בית המשפט העליון הכריע: מי זכאי להתנגד לבקשה למתן היתר בנייה?
ביהמ"ש העליון פסק: מי שאינו בעל זכות במקרקעין, אינו זכאי להגיש התנגדות לבקשה להיתר.
"התנגדות" הינה הליך תכנוני-משפטי, במסגרתו דן מוסד התכנון הרלוונטי בטענות המתנגד כנגד הליך תכנוני המצוי בתחום סמכותו של מוסד התכנון. יצוין, כי זכות ההתנגדות והכללים לה, אינם אחידים לכל הליכי התכנון, והוראות חוק התכנון והבנייה יצרו הבחנה בין "התנגדות לתוכנית" לבין "התנגדות להיתר בנייה".
כך למשל, נקבע בהוראות החוק כי כאשר הופקדה תוכנית ("תב"ע") לאישורה של הוועדה המקומית, רשאי "כל מעונין בקרקע, בבניין או בכל פרט תכנוני אחר הרואה את עצמו נפגע על ידי תכנית..." לשטוח את טענותיו כנגד התוכנית כולה או חלקה. במקביל, קובעות הוראות החוק, כללים שונים ביחס לזהות הגורם שרשאי להתנגד להליכי רישוי תכנוניים בדמות בקשה למתן היתר בנייה. במישור זה, נקבע בתקנות התכנון והבנייה כי הזכות להגשת התנגדות, נתונה ל-"בעל זכות במקרקעין" לגביהם הוגשה הבקשה להיתר. על אף הבחנה זו, והרציונליים השונים העומדים בבסיס כל הליך (קידום תב"ע או הליכי רישוי להיתר), ועדות מקומיות רבות נוטות לא אחת להרחיב את זכות העמידה של הגורמים המבקשים להתנגד להליך שמצוי בסמכותה של אותה ועדה.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע בשתי שאלות עקרוניות: מי זכאי להתנגד לבקשה למתן היתר, התואמת את התוכניות החלות על המקרקעין? והאם ועדה מקומית רשאית להפעיל שיקול דעת עצמאי, ולהורות על זימון מתנגדים שאינם זכאים להתנגד על פי דין ולשמוע את התנגדותם?
נסיבות המקרה:
בשנת 2017 הגישה חברה יזמית בקשה למתן היתר בנייה במגרש המצוי בשכונת עין כרם בירושלים. במסגרת בקשה זו ובהתאם לתוכניות החלות על המגרש, ביקשה החברה להקים בו בית מלון בן ארבע קומות. לאחר פרסום הבקשה להיתר, ביקשו ועד תושבי שכונת עין כרם והמועצה לשימור אתרים, להגיש התנגדות לבקשת החברה מנימוקים שונים. בהמשך לכך, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים לאפשר לוועד התושבים ולמועצה לשימור, להגיש התנגדות לבקשת החברה, וכנגד החלטה זו עתרה החברה לבית המשפט המחוזי.
לטענת החברה, הוראות חוק התכנון והבנייה והתקנות מכוחו, אינן מאפשרות לוועד התושבים ולמועצה לשימור להתנגד לבקשתה להיתר בנייה, שכן על פי הוראות אלו רק בעל זכות במקרקעין רשאי להתנגד לבקשה. לשיטתה, מדיניות הוועדה המקומית להרחבת האפשרות להתנגד להליכי רישוי בדמות היתר בנייה, לכל בעל עניין, ממחישה בצורה המובהקת את הנזק הכלכלי שנגרם ליזמים עקב התמשכות לא סבירה של הליכי התכנון והרישוי. משכך, דרשה החברה להורות על ביטול החלטת הוועדה, ולמנוע את הדיון בטענות ועד התושבים והמועצה לשימור.
מנגד, טענה הוועדה המקומית כי בהתאם למדיניותה ארוכת השנים, היא נוהגת לשמוע מתנגדים להליכי רישוי, בלב פתוח ובנפש חפצה, אף אם אינם בעלי זכויות במקרקעין. לטענתה, מדיניות זו נועדה למנוע מצב שבו ייעלמו מעיניה פגמים וליקויים במסגרת בחינת בקשות להיתרי בנייה. כמו כן, נטען כי על אף שתקנות התכנון והבנייה מציינות כי בעל זכות במקרקעין זכאי להתנגד לאישורה של בקשה להיתר, התקנות נעדרות איסור על הגשת התנגדויות על ידי מי שאינו בעל זכות במקרקעין. עוד טענה הוועדה כי אינה משמשת כ"חותמת גומי" לאישור בקשות להיתר, ושיקול הדעת המוקנה לה בהליכי רישוי (אף אם באופן מצומצם) מתיר לה לדון בטענות מתנגדים שאינם בעלי זכות במקרקעין, כדי שתתקבל החלטה מושכלת.
לאחר שבית המשפט המחוזי דחה את עתירת החברה וקיבל את עמדת הוועדה המקומית, ערערה החברה לבית המשפט העליון.
החלטה:
בית המשפט העליון קיבל את הערעור, וקבע כי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה, עת שהתירה לוועד התושבים ולמועצה לשימור אתרים להגיש את התנגדותם לבקשה להיתר הבנייה.
נקבע כי בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, מוסד התכנון רשאי לדון ולהכריע בהתנגדויות לבקשה למתן היתר בנייה, רק כאשר אלה הוגשו על ידי "בעל זכות במקרקעין". נקבע כי תקנות אלו אינן מסמיכות את מוסד התכנון לדון בכל התנגדות שהוגשה על ידי גורמים שאינם עונים להגדרה זו – אף אם מדובר בגופים ציבוריים, כדוגמת המועצה לשימור אתרים או "בעלי עניין" אחרים, כגון ועד תושבים מקומי. בהקשר זה, הזכיר בית המשפט העליון כי בהתאם לדיני המינהל הציבורי, רשות מינהלית מוסמכת לפעול אך ורק מכוח סמכות שהוענקה לה בדין במפורש, ומשעה שסמכות זו הותרה בדין – אין מקום להרחיבה בהתאם לשיקול דעתה של אותה הרשות.
בנוסף, בית המשפט עמד על ההבחנה שבין הגשת התנגדות לאישורה של תוכנית, לבין התנגדות להיתר בנייה. בעניין זה, צוין כי בעוד ששלב ההתנגדות לתוכנית מאפשר לכל מי שעלול להיפגע מהתכנית, לטעון את טענותיו בפני הוועדה התכנונית, ולנסות להימנע מהחלטה שתפגע בו – שלב הרישוי וההתנגדות למתן ההיתר, נועד למנוע פגיעה בזכויות הקניין, ומשכך הרשות להתנגד מוגבלת אך ורק לבעל זכות במקרקעין לגביהם התבקש ההיתר.
גם מהיבטי יעילות, קבע בית המשפט העליון כי אין לאפשר לכל גורם להתנגד למתן היתרי בנייה, ללא זיקה קניינית למקרקעין. במישור זה, צוין כי בחינת ההתנגדויות שהוגשו על ידי גורמים שאינם בעלי זכות במקרקעין, גוזלת ממוסד התכנון הרלוונטי משאבים כספיים וזמן רב, ועלולה לפגוע באינטרס של מבקש ההיתר, אשר הסתמך על התוכנית החלה והגיש את בקשתו בהתאם להוראותיה.
בשולי הדברים, בית המשפט עליון מתח ביקורת על מדיניות הוועדה ועל הטענה, לפיה הרחבת קשת הגורמים הרשאים להתנגד תורמת לאיתור פגמים, ולמעשה מסייעת לוועדה לבחון את הבקשות המוגשות לשולחנה. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי הנחת המוצא היא שלגופי התכנון והרישוי יש את הכישורים, המומחיות והכלים המקצועיים לדון בהליכים שבסמכותם, וזאת מבלי להסתמך על גופים ציבוריים או פרטיים, ומשכך אל לוועדה "להתפרק מסמכותה".
(עעמ 1461/20 אנטרים אינווסטמנטס (ישראל) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
