​בית המשפט חייב את רמ"י להשיב לזוכה במכרז הוצאות פיתוח של כ-12 מיליון שקלים ששולמו ביתר

זאת, בשל שינויים בזכויות הבנייה ובשטח המגרש שנערכו בתב"ע מאוחרת

לצד החובות והכללים החלים על צדדים לחוזה מכוח דיני החוזים, על רשות ציבורית שהיא צד לחוזה מוטלת במקביל חובת הגינות כפולה. רשות ציבורית נדרשת לפעול לא רק על פי אמות מידה של תום לב, הנשאבות מדיני החוזים האזרחיים, אלא גם מתוך חובת הגינות וסבירות הנגזרות מתפקידה הציבורי. בשל תפקידה כנאמן הציבור, נקבע לא אחת בפסיקה, כי חובת ההגינות המחייבת רשות ציבורית בפעולותיה עם הפרט, הינה קודמת ורחבה יותר מחובת תום הלב הנובעת מדין האזרחי.

משכך, חובת ההגינות חלה גם על רשות מקרקעי ישראל כבעלת נכסים ציבוריים או כמופקדת על ניהולם, המחייבת אותה  להימנע מניצול מצבי חולשה של האזרח או העלאת דרישות כספיות שאינן צודקות.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו אשר נדרש להכריע בשאלה – האם זוכה במכרז של רשות מקרקעי ישראל זכאי להחזר "הוצאות פיתוח" בשל שינויים בשטח המקרקעין ובזכויות הבנייה, שנערכו בתב"ע מאוחרת?

נסיבות המקרה:
ענייננו במקרקעין בשכונת נאות אילן בבאר שבע, המצויים בבעלות המדינה ומנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל. על פי התב"ע שחלה על המקרקעין, ביצעה הרשות עבודות פיתוח בסכום כולל של כ-150 מיליון שקלים, שכללו בין היתר, סלילת כבישים ודרכים, תשתיות ושטחי ציבור. הוצאות הפיתוח שביצעה הרשות חולקו בין רוכשי המגרשים שבתחומי התב"ע, בהתאם לשטח המגרש, זכויות הבנייה ואופי הבנייה. לאחר שרשות מקרקעי ישראל שיווקה את מרבית המגרשים בשכונה, ביקשה עיריית באר שבע מהרשות לפעול לשינוי התב"ע הקיימת ביחס למספר מגרשים שטרם שווקו, וכללו זכויות לבניית 400 יחידות דירות (בשטח כולל של כ-70,000 מ"ר).

משנעתרה לבקשת העירייה, פרסמה הרשות מכרז לרכישת הזכויות במגרשים אלו, ובו נקבע בין היתר, כי הזוכה במכרז לא יהיה רשאי לנצל את זכויות הבנייה על פי התב"ע הקיימת וכי יהיה עליו ליזום תב"ע חדשה בהתאם להנחיות העירייה. כמו כן, הובהר בתנאי המכרז כי הזוכה יידרש לשאת בתשלום הוצאות פיתוח בסך של כ-30 מיליון שקלים, אשר חושבו על פי זכויות התב"ע המקורית, ואף לשאת בכל הוצאות התכנון והאישור של התב"ע החדשה. עוד נקבע בהוראות המכרז, כי הזוכה במכרז יישא לבדו בכל עלויות הפיתוח שיידרשו מכוח התב"ע החדשה, כגון: עבודות תשתית נוספות וסלילת דרכים שיהפכו לרכוש ציבורי, וזאת מבלי השתתפות או החזר מטעם יתר בעלי מגרשים שכנים שייכללו בתב"ע החדשה אך לא נכללו במכרז.  

בעקבות זכייתה של חברה קבלנית במכרז, שילמה החברה את הוצאות הפיתוח ובהתאם לדרישות הרשות והעירייה, תכננה תב"ע חדשה במסגרתה נגרעו שטחים ממגרשי המכרז לצרכי ציבור, וזכויות הבנייה שאושרו התירו בנייה של כ-160 יחידות דיור צמודות קרקע (בשטח כולל של כ-40,000 מ"ר). כמו כן, החברה ביצעה על חשבונה את מלוא עבודות הפיתוח והתשתיות שנקבעו בתב"ע החדשה ואלה נמסרו לעירייה.

לאחר ביצוע חובותיה על פי המכרז והתב"ע שאושרה, פנתה החברה לרשות מקרקעי ישראל בדרישה להשבה יחסית של הוצאות הפיתוח ששולמו על ידה, בהתחשב בזכויות ושטחים שנגרעו מהתב"ע המקורית. משדחתה רשות מקרקעי ישראל את הדרישה, הגישה החברה תביעה לבית המשפט המחוזי.

החלטה:
בית המשפט קיבל את טענות החברה וקבע כי אין כל הצדקה להשאיר על כנה את החלוקה ההיסטורית של "הוצאות הפיתוח", ובוודאי שלא לחייב את החברה לשאת בכל הוצאות התכנון והפיתוח של התב"ע החדשה. נקבע כי התוצאה המתבקשת  בעקבות אישור התב"ע החדשה וההפחתה המשמעותית בזכויות ובשטחי המגרשים שנכללו במכרז, היא חיוב הרשות לעריכת תחשיב חדש של הוצאות הפיתוח – על בסיס אותם קריטריונים שנלקחו בחשבון בעת חלוקת העלויות בין כלל המגרשים שנכללו בתב"ע המקורית.  

עוד נקבע כי העובדה שהרשות אינה יכולה לשוב ליתר בעלי הזכויות במגרשים ששווקו על ידה, בדרישה לתשלום הפרשים שייווצרו לאחר עריכת תחשיב חדש, אינה מהווה תירוץ לסטייה מעקרונות החישוב שהיא עצמה קבעה. בהקשר זה, צוין כי מרשות מקרקעי ישראל, הפועלת כנאמן הציבור ביחס לקרקעות המדינה, נדרשת רמת הגינות גבוהה בעת התקשרותה עם האזרח והימנעות מגביית יתר לא שוויונית ולא צודקת.

כמו כן, ציין בית המשפט כי דרישת רשות מקרקעי ישראל לחייב את החברה לשאת בגירעון התקציבי שנוצר מרצון העירייה לפעול לשינוי הזכויות באמצעות תב"ע חדשה – אינה עולה בקנה אחד עם דיני החוזים וכללי המשפט הציבורי. לכן, סירובה של הרשות להשיב לחברה את התשלום ששולם ביתר מהווה התנהגות חסרת תום לב בקיום חוזה.

בשל כך, ובהתאם לשינוי היחסי בזכויות הבנייה ובשטחי מגרשי המכרז, פסק בית המשפט כי על הרשות להשיב לחברה סך של כ-12 מיליון שקלים מהוצאות הפיתוח, ששולמו על ידה ביתר.

(תא (ת"א) 52454-05-18 י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל)