שיפוץ הרכוש המשותף בהחלטה שנתקבלה ברוב קולות. האם הנציגות יכולה לחייב בתשלום ללא הסכמת כלל הדיירים?

נציגות בית משותף נבחרת ע"י בעלי הדירות בבית המשותף, ותפקידה לנהל את ענייני הבית המשותף . הנציגות פועלת בהתאם לתקנון מוסכם שהינו הסכם בין כל בעלי הדירות בבית משותף, הקובע כללים ספציפיים לניהול ולתחזוקה של הבניין ורכושו המשותף. סעיף 58 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הנדרשות ל"החזקה תקינה" של הרכוש המשותף, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כלל הדירות בבניין, זולת אם נקבע בתקנון אחרת. "החזקה תקינה" מוגדרת כשמירה על מצב הרכוש המשותף, כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בהסכמת בעלי הדירות. 
 
במשפטון זה נבחן את החלטת בית המשפט בסוגיית חיוב בעלי דירות בתשלום חלקם היחסי בהוצאות בגין שיפוץ הרכוש המשותף, כאשר ההחלטה בדבר השיפוץ התקבלה ברוב. נתמקד בפרשנות המונח "החזקה תקינה" המעוררת מחלוקת בנוגע להבחנה בין תחזוקה שוטפת לשיפורים מהותיים ואסתטיים. הבחנה זו עשויה להשפיע על הרוב הדרוש לקבלת החלטות ועל הטלת חובת השתתפות כלל הדיירים בעלויות.
 
נסיבות המקרה:
 
ענייננו בנציגות בית משותף בנתניה, אשר לו תקנון מוסכם שנרשם במרשם המקרקעין (להלן: "התובעת" או "הנציגות", "הבית המשותף" ו-"התקנון" בהתאמה). הנציגות הגישה תביעה כנגד שני זוגות בעלי דירות (להלן: "הנתבעים") בדרישה לחייבם בתשלום חלקם היחסי בהוצאות שיפוץ ותחזוקת הרכוש המשותף בבית המשותף (להלן: "עבודות השיפוץ"). עבודות השיפוץ בבית המשותף נדרשו בשל מצבו התחזוקתי הירוד של הבניין, שכלל סדקים, טיח מתקלף ובטון מתפורר, ואף הוצא לו צו מבנה מסוכן ע"י עיריית נתניה. ההחלטה על עבודות השיפוץ התקבלה ברוב דעות באספה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף (להלן: "האספה").
לטענת הנציגות, עבודות השיפוץ שבוצעו הן בגדר החזקה תקינה של הבית המשותף אשר לפי הוראות החוק והתקנון - החלטת רוב דיירי הבית המשותף לגביהן, מחייבת את הנתבעים בתשלום חלקם היחסי בהוצאות.
לטענת הנתבעים, באספה הובהר כי הסכמת הדיירים ניתנת לביצוע עבודות שיפוץ הכרחיות בלבד ולא מעבר לכך. ואילו בפועל, בחוזה שחתמה הנציגות עם קבלן השיפוץ, נכתב כי השיפוץ יביא לשיפור הבית המשותף. לטענתם, מכאן עולה, כי הנציגות חרגה מההסכמה שניתנה לה באספה, והוסיפה על דעת עצמה שיפורים ושדרוגים שאין בהם צורך ממשי. לשיפורים אלו ברכוש המשותף יש צורך לקבל את הסכמת כלל בעלי הדירות, וזו לא ניתנה. 
 
השאלה המשפטית:
השאלה המשפטית העולה מפסק הדין היא - האם עבודות השיפוץ חורגות מעבודות לצורך "החזקה תקינה"? וכנגזרת מכך, האם ניתן לחייב מיעוט בעלי דירות בתשלום חלקם היחסי בהוצאות עבור עבודות השיפוץ?
 
החלטת בית המשפט:
 
על פי הוראות החוק והתקנון, החלטה שעניינה החזקה תקינה תתקבל ברוב דעות, ותחייב גם בעל דירה שלא הסכים לה. וככל שאין מדובר בהחלטה שעניינה החזקה תקינה, לא ניתן לחייב בעל דירה שלא הסכים לה באותה החלטה. 
 
בית המשפט בחן את משמעות המונח "החזקה תקינה" בפסיקה, וקבע כי בנושאי תחזוקת רכוש משותף בבית משותף, פסיקת בתי המשפט והחלטות המפקחים על המקרקעין נוקטות בגישה ליברלית ורחבה. גישה זו מצמצמת במידה את זכויות הקניין של בעלי דירות במיעוט, ומעניקה משקל רב יותר לרצון הרוב המבקש לבצע פעולות שיפוץ ותחזוקה, לצורך הגנה על האינטרס הקנייני הקולקטיבי של כלל בעלי הדירות, מניעת התדרדרות במצבו של הבית המשותף ונזקים פוטנציאליים לרכוש.
 
לאחר שבחן את חוזה השיפוץ ועיין בכתב הכמויות, המפרט את כל העבודות המתוכננות במסגרת השיפוץ לרבות החומרים הנדרשים, לא השתכנע בית המשפט כי מדובר בעבודות שחורגות מ"החזקה תקינה"
בהתאם לסטנדרטים המקובלים והנוהגים היום. כך למשל, קבע בית המשפט, שעבודות שעניינן שיקום ותיקוני בטון הן עבודות הקשורות בקשר ישיר עם הסרת מסוכנותו של הבית המשותף. ועבודות לשיפוץ קירות ותקרות, עבודות טיח, איטום ועבודות לחידוש צבע הן עבודות הקשורות מעצם טבען וטיבן להחזקה תקינה של הרכוש המשותף. 
בית המשפט דחה את טענות הנתבעים, וקבע כי עבודות השיפוץ עומדות בגדר "החזקה תקינה", ויחייבו אותם בהשתתפות בהוצאותיהן אף אם לא הסכימו לכך.
 
פס"ד: נציגות הבית המשותף מרח' שד' ויצמן 103, נתניה נ' מסיכה יגאל.
 
עריכה: עו"ד מאי זכאי