גינדי כספי - עורכי דין - האם נכס מקרקעין ששימש למגורים אך ייעודו התכנוני הינו מחסן ייחשב כ"דירת מגורים מזכה" בחישוב מס שבח?

האם נכס מקרקעין ששימש למגורים אך ייעודו התכנוני הינו מחסן ייחשב כ"דירת מגורים מזכה" בחישוב מס שבח?

מס שבח הינו תשלום חובה החל על מוכר זכויות במקרקעין, בגין "רווח הון" שנצבר בין הסכום בו רכש המוכר את הנכס לבין הסכום שהמוכר קבל במכירתו. עם זאת, חוק מיסוי מקרקעין מעניק למוכרים הקלות ופטורים שונים למוכרי דירת מגורים, בהתקיים מספר תנאים נוספים, כגון: דרישה לפיה שימש הנכס למגורים במשך ארבע שנים או שמונים אחוזים מהתקופה שבגינה מחושב השבח. כמו כן, המונח "דירת מגורים" הוגדר בחוק מיסוי מקרקעין כ"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי...". לאורך השנים האחרונות, אימצה רשות המיסים את "מבחן הייעוד התכנוני", לפיו על מנת שנכס מקרקעין יוכר כ"דירת מגורים" לצורך חישוב מס שבח, חלה חובה כי ייעודו התכנוני על פי היתר הבנייה שניתן לו הוא למגורים.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו התקדימי של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, אשר נדרש לשאלה – האם נכס המשמש למגורים במשך למעלה מעשרים שנים, אך אינו מאפשר מגורים על פי ייעודו התכנוני – עונה להגדרה של "דירת מגורים מזכה" לצורך חישוב מס שבח?

נסיבות המקרה:
ענייננו ביחידה בבניין מגורים בתל אביב, שנבנה בשלהי שנות הארבעים. להבדיל מדירות המגורים שנבנו בבניין, היחידה נבנתה בין עמודי התמך שבקומת הקרקע, ובהיתר הבנייה שניתן לבניין יועדה לשמש כמחסן, חדר הסקה או מוסך. במהלך שנת 2015 נמכרה היחידה, ולצורך תשלום מס השבח לרשות המיסים הוגדרה היחידה על ידי המוכרים כדירת מגורים המזכה אותם ב"חישוב ליניארי מוטב" – חישוב המביא להפחתה משמעותית בשיעורי מס השבח המתקבלים מ"החישוב הרגיל" הקבוע בחוק. עם זאת, ובהתאם לייעודה של היחידה, דחתה רשות המיסים את בקשת המוכרים וערכה את שומת מס השבח בשיעור הרגיל הקבוע בחוק.

על כן, עררו המוכרים לבית המשפט וטענו כי על אף הייעוד שנקבע ליחידה בהיתר הבנייה, היא שימשה למגורים במשך עשרות שנים וקיימים בה המתקנים ההכרחיים למגורים. לטענתם, הם כלל לא היו מודעים לייעוד התכנוני של היחידה, והדבר נודע להם רק לאחר שביקשו למכור את הדירה. בנוסף, טענו המוכרים כי במועד שבו רכשו את הזכויות ביחידה, הכירה רשות המיסים ביחידה כדירת מגורים לצורך חישוב מס השבח והרכישה, ולכן יש להעדיף את הסתמכותם על קביעתה הקודמת של הרשות ולאפשר להם לערוך את שומת מס השבח בחישוב מוטב. מנגד, טענה רשות המיסים כי בשל הייעוד התכנוני של היחידה לאחסנה או הסקה, לא ניתן לראות בה "דירת מגורים" המזכה את הרוכשים בחישוב מוטב.

החלטה:
בית המשפט קיבל בדעת רוב את הערר, וקבע כי מצבה התכנוני של היחידה אינו מבחן העומד בפני עצמו וכי בבסיסו עומד העיקרון לפיו "לא יהיה חוטא נשכר". בנימוקיו ציין בית המשפט כי ביסודו של מבחן הייעוד התכנוני - הוא נועד למנוע שימושים שאינם תואמים למצב התכנוני של הנכס וזאת בהתחשב בחומרת העבירה ושמירה על האינטרס הציבורי. עם זאת, נקבע כי במקרה זה המוכרים התוודעו לפגם התכנוני רק כעבור 20 שנה לאחר שרכשו את הנכס, וכי לא מדובר במפרי חוק המבקשים ליהנות מפירות עבירות שביצעו.

כמו כן, נקבע כי במקרה זה יש לדחות את מבחן הייעוד התכנוני ולהעדיף את המשמעות הרגילה והמקובלת למונח "דירה", הכוללת על פי רוב, מערכת חדרים ותשתיות ראויות למגורים. בהקשר זה, צוין כי אף אם נכון לאמץ את המבחן התכנוני כאינדיקציה מכריעה לסיווג נכסים לצורך מס שבח – ראוי כי הדבר יוסדר בחקיקה מפורשת ולא באמצעות פרשנות יצירתית של בתי המשפט.

נציין כי דעת המיעוט בפסק הדין סברה כי היחידה אינה מהווה "דירה", כמשמעות מושג זה בחוק, ולא מזכה את המוכרים בחישוב מוטב. עוד סברה דעת המיעוט, כי ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין אינה הערכאה המתאימה לשפוט את מידת חומרתן עבירות תכנון ובנייה, וכי יש בקבלת עמדת המוכרים כדי להיטיב עם מי שעשה שימוש הנוגד את הייעוד התכנוני שנקבע בהיתר.

(וע (ת"א) 52894-03-17 שינל שטיין נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב)

האם נכס מקרקעין ששימש למגורים אך ייעודו התכנוני הינו מחסן ייחשב כ"דירת מגורים מזכה" בחישוב מס שבח?

קטגוריות

ארכיון

עוד מאמרים שיעניינו אותך: