גינדי כספי - עורכי דין - המחוזי: זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 אינן שייכות לבעלים הרשום, אלא לדיירים בעלי זכות החכירה לדורות

המחוזי: זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 אינן שייכות לבעלים הרשום, אלא לדיירים בעלי זכות החכירה לדורות

"בעלי הדירות" אותם נועדה תמ"א 38 לעודד – הם החוכרים לדורות ולא הבעלים הרשומים במקרקעין

תכליתה העיקרית של תמ"א 38 נועדה לקבוע הסדרים תכנוניים לחיזוק מבנים, לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. לשם הגשמת תכלית חשובה זו מעניקה תמ"א 38 מספר תמריצים לבעלי זכויות בבניינים העונים על הדרישות הקבועות בה., והתמריץ המשמעותי ביותר הינו – מתן זכויות בנייה נוספות. באמצעות תמריץ זה, ביקש המחוקק הישראלי לעודד בעלי זכויות להתקשר בהסכמים עם יזמים פרטיים, ולפיהם בתמורה לזכויות הבנייה הנוספות, יפעל היזם לחיזוק הבניין בו מצויה דירתם ואף ירחיב את דירתם הקיימת (תוספת מרפסות, חדרים מוגנים, מעלית וכיו"ב).

במשפטון זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר נדרש להכריע בשאלה – מי הם בעלי הזכויות אותם נועדה תמ"א 38 לעודד לחזק את המבנים – האם חוכרים לדורות של דירות המגורים או שמא הבעלים הרשומים של המקרקעין?

נסיבות המקרה:
ענייננו במקרקעין בשכונת מאה שערים בירושלים, הכוללים מתחם בן שבעה בניינים, שנבנו על ידי חברה פרטית הרשומה כבעלים של המקרקעין. לאחר שהשלימה את בניית בנייני המגורים בראשית שנות ה-60 של המאה הקודמת, מכרה החברה את הדירות במתחם לרוכשים פרטיים, וזאת באמצעות הסכמי חכירה פרטניים לתקופות בנות מאות שנים (278 שנים ואף 999 שנים).

כעבור שנים רבות, התקשרו דיירי המתחם בהסכם עם יזם פרטי לביצוע פרויקט במתווה תמ"א 38. אולם כאשר דרשה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הסכמת הבעלים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, כפי שנדרש על פי חוק התכנון והבנייה – סירבה החברה לחתום על מסמכי הבקשה להיתר.

על כן, עתרו הדיירים לבית המשפט המחוזי, בבקשה להורות לחברה לחתום על כל מסמך הדרוש לקידום הליכי התכנון ביחס למתחם, בהתאם להוראות תמ"א 38. לשיטתם, לאחר שרכשו את הדירות מהחברה, ולאור שתיקת הסכמי החכירה ביחס לזכויות בנייה עתידיות, הם רשאים לנצל את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 על פי שיקול דעתם*.

מנגד, טענה החברה כי הוראות הסכמי החכירה שערכה עם הדיירים לא הקנו לדיירים זכויות בנייה נוספות, ומשכך אינם רשאים לנצל את זכויות הבנייה החלות על המקרקעין. לטענתה, הותרת הבעלות בידיה מקנה לה את מלוא זכויות הבנייה במקרקעין – הקיימות והעתידיות – ובכלל זה זכויות מכוח תמ"א 38.

החלטה:

בית המשפט המחוזי קיבל את טענות הדיירים, וקבע כי בעלי הזכויות אותם נועדה תמ"א 38 לשרת הינם החוכרים לדורות ולא מי שרשומים כבעלי המקרקעין. נקבע כי התמריצים שמעניקה התוכנית נועדו לעודד בעלי דירות להתקשר בהסכמים לחיזוק בניינים ישנים, באמצעות זכויות בנייה נוספות. על כן נקבע, כי הפרשנות המתבקשת להוראות התוכנית, שנועדה לתמרץ "בעלי דירות" – היא שיש לייחס את זכויות הבנייה מכוחה לבעלי הזכויות בדירות עצמן, להבדיל מבעלים של זכויות הבנייה.עוד ציין בית המשפט, כי עמדת החברה לפיה זכויות תמ"א 38 מוקנות לה מתוקף הבעלות בזכויות הבנייה, אינה עולה בקנה אחד עם הוראות התוכנית ופוגעת באינטרס הציבורי אותו ביקש המחוקק לקדם – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

לאור זאת, בית המשפט קיבל את התביעה, וקבע כי זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38 שייכות לדיירים המחזיקים בדירות מכוח זכות חכירה לדורות.

* במאמר מוסגר, נציין כי במסגרת פסק הדין, נדרש בית המשפט להעניק תוקף למספר הסכמות שהושגו בין חלק מדיירי המתחם לבין החברה, בקשר לרישום זכויותיהם של חלק מהרוכשים בלשכת רישום המקרקעין, וכן ביחס ל"תנאי החכירה" שלא הוסדרו בחלק מהסכמי החכירה. בתוך כך, בית המשפט המחוזי אישר את תנאי החכירה עליהם הסכימו הצדדים. אלה כללו בין היתר, את ההוראות הבאות: "(1) כל קונה חייב להקפיד כי בני-ביתו, לרבות הבנות הקטנות, ישמרו וידקדקו בדיני הצניעות, בתלבושת ובשאר הליכותיה; (2) עליהן להקפיד כי הנשואות תכסנה ראשן באופן שלא ייראו השערות כלל; (3) אסור לקונה להחזיק בביתו מקלט טלויזיה; ו-(4) על המשתכנים לעזור איש לרעהו בעניינים חומריים ורוחניים".

(תא (י-ם) 11271-11-15 אברהם שמחה פרידמאן נ' שומרי אמונים בע'מ)

המחוזי: זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 אינן שייכות לבעלים הרשום, אלא לדיירים בעלי זכות החכירה לדורות

קטגוריות

ארכיון

עוד מאמרים שיעניינו אותך: