תמ"א 38 - שימוש בפטור מהיטל השבחה ככלי להבטחת כדאיות כלכלית
ועדת הערר: סעיף 23 לתמ"א 38 עשוי לשמש ככלי להבטחת כדאיות כלכלית ליזם – גם באזורים בהם ערכי הקרקע אינם גבוהים.
תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. על מנת להגשים מטרה חשובה זו, מעניקה התוכנית תמריצים כלכליים שונים, הכוללים בין היתר, חריגה מגובה ומקווי הבניין המותרים על פי התוכניות החלות ותוספות בנייה של שתיים וחצי קומות על המבנה הקיים. כמו כן, המחוקק הישראלי העניק מספר פטורים והקלות במס לטובת עידוד ביצוע פרויקטים במתווה תמ"א 38. בתוך כך, נקבע בחוק התכנון והבנייה, כי ניצול של זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, פטור מתשלום היטל השבחה וגם כי זכויות נוספות שנוצלו מכוח תוכניות מתאר קיימות – מעבר לאלו שניתנות במסגרת התמ"א – יחויבו בתשלום היטל השבחה מופחת (25% מההשבחה, במקום 50% הקבועים בדין).
עם זאת, התמריצים הכלכליים וההקלות התכנוניות שמעניקה תמ"א 38, עלולים ליצור התנגשות עם הסדרים תכנוניים אחרים החלים על המקרקעין וסביבתם. בשל כך, ועל אף היותה תוכנית מתאר ארצית המחייבת את ועדות התכנון המקומיות, בסעיף 23 להוראות תמ"א 38 נקבע הסדר מיוחד. סעיף זה, מסדיר את סמכותה של ועדה מקומית לחרוג מהוראות התמ"א בשטח שיפוטה, באמצעות אישורה של תכנית מפורטת, וזאת בשל תנאים ייחודים של האזור בו חלה התוכנית. כך למשל, במסגרת "תוכנית על פי סעיף 23" רשאית ועדה מקומית להרחיב את כמות הקומות המותרות לבנייה מכוח תמ"א 38 או לחלופין לצמצמן בשל מאפיינים מיוחדים הרלוונטיים לאזור בו מיועד להתבצע פרויקט תמ"א 38.
במשפטון זה, נסקור את החלטתה של ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז חיפה, אשר נדרשה להכריע במחלוקת בין ועדה מקומית ליזם, באשר לשאלת החבות בהיטל השבחה בגין תוכנית שהוסיפה שטחי בנייה מעבר לניתן מכוח תמ"א 38.
נסיבות המקרה:
ענייננו בבית משותף בקרית מוצקין, שדייריו התקשרו עם יזם לביצוע פרויקט במתווה תמ"א 38. במסגרת הפרויקט, התחייב היזם לפעול לחיזוק הבניין הקיים ולבניית שטחים ומרפסות לדירות הקיימות, ומנגד העניקו הדיירים ליזם את זכויות הבנייה להקמת יחידות דיור נוספות על גג הבניין. בשל ערכי הקרקע הנמוכים באזור, קידם היזם תב"ע חדשה, בה בוטלה הפקעה היסטורית שלא מומשה מעולם, וכן אושרה הגדלה של שטחי הבנייה, כך שניתן לבנות שלוש קומות נוספות על הבניין הקיים (במקום שתיים וחצי קומות המותרות על פי תמ"א 38). עם זאת, לאחר שאושרה התב"ע החדשה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הפיקה הוועדה ליזם דרישת תשלום היטל השבחה (בשיעור של 50% מההשבחה) וזאת בגין כל שלוש הקומות שיועדו לבניית יחידות היזם.
בעקבות דרישה זו, ערר היזם לוועדת הערר המחוזית. לטענתו, על אף שבתב"ע החדשה לא מצוין במפורש כי היא מהווה "תוכנית לפי סעיף 23", יש לראותה ככזו לאור תכליתה. לשיטת היזם, התב"ע החדשה נועדה להעניק כדאיות כלכלית לחיזוק הבניין מכוח הוראות תמ"א 38, והזכויות שאושרו במסגרתה (חצי קומה נוספת בלבד) הינן בנוסף לזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38 ולא במקומן. על כן, טען כי לא ניתן לקבל את עמדת הוועדה המקומית לפיה כל תוספות הבנייה נובעות מהתב"ע החדשה וחייבות בהיטל השבחה "מהמטר הראשון". בנוסף, טען היזם כי בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, תוספת זכויות בנייה, מעבר לזכויות שניתנות מכוח תמ"א 38, תחויב בהיטל השבחה בשיעור של 25% בלבד, בניגוד לדרישת הוועדה בשיעור של 50%.
מנגד, טענה הוועדה המקומית כי התב"ע נועדה לאפשר הקמה של חניות נוספות לבניין באמצעות ביטול ההפקעה שחלה על המקרקעין, ולהרחיב את קומת דירות הפנטהאוז בחצי קומה נוספת. לשיטת הוועדה, אלמלא אושרה התוכנית ובוטלה ההפקעה, לא הייתה כל היתכנות לביצוע הפרויקט מכוח תמ"א 38. לטענתה, לא מדובר בתוכנית המסייעת למימוש זכויות תמ"א 38 בלבד, אלא בתוכנית משביחה החייבת בהיטל השבחה. עוד טענה הוועדה, כי הוראות התב"ע אינן מציינות כי מדובר בתוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, ולכן אין לקרוא בתב"ע את מה שלא נאמר בה.
החלטה:
בראשית החלטתה, ציינה ועדת הערר כי על אף שהתב"ע החדשה לא מזכירה כלל את הוראות סעיף 23 לתמ"א 38, התב"ע מהווה חיקוק – וככזה יש להחיל על הוראותיה את דיני הפרשנות. בהתאם לכך, קבעה ועדת הערר כי בחינה של תכלית התב"ע מובילה למסקנה כי על פי מהותה מדובר בתוכנית שאושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. בנימוקיה ציינה ועדת הערר, כי השינויים שנכללו בתב"ע ביחס לזכויות שמעניקה תמ"א 38, אינם משמעותיים (ביטול הפקעה שלא מומשה ותוספת של מחצית קומה) ומהווים עדות לכך שמדובר בתוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
עוד ציינה ועדת הערר, כי ההסדר המיוחד שעוגן בסעיף 23 לתמ"א נועד לאפשר לוועדות מקומיות להתאים את הוראות התמ"א לתנאים הייחודיים של היישוב או חלק ממנו. נקבע כי התאמות אלו עשויות לכלול גם תוספת זכויות בנייה, שיבטיחו את הכדאיות הכלכלית לחיזוק המבנה עבור יזם פרטי – גם באזורים שערכי הקרקע בהם אינם גבוהים במיוחד.
לאור זאת, ועדת הערר קיבלה את הערר והורתה לוועדה המקומית לתקן את שומת היטל ההשבחה, כך שיחול פטור מלא מתשלום היטל השבחה בגין מימוש זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38. כמו כן, קבעה ועדת הערר כי על ההשבחה שנבעה מתוספת שטחי בנייה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות – יחול היטל השבחה בשיעור של 25% בלבד, כקבוע בחוק.
(ערר (חי') 82022-08-20 יעקב גלבוע בנייה ויזמות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריות)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
