העליון: רמ"י לא ציינה במסמכי המכרז כי מצויים שותפים נוספים במגרש - ותפצה את החברה הזוכה
התארכות הליכי התכנון והרישוי בישראל זוכה לא פעם לקיתונות של ביקורת, ואף יש הטוענים כי זו מהווה סיבה מרכזית למשבר הדיור בישראל. הסיבות לכך שונות ומגוונות, אך על פי רוב נעוצות ברשויות הציבוריות האמונות על שיווק הקרקעות ועל היבטי התכנון בהן, כלומר – מוסדות התכנון ורשות מקרקעי ישראל ("רמ"י").
לצד החובות והכללים החלים על כלל הפרטים והגופים במדינה, על רשות ציבורית מוטלת חובת הגינות מוגברת, הנגזרת מתפקידה כמשרת הציבור. בשל תפקידה כנאמן הציבור, נקבע לא אחת בפסיקה, כי חובת ההגינות המחייבת רשות ציבורית בפעולותיה עם הפרט, קודמת ורחבה יותר מחובת תום הלב הנובעת מהדין האזרחי.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע בתביעה של חברה פרטית כנגד רמ"י, בטענה כי זו אחראית לעיכובים שנגרמו לחברה בהקמת פרויקט מגורים בחיפה, בין היתר, בשל מידע חסר במסמכי המכרז שפרסמה רמ"י ובו זכתה החברה.
נסיבות המקרה:
בשנת 2000 זכתה חברה קבלנית במכרז ששיווקה רמ"י , בו הוצע למכירה מגרש בחיפה עליו ניתן להקים פרויקט מגורים הכולל כ-180 יחידות דיור בשלושה בניינים. על פי תנאי המכרז, התחייבה החברה להשלים את בניית הפרויקט תוך שלוש שנים ולבצע ולרשום על חשבונה פרצלציה, רישום בית משותף וכל פעולה אחרת הנדרשת על פי דין.
בהתאם לכך, החלה החברה לקדם את הפרויקט בשני מישורים: רישום המגרש כחלקה עצמאית ("פרצלציה") וקידום תוכנית בניין עיר ("תב"ע") חדשה, במסגרתה ביקשה להגדיל את שטחי הדירות המתוכננות. עם זאת, במסגרת הליכי הפרצלציה, נוכחה החברה לגלות כי המגרש אינו מצוי בבעלותה הבלעדית של רמ"י, וכי מצוי בו שותף נוסף בחלקים בלתי מסוימים בקרקע ("במושע"). בשלב זה נודע לחברה כי זכויות המדינה במגרש נבעו מהפקעה שנערכה לפני עשורים רבים, אך זו לא נערכה ביחס לכל שטח המגרש.
בשל העובדה כי הזכויות במגרש לא הוחכרו לחברה באופן מלא, אלא לצד השותף הנוסף, סירבה הוועדה המקומית לדון בבקשת החברה למתן היתר בנייה מלא לפרויקט. רמ"י מצידה, הצהירה בפני הוועדה כי מדובר ברישום שגוי, וכי ניתן לפעול לקידום הליכי הרישוי, אולם הוועדה המקומית עמדה על סירובה לדון בבקשה עד להסדרת הרישום. כך חלפו השנים, ורק לאחר כ-6 שנים מהמועד בו אושרה זכיית החברה במכרז ורישום הפרצלציה, ניתן היתר בנייה מלא לפרויקט (נציין כי לפנים משורת הדין, הופק היתר בנייה לאחד הבניינים במועד מוקדם יותר, וזאת בעקבות התערבות מהנדס העיר דאז).
בשל כך, עתרה החברה לבית המשפט המחוזי כנגד רמ"י, ותבעה פיצוי בסך של 60 מיליון שקלים. לטענתה, העיכוב בקבלת היתר הבנייה המלא לפרויקט והנזקים שנגרמו לה בעקבות זאת, נובעים בין היתר, ממצג כוזב של רמ"י בדבר בעלותה במגרש והיעדר אזכור או רמז במסמכי המכרז להימצאותו של שותף נוסף במקרקעין. לטענת החברה, בשל היעדר ההלימה בין המידע שניתן במסמכי המכרז לבין המצב הקנייני בפועל – סירבה הוועדה המקומית לדון בבקשת החברה למתן היתר בנייה, עד להשלמת הליכי הפרצלציה ורישום זכויות רמ"י באופן בלעדי במקרקעין – דבר אשר הסב לה נזקים רבים.
מנגד, טענה רמ"י כי העיכובים בהפקת היתר הבנייה נבעו מהתנהלות החברה, וככל שחל עיכוב בהוצאת היתר הבנייה בשל התנהלות הרשויות – יש להפנות טענות אלו לפתחה של הוועדה המקומית (שצורפה להליך לאחר הגשת התביעה). עוד טענה רמ"י, כי החברה היא שהתרשלה בביצוע הבדיקות הנחוצות טרם הגשת הצעתה למכרז, ולכן אין לה להלין אלא על עצמה. בנוסף, נטען כי לא נמצאה כל אסמכתא לכך שהוועדה המקומית אכן סירבה לפעול לקידום הבקשה להיתר בנייה עד להסדרת הרישום, וכי החברה היא זו שסירבה לפעול בהתאם להתחייבויותיה על פי תנאי המכרז, עד לרישום זכויות המדינה בחלקה באופן בלעדי.
בית המשפט המחוזי דחה את טענות החברה, ומשכך ערערה החברה לבית המשפט העליון.
החלטה:
נקבע כי על אף שהחברה התרשלה בבדיקת מצב הזכויות במגרש – טעתה רמ"י במידע שהציגה במסמכי המכרז ובהסכמים שנחתמו לאחר זכיית החברה בו, עת שלא ציינה כי במגרש מצוי בעלים נוסף, פרט לבעלות המדינה בו.
נקבע כי הצגת המצב הקנייני במגרש, והעובדה כי במגרש ישנן זכויות הרשומות על שמו של גורם שלישי, תרמה ללא ספק לעיכוב שחל בהפקת היתרי הבנייה לפרויקט. בהקשר זה, ציין בית המשפט העליון כי שיטת המשפט הישראלית זנחה את העיקרון לפיו "ייזהר הקונה", וכי זהירותו של הקונה, ככל שהיא חשובה וראויה, אינה פוטרת את המוכר מהחובה לשקף את מצב הזכויות בנכס הנמכר – דבר אשר לא נעשה בנסיבות מקרה זה. עוד נאמר כי על רמ"י חלה חובת זהירות מוגברת, העולה על הרף הנדרש מגופים פרטיים, וזאת בשל היותה רשות מנהלית הפועלת מטעם המדינה ועבור אזרחיה, ועל כן אין היא רשאית להתנער מאחריות זו.
כמו כן, בית המשפט עליון דחה את טענת רמ"י, לפיה החברה היא שנמנעה מלקדם את הליכי רישוי הבנייה עד להסדרת הרישום, וציין כי מהראיות שהוצגו בהליך עולה כי הוועדה המקומית היא ש"הקפיאה" את הטיפול בבקשת החברה עד להסדרת הפרצלציה. בנוסף, נמתחה ביקורת נוקבת על התנהלות הוועדה המקומית, אשר נמנעה ממציאת פתרון לתסבוכת אליה נקלעה החברה. בעניין זה, נקבע כי הוועדה נהגה באופן לא הגון עת שסירבה לאפשר את קידום הבקשה להיתר, למרות שניתן היה לפתור את סוגיית רישוי הבנייה באמצעי פשוט ויעיל – עריכת תשריט חלוקה בין החברה לבין בעל הזכויות הנוסף במגרש.
משכך, בית המשפט העליון קיבל הערעור, וביטל את החלטת בית המשפט המחוזי. עם זאת, ובשל הקביעה לפיה כל אחד משלושת הגורמים התרשל במעשיו – רמ"י שערכה את מסמכי המכרז מבלי להזכיר את זכויות השותף הנוסף, הוועדה המקומית שלא אפשרה קידום הליכי הרישוי ועמדה בדווקנות על דרישתה לרישום הזכויות באופן בלעדי על שם המדינה, והחברה שלא ערכה את בדיקותיה כראוי – הורה בית המשפט על חלוקת האחריות בין הצדדים. לאור זאת, נקבע כי החברה תישא באשם תורם בשיעור של 50%, הוועדה המקומית בשיעור של 30% ורמ"י בשיעור של 20%. לעניין סך הפיצוי, הורה בית המשפט העליון על החזרת הדיון לבית המשפט המחוזי.
(עא 6944/19 שרביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל)
(עא 6944/19 שרביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל)
קטגוריות
ארכיון
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
