​בית המשפט העליון הפך את החלטת המחוזי והורה על רישום זכויות על שם רוכש לאחר כשלושה עשורים

הנימוק: התביעה לא התיישנה בעת הגשתה נוכח ההלכה בדבר נאמנות קונסטרוקטיבית שקמה מכוח עסקת המכר
 
בהתאם להוראות חוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום על שמו של רוכש הזכות בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), וכל עוד לא הושלם הרישום – מחזיק הרוכש בזכות חוזית בלבד. עם זאת, במקרים בהם העסקה "כמעט הושלמה" והתקיימו בה דרישות מהותיות כגון: תשלום מלוא התמורה וקבלת חזקה בנכס, הכיר הדין הישראלי בזכות ביניים בדמות "זכות קניין שביושר".

זכות זו, שאינה מהווה זכות קניינית מלאה  אך בעלת מעמד משמעותי יותר מזכות חוזית רגילה - יוצרת יחסי נאמנות בין בעל הזכות הקניינית אשר מכר את זכויותיו, לבין רוכש הזכות. המשמעות היא כי בעסקת מכר של זכות במקרקעין שכל תנאיה התקיימו, למעט השלמת הרישום, נוצרים יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית של המוכר כלפי הרוכש. באופן זה רישומו של המוכר כבעלים בפנקסי המקרקעין אינו מקנה לו זכויות מהותיות בנכס, אלא הוא משמש כנאמן עבור הרוכש שמילא את חובותיו כלפיו.  
ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון אשר נדרש להכריע באשר למועד בו החל מרוץ ההתיישנות של תביעה שהוגשה על ידי רוכש שלא פעל לרישום זכויות למעלה משלושה עשורים – האם ממועד עריכת הסכם המכר או ממועד בו כפר הבעלים הרשום בעסקה?  

נסיבות המקרה:
ענייננו בקרקע פנויה המצויה בחולון ועל פי מרשם המקרקעין רשומה בבעלותם של אדם פרטי ובנו. טרם רישומו של הבן כבעלים, היוו האב ואחותו בעלים של הקרקע, אך לאחר מותה ובהתאם לצוואתה, נרשם אחיינה כבעלים לצד אביו.

בשנת 2015 הוגשה בבית המשפט המחוזי תביעה כנגד האב והבן, בה נטען כי מלוא זכויות הבעלות בקרקע נרכשו מהאח והאחות המנוחה בשנת 1981. לחיזוק טענתו, הציג התובע הסכם מכר שנחתם על ידי הצדדים, ומסמכים נוספים, כגון – דיווח לרשויות המס ואישורים על תשלום מס רכישה ומס רכוש – המעידים לשיטתו על השלמת העסקה. באשר לתקופה הארוכה בה נמנע מלהגיש תביעה או לנקוט פעולות מעשיות לרישום הקרקע על שמו, טען כי רק בסמוך להגשת התביעה נודע לו כי לא בוצעה העברת זכויות בנכס, ומשכך יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד זה ואילך.

מנגד, האב והבן העלו מספר טענות חלופיות, שבמרכזן טענה כי חתימתו של האב על גבי הסכם המכר זויפה וכן בקשה לדחיית התביעה בשל התיישנות. לטענתם, ככל שלתובע עמדה זכות כלשהי ביחס לקרקע, זו התיישנה לאחר שחלפו למעלה משלושה עשורים מביצוע העסקה, וזאת מבלי שהתובע פעל להעברת הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין, או לכל הפחות רישום הערת אזהרה לטובתו.

בית המשפט המחוזי דחה את התביעה מחמת התיישנות, וציין כי על פי הדין תקופת ההתיישנות ביחס למקרקעין הינה 25 שנים, ואילו במקרה זה חלפה תקופת ההתיישנות כעשור לפני מועד הגשת התביעה. על כן, ערער התובע לבית המשפט העליון.

החלטה:
בית המשפט העליון דחה את טענות האב בדבר זיוף חתימתו, וקבע כי מהתנהלותו ניתן ללמוד כי אינו רואה בקרקע כנכס המצוי בבעלותו, וכי רק לאחר הגשת התביעה "נזכר" שהוא בעליה של הקרקע.

באשר לטענת ההתיישנות, נקבע כי על אף שאין להקל ראש בעובדה שהתובע לא פעל במשך שנים לערוך בירור פשוט ביחס למצב הזכויות בקרקע ולהשלמת העסקה ברשום – יש להעדיף את זכותו על פני האב והבן. עוד נפסק, כי משהוכח שהעסקה בין התובע לבין האב ואחותו המנוחה "כמעט הושלמה", קמה לתובע "זכות קניין שביושר" שיצרה יחסי נאמנות בינו ובין המוכרים, וזאת עד למועד השלמת העסקה ורישום הזכויות על שמו.

בהקשר זה, צוין כי ההשפעה העיקרית של יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית על דיני ההתיישנות היא - שמרוץ ההתיישנות מושהה כל עוד הנאמן אינו כופר בנאמנות או מפר את חובתו כלפי הרוכש. כלומר, במסגרת יחסי נאמנות אלו, נקודת המוצא היא שאין למנות את תקופת ההתיישנות כל עוד אין בידי הרוכש מידע המצביע על הפרת החובה מצד הנאמן.

על כן, נקבע כי מרוץ ההתיישנות החל מהמועד בו התנגדו האב והבן להשלמת רישום הזכויות על שמו של התובע ולמעשה כפרו בנאמנותם כלפי התובע. לאור זאת, בית המשפט העליון קיבל את הערעור במלואו והורה על רישום התובע כבעלים של הקרקע בלשכת רישום המקרקעין.

(עא 2159/19 אהרון דיוה נ' אורי סבן)