בית המשפט העליון עיכב את ביצוע פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו שאישר היתרי בנייה בפרויקט פינוי-בינוי בתל אביב, בשל טענות לאי-חוקיות
במשפטון האחרון שלנו שפורסם ביום שלישי, קבע בית המשפט המחוזי כי על הוועדה המקומית להנפיק היתרי בניה, חרף טענתה לאי חוקיות.
משפטון זה יעסוק בהחלטת בית המשפט העליון לעכב את ביצוע פסק הדין, לצד אמירה באשר לסיכויי הערעור.
במשפטון זה נסקור את החלטת בית המשפט העליון בבקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו מיום 17.12.2024. במסגרתו של פס"ד זה התקבלה עתירת חברה יזמית (להלן: "החברה") להורות לוועדה המקומית תל אביב לתכנון ועיריית תל אביב יפו (להלן: "הוועדה המקומית" ו – "העירייה") ליתן לה היתרי בנייה וכן להנפיק עבורה שומת היטל השבחה.
נסיבות המקרה
במוקד ההליך עומד פרויקט פינוי-בינוי שמקדמת החברה ברחוב לוחמי גליפולי 36 בתל אביב-יפו, שבמסגרתו מיועדים להיהרס שני בתים משותפים קיימים, ולהיבנות תחתיהם ארבעה בניינים חדשים הכוללים 92 יחידות דיור. הפרויקט מקודם לפי הוראות תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כמו כן, בשנת 2022, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה את מתן היתרי הבנייה לפרויקט, בכפוף לעמידה בתנאים מסוימים. החברה פעלה במשך שנים לקידום התכנון, תוך קבלת אישורים, תשלומי אגרות והיטלים, והתקשרויות עם בעלי מקצוע ושותפים עסקיים.
ואולם, לאחר שהבקשות להיתר אושרו והליכי הרישוי התקדמו, הודיעה עיריית תל אביב-יפו – באמצעות סגן מהנדס העיר – כי הבנייה המאושרת חורגת מהוראות תמ"א 38, בפרט בחריגה של כ-550 מ"ר מהשטחים העיקריים המותרים. ולכן, לשיטתה, מדובר בהיתרים בלתי חוקיים. בעקבות זאת, הגישה החברה, יחד עם בעלי הזכויות במקרקעין, עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו. ביהמ"ש קיבל את העתירה, והורה לעירייה ולוועדה המקומית להנפיק את היתרי הבנייה, וכן לערוך לחברה שומת היטל השבחה. על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון, בצירוף בקשה לעיכוב ביצועו.
טענות הצדדים
לטענת עיריית תל אביב-יפו והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, היתרי הבנייה שניתנו לחברה חורגים באופן מהותי מהיקפי הבנייה המותרים לפי הוראות תמ"א 38, ובפרט כוללים תוספת של כ-550 מ"ר לשטח העיקרי. לשיטתן, מדובר בהיתרים בלתי חוקיים שניתנו על בסיס חישוב שגוי. החישוב התבסס על ״קומה רעיונית״ לפי התוכניות המפורטות שחלות על הבתים המשותפים, ולא על הקומות הקיימות באותם בתים לפי היתרי הבנייה שניתנו בפועל. לפיכך, נטען כי יש להחזיר את הבקשות להיתר לדיון מחודש. כן הדגישו המבקשות (שהן המערערות בהליך העיקרי) כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתן. שכן, התחלת הבנייה תיצור מצב בלתי הפיך בשטח הכולל הריסת בתים קיימים ופינוי דיירים, באופן שיהפוך את הליך הערעור לתיאורטי, ויוביל למעשה עשוי שאין להשיבו לאחור.
מנגד, טענו החברה ובעלי הזכויות, כי היתרי הבנייה ניתנו לאחר הליך תכנוני ממושך ומקיף בן כשבע שנים. הליך זה כלל שיח מקצועי עם כל גורמי הרישוי בעירייה, תיאומים, תשלום אגרות, עמידה בתנאים, והסתמכות רחבה מצד גורמים שלישיים – לרבות בנקים, ספקים ורוכשי דירות. עוד נטען, כי העירייה חוזרת בה בדיעבד מהחלטות שהתקבלו כדין, וכי אין מדובר בליקויים המצדיקים ביטול ההיתרים, בוודאי לא בנסיבות הייחודיות של הפרויקט. בנוסף, מאחר שבפסק הדין אומצה הגרסה העובדתית שהציגו החברה ובעלי הזכויות, ובשים לב לטיב הקביעות העובדתיות שבו – סיכויי הערעור נמוכים. ומשכך, אין הצדקה לעיכוב ביצועו של פסה"ד.
השאלות המשפטיות במקרה שלפנינו
הסוגיה המרכזית שבה עוסק ההליך שלפנינו היא - האם יש לעכב את ביצוע פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו, אשר הורה לעירייה ולוועדה המקומית להנפיק לחברה היתרי בנייה ושומת היטל השבחה. במסגרת זו מתעוררות שתי שאלות משפטיות עיקריות: האחת, מהם סיכויי הערעור, ובפרט האם קיים יסוד לטענה שלפיה ההיתרים חורגים מהוראות תמ"א 38, ולכן הם בלתי חוקיים; והשנייה, כיצד מאזן הנוחות בין הצדדים משפיע על ההכרעה בבקשה לעיכוב ביצוע? בשים לב לכך, שמדובר בפרויקט פינוי-בינוי הכולל הריסת מבנים קיימים, פינוי דיירים, ושינוי בלתי הפיך בשטח, אל מול הפגיעה הכלכלית הצפויה לחברה ולבעלי הזכויות אם יעוכב ביצוע הפרויקט.
הכרעת בית המשפט
בית המשפט העליון, מפי כבוד השופטת יעל וילנר, קיבל את הבקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב-יפו. בית המשפט עמד על כך, שסיכויי הערעור אינם משוללי יסוד. בעיקר, בשים לב לטענות העירייה והוועדה המקומית בדבר חריגה מהותית מהוראות תמ"א 38 אשר לא זכו להכרעה בפסק הדין קמא. עוד ציין בית המשפט, כי מאזן הנוחות מצדיק את עיכוב ביצוע פסק הדין. שכן התחלת העבודות בשטח עלולה להביא לשינויים בלתי הפיכים, ובעיקרו של דבר – לפינוי דיירים ולהריסת מבנים.
לעניין סיכויי הערעור קבע ביהמ"ש - "דומה כי על פני הדברים, ומבלי לטעת מסמרות, סיכויי הערעור אינם משוללי יסוד. כאמור, במוקד ההליך דנן עומדת טענת המבקשות לאי-חוקיות היתרי הבנייה נוכח טענתן לאי-התאמה בין ההיתרים לבין הוראות תמ"א 38 בהיקף ניכר של כ-550 מ"ר שטחים עיקריים. על רקע מכלול הנסיבות שתוארו לעיל, ובפרט בשים לב לכך שבית המשפט המחוזי לא הכריע במסגרת פסק דינו בשאלת אי החוקיות, אין לשלול את האפשרות שבמסגרת הערעור תיבחן שאלת אי החוקיות הנטענת לאור הוראות תמ"א 38, ומידת ירידתה לשורש העניין – באופן שעשוי להוביל לביטול ההיתרים"
לפיכך, הורה בית המשפט על עיכוב ביצוע פסק הדין, בכפוף להפקדת ערבות בנקאית והתחייבות עצמית לשיפוי בגין כל נזק שייגרם לחברה ולבעלי הזכויות אם הערעור יידחה.
עריכה עו"ד רון בן עזרא, בסיועה של המתמחה רעות מסתאי.
קטגוריות
ארכיון
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016