המחוזי: דחיית מועד מסירת דירה מקבלן עד 13 שבועות אינה מהווה התניית פטור המנוגדת לחוק המכר

יש לראות בהסכם השינויים שערכו הצדדים כהסכמה חוזית לגיטימית של הצדדים לקביעת מועד מסירה חדש.

עריכת "שינויי דיירים" בדירה הינה פרקטיקה מקובלת בפרויקטים רבים, ובמסגרתה מבצע הקבלן לבקשת הרוכש שינויים והתאמות במפרט הדירה, עוד בשלבי בנייתה. מנגנון זה מאפשר לרוכש לעצב ולשנות את הדירה אותה רכש בהתאם לרצונו (במגבלות הנדסיות ותכנוניות). משכך רוכשים רבים בוחרים להזמין שינויים – גם אם יש בכך כדי לדחות את מועד מסירת הדירה בפרק זמן נוסף מזה שנקבע בהסכם המכר.

לצד מנגנון זה, קבע המחוקק הישראלי בהוראות חוק המכר (דירות), הסדר פיצוי לרוכשי דירות מקבלן, לפיו איחור במסירת הדירה הנרכשת מעבר לשישים ימים, יזכה את הרוכש בפיצוי כספי, החל ממועד המסירה שנקבע בהסכם המכר ועד למועד המסירה בפועל. בנוסף, וכדי להבטיח כי התנאים המפורטים בחוק המכר לא יבוטלו בהסכמת הצדדים לחוזה, נקבע בחוק כי "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה". בתוך כך, ועל מנת שמנגנון "שינויי דיירים" לא יהווה פתח לדחיות לא סבירות של מועד מסירת דירות והימנעות מתשלום פיצויים בגין איחור במסירה, קבע בית המשפט העליון כי קביעת מועד נדחה, באופן שרירותי או גורף לכל שינוי מבוקש, אינה קבילה וסותרת את הוראות חוק המכר (דירות).

ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים, אשר נדרש להכריע בשאלה – האם דחיית מועד מסירת דירה לתקופה של 13 שבועות, מהווה תניית פטור המנוגדת להוראות חוק המכר, או שמא מדובר בהסכמה חוזית על מועד מסירה חדש.

נסיבות המקרה:
במחצית שנת 2015 נחתם הסכם מכר של דירת מגורים שבנייתה טרם הסתיימה, בין חברה קבלנית לבין רוכש פרטי, ובמסגרתו נקבע כי מסירת הדירה לידי הרוכש תיעשה כעבור שנה ממועד חתימת ההסכם. כעבור כחודש מחתימת ההסכם, ובהמשך לבקשת הרוכש לבצע מספר שינויים והתאמות בדירה, ערכו הצדדים "הסכם לביצוע שינויים", בו הוסכם כי הזמנת השינויים תביא לדחייה במסירה הדירה "בפרק זמן של עד 13 שבועות". בשל עיכובים כאלה ואחרים, נדחה מועד המסירה גם מעבר ל-13 השבועות, והדירה נמסרה לידי הרוכש בחודש פברואר 2017. בגין עיכוב זה שילמה החברה לרוכש פיצוי כספי, וזאת כנגד חתימת הרוכש על "כתב ויתור טענות" בקשר עם מועד המסירה.

עם זאת, הגיש הרוכש תביעה כנגד החברה ובה טען, בין היתר, כי הוא זכאי לפיצוי בגין איחור במסירה, גם ביחס ל-13 השבועות שיוחסו לביצוע השינויים. לטענתו, השינויים שהוזמנו אינם מצדיקים דחייה של מועד מסירת הדירה במספר כה רב של שבועות ומשכך יש לראות בה תניה הסותרת את התנאים שבחוק המכר ואת ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בעניין זה. לטענת הרוכש, החברה קבעה את משך הדחייה באופן אוטומטי, ללא קיום מו"מ כלשהו ומבלי להתחשב בסוג ובאופי השינויים המבוקשים.

מנגד, טענה החברה כי הגשת התביעה על ידי הרוכש – לאחר שחתם על הסכם השינויים, ויתר על טענות עתידיות ביחס למועד המסירה וקיבל את הדירה עם השינויים שהזמין לשביעות רצונו – מהווה התנהלות בחוסר תום לב. לטענתה, פרק הזמן לדחיית מועד המסירה עליו הסכימו הצדדים, משקף את התקופה הדרושה לביצוע השינויים אותם ביקש הרוכש לערוך ואינה זהה לפרקי הזמן שנקבעו בהסכמי שינויים שנערכו עם רוכשים אחרים.

החלטה:
בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור וקבע כי ההלכה שנקבעה בבית המשפט עליון נועדה להבטיח כי מוכר לא יעשה שימוש פסול במנגנון שינויי דיירים לצורך דחיית מועד מסירת הדירה, אך אין בכך כדי למנוע מהצדדים להסכם לקבוע בהסכמה מועד חוזי חדש למסירת הדירה. נקבע כי במקרה זה אין לראות בהסכם השינויים שערכו הצדדים כהסכם הפוגע ברוכש באופן שאינו מקיים את הוראות חוק המכר – אלא הסכמה חוזית לגיטימית של הצדדים לקביעת מועד מסירה חדש.

בנוסף, הזכיר בית המשפט את הכלל לפיו "המוציא מחברו עליו הראיה" וציין כי במקרה זה הרוכש לא הציג כל ראיה המעידה על כך שהחברה קבעה את תקופת הדחייה בת 13 השבועות באופן גורף או "אוטומטי". כמו כן, נקבע כי הרוכש לא עמד בנטל להוכיח כי הסכמתו לדחיית מועד המסירה לא נעשתה מרצונו חופשי, ולכך שפרק הזמן שבו נדחה מועד המסירה אינו סביר ביחס לשינויים שנתבקשו. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי דווקא החברה הציגה מטעמה טופס המפרט את השינויים שבוצעו לבקשת הרוכש, ממנו עולה כי המדובר בשורה של שינויים, הכוללים תוספת בנייה בפנים הדירה ועבודות חשמל ואינסטלציה שונות – וזאת בניגוד לטענתו הסתמית של הרוכש שאף נמנע מלהציג ראיות לטענותיו.

לאור זאת, קבע בית המשפט כי הצדדים הסכימו על דחיית מועד המסירה של הדירה הנרכשת ב-13 שבועות, ומשכך הרוכש אינו זכאי לפיצוי בעבור תקופה זו.  
הערה: נציין כי בעקבות החלטה זו הגיש הרוכש בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אשר טרם נדונה והוכרעה.

(עא (י-ם) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' איתי פלד)