האם היטל השבחה בפינוי ובינוי יוטל על הבעלים ולא על יזם הפרויקט?

לצד עליית קרנה של "ההתחדשות העירונית", כמקור לניצול מיטבי של קרקע בנויה ולהפיכתה ליעד לאומי לפתרון משבר הדיור בישראל, פרויקטים לפינוי-בינוי סובלים לא אחת מהתארכות הליכי התכנון ומחסמים רבים שמקורם ברשויות המקומיות. כך לדוגמה, היטל השבחה המשולם לוועדות המקומית, מהווה רכיב משמעותי בגורלו של פרויקט פינוי-בינוי, ומשכך סכום ההיטל וזהות החייב בו עשויים להכריע את עתידו של הפרויקט.

היטל השבחה הינו תשלום חובה החל על בעלים של מקרקעין או חוכר לדורות, בעקבות עליית שווי של מקרקעין, שנבעה מאישורו של הליך תכנוני בדמות: תוכנית, הקלה או שימוש חורג. להיטל השבחה תכליות רבות, אך בבסיסו עומדים עקרונות צדק חלוקתי, לפיהן בעליו של מקרקעין אשר "התעשר" מאישור ההליך התכנוני, נדרש לחלוק זאת עם הציבור, ולשלם לקופה הציבורית היטל בשיעור של מחצית מההשבחה.

משכך, קבעו בתי המשפט כי יש להחיל פרשנות תכליתית על שאלת זהות החייב בהיטל, ואף נקבע בפסיקה כי "בר-רשות" חייב בתשלום, בנסיבות בהן הוכרע כי הוא "הנהנה" מאישור התוכנית המשביחה. הכרעה בשאלת זהותו של החייב בהיטל בפרויקט פינוי-בינוי עשויה להיות קריטית להוצאתו אל הפועל של הפרויקט. למשל, בעוד שהוראות חוק התכנון והבנייה מעניקות פטור מתשלום היטל השבחה להרחבת דירת מגורים (בכפוף למספר תנאים, כגון: דרישה כי בעל הדירה או משפחתו ימשיכו להתגורר בה למשך 4 שנים לפחות והגבלת הפטור ל-140 מ"ר לכל היותר) – הוראות חוק אלו אינן חלות על יזם הפרויקט, וככל שייקבע כי הוא החייב בהיטל, לא תעמוד לו הזכאות לפטור.

ב"משפטון" זה, נסקור את החלטתה של ועדת הערר לתכנון ובנייה (פיצויים והיטל השבחה) של מחוז תל אביב, אשר נדרשה להכריע, בין היתר, האם יזם בפרויקט פינוי-בינוי הוא הנהנה מאישורה של תוכנית משביחה לצורך תשלום היטל השבחה?

נסיבות המקרה:
החל משנת 2003, החלה חברה יזמית להתקשר עם בעלי דירות במתחם בתל אביב, בהסכם לביצוע פרויקט פינוי-בינוי. לאחר כעשור, ובעקבות אישורה של תוכנית התחדשות עירונית שחלה על המתחם, פנתה החברה לוועדה המקומית, בשם בעלי הדירות, בבקשה לקבלת שומת השבחה.

עם זאת, לאחר עריכת השומה התגלעו חילוקי דעות בין הוועדה המקומית לבין החברה, בין היתר, באשר לעובדה כי שומת היטל ההשבחה הוצאה על שמה של החברה, להבדיל מבעלי הדירות. לטענת הוועדה המקומית, יש להטיל את החבות בתשלום היטל ההשבחה על החברה, בשל היותה הגורם שמפיק את מרב התועלת ממימוש התוכנית והקמת הפרויקט. לטענתה, "הדירות העודפות" שייבנו על ידי החברה ויוותרו בידיה, עולות על התועלת של בעלי הדירות, הכוללת דירה חדשה וגדולה מקודמתה. כמו כן, טענה הוועדה כי יש לראות בחברה כחייבת בהיטל, משום שעל פי הסכמים שערכה עם בעלי הדירות, היא תחייבה לשאת בתשלום היטל ההשבחה. בשל כך, ולאור מחלוקות נוספות באשר לאופן עריכת חישוב ההשבחה, עררה החברה לוועדת הערר המחוזית.

החלטה:
ועדת הערר דחתה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה כי החבות בהיטל ההשבחה חלה על בעלי הדירות בלבד. נקבע כי בעלי הדירות הם הנהנים מאישורה של התוכנית, אשר העניקה להם את האפשרות להריסת דירתם הישנה ולהקים תחתיה דירה חדשה העולה בשטחה על קודמתה. וכי אין לקבל את טענת הוועדה המקומית לפיה יזם של פרויקט פינוי-בינוי הינו הנהנה מפרותיה הכלכליים של התוכנית שאושרה. נקבע כי ההנאה שמפיק היזם במקרים אלו הינה דומה במהותה לשכרו של כל בעל מקצוע המעניק את שירותיו למזמין השירותים עמו התקשר. בהקשר זה, ציינה וועדת הערר כי "הדירות העודפות" שיוותרו בידיו של היזם בפרויקט התחדשות עירונית לאחר השלמתו, אינן מהוות התעשרות בעקבות התוכנית, אלא תמורה השווה בערכה לשירותי הבנייה שמספק היזם לבעלי המקרקעין על ידי הקמת "דירות הבעלים החדשות", וזאת בתוספת רווח יזמי לו הוא ראוי בשל ההשקעות שביצע לקידום הפרויקט.

עוד ציינה וועדת הערר כי מתן פרשנות מרחיבה ל-"בעלי המקרקעין" בהיבטי היטל השבחה והטלת החבות על יזמים וקבלנים, תביא לתוצאה פסולה לפיה הוועדה המקומית הופכת ל"שותף" של היזם בהצלחתו, וזאת מבלי לשאת בסיכונים אותם נטל על עצמו. לאור זאת, קבעה ועדת הערר כי אין לראות ביזם של פרויקט התחדשות עירונית כמי שמחליף את בעלי המקרקעין, וכי הם זכאים לקבלת הפטור מתשלום ההיטל, בכפוף לעמידה בדרישות חוק תכנון והבנייה (בהתאם להוראות סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק).
 
הערת המערכת:
לדעתנו, בתור מי שעוסקים באופן מעשי בתחום ההתחדשות העירונית ובפרט בתחום הפינוי בינוי, אין מחלוקת כי סוגית חישוב היטל ההשבחה דרשה הכרעה זה זמן רב. ואולם, הכשל העיקרי בסוגית היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי בינוי, אינו רק אופן חישוב היטל ההשבחה, אלא במשמעות המעשית שלו. אין חולק, כי רצונם של כל הגורמים העוסקים בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, ובפינוי ובינוי בפרט, הוא ליצור ודאות גדולה ככל שניתן, במועד המוקדם ביותר שניתן. זאת כדי לאפשר לכלל הגורמים המעורבים לקבל החלטות נכונות שיביאו למימוש פרויקט. ואין ספק כי בירור כזה אמור להיות נכון ומתאים, ובכך לאפשר הוצאת הפרויקט מן הכוח אל הפועל.
בהינתן העובדה שגם לאחר הכרעת ועדת הערר המדוברת, המועד שבו מחושב היטל ההשבחה הוא רגע לפני מתן היתר ולאחר שהיזם כבר השקיע משאבים עצומים בפרויקט - הדבר יגרום למצב שבו אם שומת היטל ההשבחה תביא לרווח יזמי נמוך מדי ליזם או חלילה להפסד–הפרויקט, לא ייבנה, ולא משנה בכלל באיזו דרך חושב היטל ההשבחה. לכן, ישנה גם חשיבות למועד שלגביו ייקבעו שווים של המקרקעין. אם שווים ייבחן נכון למועד המימוש (הוצאת ההיתר) אז, גובה היטל ההשבחה ייקח בחשבון את שוויין האמיתי של זכויות הבנייה במועד הרלוונטי לקבלת ההחלטה אם להוציא את הפרויקט לפועל או לא, דבר שיהיה תלוי כמובן, ברווח היזמי המתקבל לאחר תשלום היטל ההשבחה.
 
(ערר (ת"א) 85224/14 אשדר חברה לבנייה בע"מ נ' נורית ואברהם וונדר)

להתייחסות עו"ד צסוואן לפסק הדין – ראו גם כתבהשפורסמה באתר הנדל"ן מגדילים: https://magdilim.co.il/2604205-2/