​האם ניתן לחייב בעל דירה בתשלום הוצאות "החזקה תקינה" של בית משותף מבלי שהסכים לכך?

ניהול והחזקה של בית משותף מקים חובה על כל בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות "להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי נוהג" (סעיף 58 לחוק המקרקעין). 
 
על פי הוראות החוק, "החזקה תקינה" משמעה "שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבנייה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת רוב בעלי הדירות". לכן, בהיעדר הוראות בתקנון הבית המשותף המורות אחרת, לא ניתן לחייב בעל דירה בתשלום עבור עבודות שאינן עולות בהגדרת "החזקה תקינה", ללא מתן הסכמתו המפורשת. איזון זה נועד להבטיח הגנה על בעלי דירות המיעוט, במקרה בו מבוקש לבצע עבודות שאינן נכללות במונח "אחזקה תקינה". זאת בניגוד לעבודות שנועדו לאחזקה תקינה ושוטפת של הבניין ושמירה על מצבו של הרכוש המשותף, כי אז החלטת הרוב מחייבת בלאו-הכי.
 
ב"משפטון" זה, נסקור את פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר נדרש להכריע בשאלת חיוב בעל דירה בתשלום הוצאות "החזקה תקינה" של בית משותף - אף על פי שלא נתן הסכמתו לכך. 
 
נסיבות המקרה
 
ענייננו בתביעה הדדית בין נציגות הבית המשותף לבעל אחת הדירות בבניין, הנסבה סביב קיום עבודות שיפוץ בשטח המשותף, ללא קבלת הסכמה של כלל בעלי הדירות. לטענת בעל הדירה שהתנגד לביצוע העבודות, מדובר בעבודות שיפוץ בהיקף נרחב ובעלות משמעותית שמרביתן נועדו לשיפור ושדרוג הבית המשותף. לכן, אין המדובר "באחזקה תקינה" של הבניין. כמו כן, נטען ע"י בעל הדירה המתנגד לשיפוץ, שההחלטה על ביצוע השיפוץ התקבלה שלא כדין, בהיעדר כינוס אספת דיירים והצבעה באופן פורמלי. מנגד, טענה נציגות הבית המשותף כי לא היה מנוס מביצוע השיפוץ, בין היתר, בשל העובדה כי מדובר בבית אשר הוקם בשנות ה-60 של המאה הקודמת, שלא בוצע בו שיפוץ מעולם. זאת ועוד, נטען, כי חזות הבית המשותף הייתה מוזנחת והתגלו סדקים במעטפת החיצונית ובגג שגרמו לחדירת מים ורטיבות בחלק מדירות הבניין.
 
בפסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין נקבע, כי הרוב הנדרש להחלטה באשר לניהול והחזקה ברכוש המשותף הוא רוב רגיל. ובאשר לטענה בנושא אופן קבלת ההחלטה בנושא השיפוץ, נקבע ע"י המפקחת כי בהתאם להלכה הנהוגה ואופי נציגות הבית המשותף, המורכב לרוב מבעלי דירות מתנדבים שאינם מהווים גורם מקצועי, יש מקום לגמישות בנושא של דרך ניהול האספה, ואין צורך להחיל על התנהלותה כללים נוקשים שלא נקבעו בחוק. משכך, קבעה המפקחת כי ההחלטה בעניין השיפוץ התקבלה כדין. עוד קבעה המפקחה כי את המינוח "החזקה תקינה" יש לפרש בהתאם "לתנאי המקום והזמן ובהתאמה לכך יש לפרשו באופן רחב, הכולל גם עבודות המשנות את המצב הקיים ומתאימות אותו לסטנדרט חדש יותר התואם את מועד השיפוץ, אשר ייחשבו אף הן כעבודות לצורך תחזוקה שוטפת, אשר ביצוען יחייב את בעל הדירה בהשתתפות בהוצאותיהן אף אם לא הסכים לכך". 
 
בעל הדירה ערער על החלטת המפקחת בפני ביהמ"ש המחוזי, וטען כי ההחלטה לפיה השיפוץ עולה לכדי "החזקה תקינה", אינה עולה בקנה אחד עם הוראות חוק המקרקעין, ועל כן דינה להתבטל. לשיטתו, מדובר בשיפוץ אסתטי בלבד שאינו עולה בגדר שיפוץ חיוני הנדרש מטעמים בטיחותיים. בנוסף, טען בעל הדירה כי ככל שיש לחייבו בעלויות השיפוץ, יש לעשות זאת במסגרת אספת דיירים ועריכת הצבעה פורמלית. 
 
החלטה

ביהמ"ש המחוזי קיבל את קביעת המפקחת, לפיה ההחלטה לאישור עריכת השיפוץ והיקפו התקבלה כדין. עוד קבע ביהמ"ש כי הוסדרה מפורשות האפשרות להצבעה חשאית, ובכך אין כל בסיס לטענה לפיה יש לערוך תמיד הצבעה גלויה. אספת הדיירים אינה גוף מקצועי, ועל כן אין להחיל על ניהול האספות ואופן קבלת ההחלטות במסגרתן מנגנונים משפטיים סבוכים ופורמליים. כמו כן, אין להכפיף את קבלת ההחלטות ע"י בעלי הדירות לדרישות פורמליות דווקניות.
 
עוד הוסיף ביהמ"ש המחוזי, כי ניתן לחייב בעל דירה בתשלום הוצאות הנובעות מ"החזקה תקינה" של הבית המשותף, זאת בתנאי שההחלטה על כך התקבלה ברוב קולות, גם אם בעל הדירה לא נתן הסכמתו לכך. בית המשפט דחה את טענות המערער, אימץ את עמדת המפקחת וציין כי המונח "החזקה תקינה" אין בו "הגבלת התחזוקה רק למפגעים בטיחותיים. ההיפך, מתוך לשונו של הסעיף עולה הכללת כל הוצאה שיש בה כדי לשמר את המצב ובכלל זאת גם עבודות אסתטיות". 
 
(עש"א (ת"א) 35916-07-21 אהרן לידסקי נ' נציגות הבית המשותף מרח' וילסון 4 תל אביב)

קטגוריות

ארכיון

עוד מאמרים שיעניינו אותך:

חזרה למעלה