​"זכות סירוב ראשון" בהסכם שיתוף אינה מעניקה זכות עודפת להתערב בתנאים המסחריים במכירת הנכס

במסגרת חוזים רבים, נוהגים שותפים עסקיים לכלול הוראות "זכות סירוב ראשון", לפיהן שותף המעוניין למכור את חלקו בעסק או בנכס המשותף, יהיה חייב לפנות לשותפו ולהציע לו לרכוש את חלקו – בתמורה ובתנאים זהים לאלה שסוכמו עם הקונה הפוטנציאלי. כלי משפטי זה, נועד בין היתר, לאפשר לשותף הנותר (שאינו מבקש למכור את זכויותיו) לרכוש את זכויות שותפו, ובכך להימנע משותפות עם גורם אחר, שלא בהכרח היה מקיים עמו שיתוף פעולה מסחרי. כלומר, באמצעות זכות הסירוב, צדדים לחוזה מחילים על עצמם הגבלה מודעת, תוך מתן הזדמנות בלעדית לשותף האחר לגבור על כל מתחרה פוטנציאלי, באמצעות מתן הצעה זהה להצעתו של המתחרה.  

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בשאלה – האם שותף המחזיק בזכות סירוב רשאי להגביל את השותף האחר עוד בשלב המשא ומתן למכירת חלקו במקרקעין, וזאת כאשר הנכס המשותף מוצע בצוותא עם נכס נוסף.

נסיבות המקרה:
ענייננו בקניון באשדוד, המנוהל על ידי חברה ציבורית המפעילה מספר קניונים נוספים שבבעלותה. 75% מזכויות הבעלות במקרקעין עליהם הוקם הקניון באשדוד, מוחזקים על ידי החברה ואילו 25% הנוספים בבעלותו של גוף מוסדי מתחום הפיננסים והביטוח, שחלק מפעילותו נעשית בהשקעות בתחום הנדל"ן. בין הצדדים נערך הסכם שיתוף, במסגרתו כללו הצדדים הוראות בדבר "זכות סירוב ראשון", לפיו צד המבקש להעביר את זכויותיו במקרקעין לאחר, יהיה חייב לפנות בתחילה לשותפו במקרקעין, ולהציע לו לרכוש את זכויותיו באותם הסכומים והתנאים שסוכמו עם הרוכש הפוטנציאלי.

במחצית שנת 2017, החלה החברה לקדם הליכים למכירת זכויותיה בקניון, כמו גם בקניון נוסף שבבעלותה בעיר נהריה. בתוך כך, פרסמה החברה הזמנה להצעת רכישה לשני הקניונים במשותף. לאחר שנודע לגוף המוסדי השותף בקניון באשדוד על מספר הצעות שהוגשו לרכישת הקניונים במשותף ועל משא ומתן שמנהלת החברה עם רוכשים פוטנציאלים, עתר הגוף המוסדי לבית המשפט בבקשה למתן פסק דין הצהרתי, האוסר על החברה להעמיד את זכויותיה בקניון באשדוד למכירה – אלא בדרך של קבלת הצעה נפרדת וקביעת תג מחיר מפורש ומראש לקניון.

לשיטת הגוף המוסדי, המחיר שיוצע לו למימוש זכות הסירוב יהיה נתון למניפולציות של החברה באופן שלא ישקף את "המחיר האמיתי", ולפיכך פעולות החברה מהוות חוסר תום לב בקיום התחייבויותיה על פי הסכם השיתוף. מנגד, טענה החברה כי זכות הסירוב לא מקנה לגוף המוסדי זכויות להתערב מראש בתנאים שיגובשו עם רוכשים פוטנציאלים. לטענתה, הגוף המוסדי מנסה ליצור לעצמו יתרון מסחרי לרכישת הקניון, ולא לשם כך נועדה זכות הסירוב שבהסכם השיתוף. לטענת החברה, בכוונתה לכבד את זכות הסירוב, אלא שמדובר בעסקה שטרם נולדה, ולכן יש לדחות את דרישת הגוף המוסדי למתן פסק דין הצהרתי.

החלטה:
בית המשפט המחוזי דחה את התביעה וקבע כי זכות הסירוב לא העניקה לגוף המוסדי מעמד כלשהו במסגרת ניהול המשא ומתן למכירת זכויות החברה. בנימוקיו ציין בית המשפט כי על פי מהותה, זכות הסירוב באה לידי ביטוי רק בשלבים המאוחרים של המשא ומתן למכירת הזכויות, ובוודאי שלא טרם גיבוש הצעת רכישה מפורטת של צד שלישי. שכן, ללא גיבוש תנאים למכירת הבעלות בנכס, לא יעלה בידי בעל זכות הסירוב לממש את זכותו ולהביע את רצונו לרכוש את הנכס באותם התנאים. על כן, נקבע כי זכות הסירוב אינה מעניקה לגוף המוסדי מעמד במשא ומתן עם צד שלישי ואינה מעניקה לו זכות להתערב בתנאים המסחריים של העסקה.

עוד ציין בית המשפט, כי ככל שהצדדים שאפו להגביל את צעדיהם בניהול המשא ומתן, ובכלל זה, למנוע את האפשרות למכירת חלקם עם נכסים נוספים – היה עליהם לעגן זאת במפורש בהסכם השיתוף. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי הסכם שיתוף במקרקעין הוא חוזה עסקי לכל דבר ועניין, וכאשר כל הצדדים לו בעלי ניסיון עסקי וידע בתחום הנדל"ן – אין זה ראוי להרחיב את יריעת זכות הסירוב ולהגביל את יכולת השותפים לנהל משא ומתן כרצונם בדרך של פרשנות הסכם.

לאור זאת, נקבע כי קבלת עמדת הגוף המוסדי ומתן פרשנות לפיה זכות הסירוב מגבילה מראש את האפשרות לקבלת הצעות רכישה לשני הקניונים כמקשה אחת, היא דרישה מרחיקת לכת שאינה ראויה בנסיבות המקרה.

(הפ (ת"א) 56687-03-17 הפניקס חברה לביטוח בע"מ נ' ארנה סטאר גרופ בע"מ)