האם ניתן לחייב מוכר דירה בתשלום דמי תיווך בהיעדר הסכם בכתב? כך הכריע המחוזי

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים"), קובע כי לצורך חיוב בדמי תיווך יש לערוך הסכם תיווך בכתב. גם במקרה שבו הצדדים הגיעו להסכם בעל פה, ויש בידי המתווך עובדות ומסמכים המוכיחים את חלקו בתיווך העסקה, דרישת החוק הינה להסכם תיווך כתוב וחתום. 

במשפטון זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי אשר דחה ערעור של בעל דירה, וחייב אותו בתשלום דמי תיווך, וזאת על אף היעדר הסכם תיווך בכתב. הצדדים נחלקו בשאלה של היות המתווכות "הגורם היעיל", ובשאלת זכאותן של המתווכות לדמי תיווך בהיעדר הסכם בכתב. בית המשפט המחוזי קבע כי מדובר במקרה קיצון אשר מחייב ויתור על דרישת הכתב. 

נסיבות המקרה:

המערער הינו בעל דירה אשר ביקש למכור את בית מגוריו במחיר של 17 מיליון שקל, ולשם כך התקשר עם מתווכות (להלן בהתאמה: "בעל הדירה" ו-"המתווכות"). בעל הדירה התחייב בפני המתווכות כי יחתום בעתיד על הסכם תיווך (להלן: "ההסכם"). לימים התגלה כי בעל הדירה הטעה את המתווכות, והתחמק במשך שנתיים מחתימה על ההסכם. בעל הדירה ידע שהסכם בכתב יחייב אותו בתשלום דמי תיווך למתווכות. בית משפט השלום קבע כי נסיבות המקרה ייחודיות. ולאור כך שהמתווכות היו הגורם היעיל בביצוע העסקה אשר בזכותן נקשרה העסקה, בית משפט השלום קיבל את תביעת המתווכות. מכאן ערעורו של בעל הדירה.  

לטענת בעל הדירה, בית משפט השלום שגה בהחלטתו, ועמד על כך כי מאחר שלא חתם על הזמנה בכתב כפי שנדרש ובהתאם לחוק המתווכים, הוא אינו חייב בתשלום דמי תיווך. רוצה לומר, כי העובדה שלא נחתם בין הצדדים כל הסכם התקשרות, הרי שאין הוא חב בתשלום ו/או באחריות כלפי המתווכות. כראיה לכך סוכם בין הצדדים שדמי התיווך ייגבו בהסכם רק מהקונים. עוד חזר על טענתו כי המתווכות לא היוו כלל הגורם היעיל להתקשרות בעסקה. 

מנגד, טענו המתווכות כי מדובר במקרה חריג המחייב ויתור על דרישת הכתב. המתווכות מדגישות כי בעל הדירה הודה בחקירתו כי סירב לחתום על טיוטת הסכם התיווך שנשלחה אליו. ולא רק זאת, הוא אף הסתיר מפניהן את מועד חתימת הסכם המכר. המתווכות מדגישות כי היעדרו של הסכם תיווך בכתב לא נבע ממחדלן, אלא ממצג שווא של בעל הדירה והתנהלותו התרמיתית. 

החלטה:

בית המשפט המחוזי קיבל את טענות המתווכות, וקבע כי דין הערעור להידחות. קביעת בית המשפט התבססה על שלוש גישות שונות. חלק מחברי המותב סברו כי יש לחרוג מדרישת הכתב בשל הנסיבות החריגות בענייננו. בעוד שהחלק האחר סבר כי אין מדובר ב"מקרה קצה" אלא בהפרת התחייבות אשר יש להתייחס אליה כהפרת חוזה לכל דבר. בסופו של דבר, כלל השופטים הגיעו למסקנה זהה.  בפסיקה הדגיש בית המשפט, כי מזווית ראייה משפטית קשה לחשוב על מצב שבו ניתן יהיה לוותר על הדרישה לקיומו של חוזה תיווך. לעומת זאת, מזווית ראייה של שיקולי צדק ויושר, קשה להצדיק מתן פטור מתשלום ללקוח שקיבל שירותי תיווך. בית המשפט הסכים עם טענת המתווכות, כי מדובר במקרה חריג וקיצוני שמצדיק סטייה מן הכלל ודרישת חיוב דמי תיווך, גם בהיעדר הסכם תיווך כתוב. 

בית המשפט התייחס לכך שהמתווכות עשו את המוטל עליהן, ואילו המערער הוא שהערים עליהן קשיים. בנסיבות אלו, כאשר מחדלן של המתווכות לא נגרם מחמת רשלנותן אלא בעטיו של בעל הדירה, ראוי שתישמע "זעקת ההגינות". עוד הוסיף בית המשפט, כי גם בעל הדירה וגם המתווכות היו מודעים לחוק המתווכים. המתווכות דרשו מבעל הדירה לחתום על הסכם תיווך, והוא התחייב לעשות כן. זאת אומרת, ניתנה התחייבות מפורשת או משתמעת לתשלום דמי תיווך. עולה מן האמור, כי הפרתה של התחייבות זו היא הפרה חוזית העומדת בפני עצמה. הנזק שנבע מהפרת התחייבות זו, הוא הרווח שהיה צפוי להגיע למתווכות בסך 340,000 שקל. לפיכך, המסקנה היא כי המתווכות זכאיות לפיצוי בגין עקב ההפרה האמורה. 

לאור האמור, קבע בית המשפט המחוזי כי דין הערעור להידחות, ועל בעל הדירה לשלם למתווכות את דמי התיווך והוצאות הערעור יחולו עליו.  

(ע"א (ת"א) 20847-10-23 שאול שגיא נ' חנה דרעי).