כיצד לחלק את התמורה ממכירת זכויות בבניין שנהרס - האם בהתאם לשווי היחידות או ע"פ שטחן?

על פי הוראות חוק המקרקעין, ישנם שני מסלולים שונים לטיפול בבית משותף שנהרס: האחד, הקמתו המחודשת של הבניין, באמצעות  הסכמתם של בעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. לעומת זאת, המסלול השני קובע כי רישום הזכויות בקרקע – כאשר לא התקבלה החלטה על הקמת הבית המשותף ברוב שנדרש – ייעשה בהתאם לשטחי היחידות והצמוד להן, בשלב בו עמד הבניין על תילו.

בחירה במסלול השני ורישום בעלות משותפת בקרקע, עשויה להוביל להליך נוסף, בדמות "פירוק השיתוף" במקרקעין. או אז, כאשר פירוק השיתוף מתבצע על דרך מכירה, עולות שאלות באשר לחלוקת התמורה בין בעלי הזכויות: האם חלוקת הזכויות בין בעלי הדירות בבניין שנהרס רלוונטית גם לעניין התמורה שתתקבל ממכירת הקרקע או שמא הסדר זה חל על עניין הרישום בלבד? האם יש לחלק את התמורה על פי שטחן היחסי של הדירות או שיש להביא בחשבון את השווי של היחידות, בהתייחס למאפיינים מיוחדים, כגון: מיקום היחידות בבניין בטרם נהרס?  

















ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר דן בסכסוך בין בעלי יחידות בבניין שנשרף כליל, והכריע בשאלת אופן החלוקה של כספי המכירה במסגרת הליך פירוק השיתוף.

נסיבות המקרה:
בשנת 2003 פרצה שריפה בבניין "בית מרכזים" שברחוב קיבוץ גלויות בתל אביב, שהביאה בסופו של דבר להריסתו המוחלטת. משלא הושג רוב להקמתו מחדש, נרשמו בעלי היחידות כבעלים במשותף בחלקים בלתי מסוימים במקרקעין ("מושע"), בהתאם לשטח הרצפה של כל אחת מהיחידות. בעקבות זאת, נוצרה מחלוקת בין "בעלי יחידות הרוב", להם 83% מהרכוש המשותף בבניין, לבין "בעלי יחידות המיעוט", להם יתרת השטח הכולל בבניין לפני הריסתו, באשר לאופן חלוקת התמורה ממכירת המקרקעין במסגרת הליכי פירוק השיתוף. 

לעמדת בעלי המיעוט, התחשבות בקריטריון השטח בלבד פוגעת בזכויותיהם הקנייניות, וגורמת לאי-צדק נוכח הפרשי השווי בין היחידות השונות בבניין. לטענתם, למאפיינים ולמיקום היחידות משמעות כלכלית אדירה, כך ששוויה של יחידה קטנה הממוקמת בחזית הרחוב, עולה על ערכה של יחידת ענק הממוקמת במרתף הבניין. משכך, לשיטתם, חלוקה על פי מדד השטח תביא לעיוות בחלוקת הזכויות ולקיפוחם – בעוד שהחלת מדד השווי תוביל לתוצאה מאוזנת וצודקת.

לעומת זאת, טענו בעלי הרוב כי חלוקת התמורה ממכירת המקרקעין צריכה להיעשות על בסיס רישום הזכויות בקרקע, כלומר, בהתאם לשטח היחידות טרם הריסת הבניין. לטענתם, אין להעניק משקל לנתונים שאינם מבוססים על שטח היחידות, ובכלל זה מאפיינים חיצונים המשפיעים לכאורה על שווי היחידות. כמו כן, טענו כי חלוקת התמורה על בסיס מדד שווי, מעלה שאלות רבות באשר לאופן יישומו, בין היתר, לאור העובדה שאינו בא לידי ביטוי במרשם המקרקעין, ולכן עלול לפגוע במעמד המרשם ולהוביל לחוסר ודאות. 

נוכח החשיבות העקרונית של סוגיה זו, הודיע היועץ המשפטי לממשלה על התייצבותו בדיון והגיש עמדה מטעמו בהליך. על פי עמדתו, החוק אינו שולל התחשבות בשווי היחידות בבניין שנהרס במסגרת הליכי פירוק שיתוף. עוד ציין היועץ המשפטי לממשלה כי גישה זו מבטיחה שזכויות כלכליות הנובעות מהקניין של בעלי היחידות בבניין, לא יתבטלו עקב אירוע ההרס.

החלטה:
בראשית דבריו ציין בית המשפט כי נקודת המוצא היא שכל אחד מבעלי היחידות הוא בעל זכות קניין עצמאית, ששוויה אינו מושפע משטח יחידתו בלבד. זכות הקניין הנה זכות חוקתית, ולפיכך נכון להעניק להוראות החוק פרשנות החותרת להגנה על הזכות הקניינית. משכך, נפסק כי הגעה לתוצאה לפיה מאפיינים של הזכות "נמחקים" עם הריסתו של הרכוש הפיזי – היא תוצאה מטרידה הנוגדת את עקרונות דיני הקניין. מכאן, חלוקת התמורה שתתקבל במסגרת פירוק השיתוף תיעשה לפי "מדד שווי", בהתאם למאפייני היחידות, ולא על בסיס "מדד השטח" בלבד.

באשר לטענה לפיה הכרה ב"מדד השווי" תביא לפגיעה במעמדו של מרשם המקרקעין, עמד בית המשפט על חשיבות הרישום, אולם ציין כי המרשם אינו ממצה בהכרח "התחשבנויות פנימיות" בין בעלי הזכויות במקרקעין. בשל כך, לא כל פעולה במקרקעין מקבלת ביטוי במרשם, ובפרט זכויות המוקנות לצדדים במסגרת הליכי פירוק שיתוף, שנועדו לחלק זכויות בדרך הצודקת ביותר. עוד נקבע, כי הוראות החוק המורות על רישום זכויות בבניין שנהרס על פי "מדד השטח", הינן הסדר רישומי בלבד, ואין לראות בו תחליף לחלוקה נאותה של התמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין בהליך פירוק שיתוף. לסיכום, הורה בית המשפט להשלים את פירוק השיתוף וחלוקת התמורה שתתקבל על בסיס הערכת שווי שמאית המבוססת על השווי ערב אירוע ההרס ולא במועד הפירוק.

(רעא 6898/16 עזבון המנוח שלמה אהרוני ז"ל נ' עופר מרכזים בע"מ)
משפטון 4/18 מאת עו"ד אלעד שרעבי
לחצו כאן לקבלת המשפטון השבועי של גינדי כספי

עוד מאמרים שיעניינו אותך:

חזרה למעלה