט על ההבחנה בין סוגי ההוצאות שאותן יש להביא בחשבון במסגרת חישוב שווי ההשבחה לבין הוצאות שאינן רלוונטיות להשבחה. בהקשר זה, נפסק כי במקרה בו בעל מקרקעין נדרש לשאת בעלות הנובעת מתוכנית משביחה לשם מימושה, ניתן להפחית עלות זו משומת היטל ההשבחה. לעומת זאת, נקבע כי הוצאות או חיובים "חיצוניים" לתוכנית, שאינם משפיעים על שווי השוק של המקרקעין ב"מצב החדש" – לא יילקחו בחשבון בעת עריכת שומת היטל ההשבחה.
 
בהקשר זה יצוין, כי במסגרת תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983, נדרש בעל מקרקעין המבקש היתר בנייה, כתנאי למתן ההיתר, להקים במקרקעין מקומות חנייה בהתאם לתקנים המחייבים. עם זאת, תקנות החנייה מאפשרות לוועדות התכנון לפטור מהחובה להקים מקומות חנייה על פי תקן, כנגד חיובו של מבקש ההיתר בתשלום "כופר" ל"קרן חנייה". באמצעות קרן החנייה אותה מנהלת הוועדה המקומית, מממנת הוועדה את הקמתם של אותם מקומות חנייה הנדרשים על פי התקן, בחניון ציבורי שייבנה מחוץ למקרקעין לגביהם התבקש ההיתר.
 
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע בשאלה – האם תשלום לקרן חנייה הוא חיוב "חיצוני" להליכי התכנון המשביחים, או שמא מדובר בחיוב "פנימי" המהווה חלק בלתי נפרד מהוראות התוכנית המשביחה?
 
נסיבות המקרה:
בעקבות מכירת דירת מגורים במרכז תל אביב, הפיקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומת היטל השבחה לבעלת הדירה הנמכרת. על שומה זו הגישה בעלת הדירה ערר ובו טענה כי במסגרת השומה יש לקזז את תשלום "קרן חנייה", המהווה תנאי להוצאת היתר בנייה על פי התוכניות החלות על המקרקעין. ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי יש להביא בחשבון את ההוצאה על התשלום לקרן החנייה במסגרת עריכת שומת היטל ההשבחה. על קביעה זו הגישה הוועדה המקומית ערעור מנהלי לבית המשפט המחוזי. לאחר שזה דחה את הערעור – הגישה הוועדה המקומית בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.
 
לטענת הוועדה המקומית, החיוב בתשלום קרן חנייה אינו נובע מהוראות התוכנית המשביחה, אלא מקורו בתקנות העוסקות בהתקנת מקומות חנייה. על כן, טענה כי יש לראות בתשלום קרן החנייה כחיוב "חיצוני" לתוכנית המשביחה, ולכן אין להתחשב בו במסגרת שומת היטל ההשבחה. מנגד, טענה בעלת הדירה כי בשל ההוראות בתוכנית המשביחה לפיהן "הסדר החנייה יתנהל בהתאם לתקנים המקובלים בעיריית תל אביב בזמן הוצאת ההיתר" – יש לראות בעלות קרן החנייה כהוצאה הכרחית למימוש התוכנית המשביחה. משכך, טענה כי תשלום קרן החנייה מהווה "חיוב פנימי" לתוכנית, אותו יש להפחית משווי המקרקעין במצבם החדש, במסגרת עריכת שומת היטל ההשבחה.
 
נוכח השלכות הרוחב האפשריות, ביקש בית המשפט העליון מהיועץ המשפטי לממשלה ("היועמ"ש") להתייצב בהליך ולחוות דעתו בסוגיה. בחוות דעתו תמך היועמ"ש בהכרעות שניתנו על ידי ועדת הערר ובית המשפט המחוזי, וציין כי חובת התקנת מקומות חנייה או לחלופין תשלום קרן חנייה – מהווים חלק בלתי נפרד מהתכונות התכנוניות הגלומות בתוכנית המשביחה ומהווים תנאי מחייב למימושה. על כן, סבר היועמ"ש כי בעת עריכת שומת היטל ההשבחה, יש להפחית את התשלום עבור קרן החנייה משווי המקרקעין.
 
החלטה:
בית המשפט קיבל את עמדת בעלת הדירה וציין כי למרות שתשלום קרן חנייה מהווה לכאורה הוצאה חיצונית לתוכנית המשביחה, יש בתשלום זה השפעה ממשית על שווי המקרקעין ב"מצבם החדש". נקבע כי ההבחנה בין חיוב "פנימי" לתוכנית או "חיצוני" לה, אינה מתבססת על השאלה האם החיוב קיבל ביטוי בהוראות התוכנית, אלא בשאלה "האם מדובר בחיוב שבלעדיו לא ניתן לממש את הפוטנציאל התכנוני שהתאפשר במסגרת התוכנית המשביחה?".
 
על כן, קבע בית המשפט העליון, כי במקרה זה החובה להתקין מקומות חנייה, או לחלופין לשאת בתשלום לקרן חנייה – מהווים תנאי מחייב למימוש מלוא הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין, ומשכך משפיעים באופן ישיר על השווי האובייקטיבי של המקרקעין בשוק החופשי. כלומר, על אף שהחיוב בקרן חנייה קבוע בתקנות החנייה ולא בהוראותיה המפורשות של התוכנית המשביחה, מדובר בתנאי בלעדיו לא ניתן לממש את הזכויות שהעניקה התוכנית, ועל כן יש להתחשב בחיוב זה בעת עריכת שומת היטל ההשבחה.
 
לאור זאת, בית המשפט העליון דחה את הערעור, וקבע כי במסגרת שומת היטל ההשבחה שהפיקה הוועדה המקומית לבעלת הדירה, יש להפחית את עלות תשלום קרן החנייה משווי המקרקעין.
 
(ברמ 7255/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' אורלי בורשטיין)