אין מועד ריאלי לסיום תכנון כולל בקרקע? עדיף לקדם תכנית נקודתית



בהתאם למדיניות המשפטית והתכנונית הרצויה, "דרך המלך" לעריכת תכנון נכון וראוי היא באמצעות תכנון כוללני הצופה פני עתיד. תכנון שכזה מספק את המענה הטוב ביותר לאינטרס הציבורי, לצרכים התכנוניים, ומונע אנומליה תכנונית שעלולה להיגרם מאישור תכניות נקודתיות בשיטת "טלאי על טלאי". עם זאת, תכנון כוללני הצופה פני עתיד, מטבעו עשוי להימשך זמן רב. משכך, לצד ההכרה בחשיבותו של התכנון הכולל עולה לעיתים רבות צורך הכרחי לתחום לו גבולות.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית משפט לעניינים מנהליים בלוד, אשר נדרש לשאלה – באילו מקרים יש להעדיף תכנית נקודתית במקרקעין על פני תכנון כולל? 

נסיבות המקרה:
בראשית שנת 2010, הגיש הבעלים של מגרש המצוי באבן יהודה, תכנית מתאר נקודתית למגרש, לאישורה של הועדה המחוזית. במסגרת התכנית, ביקש הבעלים להרחיב את זכויות הבניה במגרש, וכן להגדיל את כמות יחידות הדיור שיותרו לבניה בו. כשנה לאחר מכן, ובעקבות המלצת הוועדה המרחבית, אישרה הוועדה המחוזית את הפקדת התכנית בתנאים, ובהתאם לכך פורסמה התכנית להתנגדויות. בתום הדיונים בהתנגדויות, החליטה הוועדה המחוזית על דחיית התכנית, בנימוק כי על מנת לקבוע מהי צפיפות הבניה הנכונה לאזור – יש לבחון את צרכי התכנון בראייה, רחבה ובאמצעות תכנון כולל ליישוב, ולא בראייה נקודתית למגרש ספציפי. כמו כן, לאחר החלטה זו, שינתה הוועדה המרחבית את עמדתה המקורית והצטרפה לעמדת הוועדה המחוזית. 

על כן, עתר בעל המגרש לבית המשפט בבקשה כי זה יורה על ביטול החלטת הוועדה המחוזית ועל אישור התכנית. לטענתו, התכנית הוגשה מטעמו תוך הסתמכות על התנהלות הוועדה המרחבית והוועדה המחוזית, ואישורן של תכניות דומות במגרשים הסמוכים, ומשכך סירובן לאישור התכנית מהווה פגיעה בזכותו לשוויון בשל הפלייה לרעה ביחס לבעלי מגרשים שכנים. בנוסף, טען שאין מקום להעדיף תכנון כולל בנסיבות המקרה, לאור העובדה שמרבית השכונה כבר נבנתה, וכי התכנית שהוגשה מטעמו תואמת את אופי השכונה כיום. על כן לשיטתו, ההחלטה על דחיית התכנית אינה סבירה, בלתי מידתית ומהווה פגיעה בזכויותיו הקנייניות.

מנגד, טענו הוועדות כי יש לבחון את התכנון המוצע בראייה כוללת, אשר תתווה את עקרונות התכנון של היישוב, ובכלל זה את המגרש הנדון, ולא בראייה נקודתית וצרה בדמות תכנית מתאר נקודתית. בהקשר זה, אף ציינו כי בימים אלו נמצאת תכנית המתאר הכוללנית ליישוב בשלבי הכנה, וכבר התקיימו מספר ישיבות בנושא. ביחס לטענות בעל המגרש לפגיעה בזכות הקניין ולעוגמת נפש לאור ציפיותיו בדבר אישור התכנית – טענו הוועדות שאין לאדם זכות מוקנית כי תכנית שהגיש אכן תאושר, ומשכך יש לדחות טענות אלו.

החלטה:
למרות המדיניות הרצויה לפיה יש להעדיף תכנון כולל ורחב על פני תכניות נקודתיות – נקבע כי מקרה זה מהווה חריג בו יש לסגת מהשיקולים התומכים בתכנון כולל, ולהעדיף את התכנון הנקודתי "המתחשב בצרכיו ובמאווייו הלגיטימיים של בעל הקניין". כלומר, על אף שיש לשאוף לעריכת תכנון כולל ורחב ככל הניתן – הלה אינו חזות הכול, וכאשר תכנון כולל מתעכב במשך זמן רב ולעיתים אף צפוי לארוך שנים רבות, אין מנוס מאישור תכנון נקודתי. במקרה זה, חלפו למעלה משלוש שנים מהמועד בו החלו בהליכי הכנת תכנית המתאר הכוללנית, אולם אלו התקדמו במעט, ומטבע הדברים צפויים להימשך זמן רב. על כן, אין זה צודק או ראוי להמתין לסיום הליכים אלו ולהקפיא את התכנון הנקודתי למגרש.

בנוסף לכך, קבע בית המשפט כי שינוי המדיניות בוועדה המחוזית והעדפת תכנון כולל, לאחר שהתכנית הנקודתית אושרה להפקדה, לא נעשה באופן ראוי ואין לתת יד לכך. הסתמכות בעל המגרש על מדיניותה הקודמת של הוועדה המחוזית, תוך השקעת משאבים רבים, הינה לגיטימית בנסיבות המקרה, ומשכך אי-אישור התכנון הנקודתי מהווה החלטה מנהלית שאינה סבירה ומידתית בנסיבות המקרה.

לסיכום, בהיעדר אופק ריאלי למועד סיום התכנון הכולל ומאחר שלא הוצגה סיבה עניינית אחרת לסירוב הוועדה לתכנון הנקודתי, הורה בית המשפט על ביטול החלטת הוועדה המחוזית, ועל החזרת הדיון בתכנית הנקודתית בפני מוסדות התכנון הרלוונטיים.

(עת"מ 15763-10-14 אונגר נ' ועדה מחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז ואח')
משפטון 24/18 מאת עו״ד אלעד שרעבי

לחצו כאן לקבלת המשפטון השבועי של גינדי כספי

עוד מאמרים שיעניינו אותך:

חזרה למעלה