בית המשפט העליון: אין לגבות היטל השבחה בגין מתן אישור לשימוש חורג מהיתר

לאורך השנים, נהגו ועדות מקומיות רבות לגבות היטלי השבחה בגין היתר לשימוש חורג מזה שהותר על פי היתר הבנייה שניתן לנכס. עם זאת, לאחרונה ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר דן בסוגיה ופסק כי להבדיל מהתרת שימוש חורג מתכנית, אין לגבות היטל השבחה בגין התרת שימוש חורג מהיתר. בפסיקה זו, אותה סקרנו במסגרת משפטון 27/18 (פורסם ביום 06.08.2018), נקבע כי הרשאה לשימוש חורג מהיתר אינה מקנה זכויות נוספות המקימות חבות בהיטל השבחה, שכן הזכויות והשימושים הוקנו מכוח התכנית הרלוונטית החלה על המקרקעין וממתינים למימושם.
עם זאת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, ערערה על ההחלטה, והביאה לפתחו של בית המשפט העליון את השאלה העקרונית – האם ועדה מקומית לתכנון ובנייה רשאית לגבות היטל השבחה בגין מתן היתר לשימוש חורג מהיתר, להבדיל ממתן היתר לשימוש חורג מתכנית?
נסיבות המקרה:
ענייננו במספר בעלי מקרקעין המצויים בתחומה של הוועדה המקומית של תל אביב-יפו, להם הוצאו דרישות תשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר. לאחר קבלת הכרעת בית המשפט המחוזי, שקיבל את טענות הבעלים, ערערה הוועדה המקומית וטענה כי לשון החוק מאפשרת חיוב בהיטל השבחה עקב השבחה שנבעה מהתרת שימוש חורג – ללא הבחנה האם מדובר בשימוש חורג מתכנית או מהיתר. עוד טענה הוועדה המקומית, כי אי-מתן האפשרות לגבות היטל בגין שימוש חורג מהיתר, הינה בעלת השלכות משמעותיות על הקופה הציבורית. על כן, טענה הוועדה המקומית כי יש לבחון בכל מקרה ומקרה האם חלה השבחה בפועל עקב התרת השימוש החורג מההיתר, ולהימנע מאיסור גורף לחיוב בהיטל.
מנגד, טענו בעלי המקרקעין כי מתן הרשאה לשימוש חורג מהיתר אינה אירוע מס המקים חבות בהיטל. לטענתם, מתן אישור לשימוש חורג מהיתר מהווה פעולה מתחום הרישוי המאפשרת לנצל את האפשרויות הקיימות במקרקעין בהתאם לתכנית המאושרת, להבדיל מהיתר לשימוש חורג מתכנית, שבאמצעותו ניתנו לבעל המקרקעין זכויות נוספות שלא הוקנו בתכנית.
לבקשת בית המשפט העליון, ולאור חשיבותה של השאלה העקרונית שבמחלוקת, העביר היועץ המשפטי לממשלה את עמדתו. עמדת היועמ"ש לממשלה קבעה כי מקור "ההשבחה" מצוי בתכנית אשר התירה הן את השימוש על פי ההיתר המקורי, והן את השימוש המאוחר שאושר במסגרת הבקשה לשימוש חורג מהיתר. משכך לשיטתו, יש לקבל את עמדת הבעלים, ולא לאפשר גביית היטל השבחה בגין הרשאה התואמת את שימוש המותר בתכניות הקיימות.
החלטה:
בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, השבחה היא "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". עם זאת, ציין בית המשפט כי תכליתו של החיוב בהיטל השבחה נועדה להגשים את עיקרון הצדק החלוקתי, באופן שבו מי שנהנה מפעולות התכנון שביצעה הרשות התכנונית, במימון תקציב ציבורי, יחלוק את התעשרותו עם אותו הציבור. משכך, נקבע כי ההצדקה לחיוב בהיטל קמה כאשר בעל המקרקעין מתעשר כתוצאה מפעולה תכנונית המשנה את המצב התכנוני שקדם לה. לעומת זאת, כאשר מדובר בפעולה מתחום רישוי, כדוגמת מתן היתר למימוש או ניצול המצב התכנוני הקיים, ומבלי לשנות את מצב הזכויות במקרקעין – לא מתקיימת ההצדקה לחיוב בהיטל.
על רקע זה, נפסק כי הרשאה לשימוש חורג מהיתר, מהווה פעולה מתחום הרישוי בלבד, אשר אינה משנה את המצב התכנוני של המקרקעין, ועל פי רוב, אינה כרוכה בעבודת תכנון מקיפה הכרוכה בהשקעה מצד הוועדה המקומית.
לאור זאת, דחה בית המשפט העליון את ערעור הוועדה המקומית, אימץ את טענות הבעלים ועמדת היועמ"ש, ופסק כי אין לגבות היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר – כל עוד השימוש אינו חורג מהתוכנית הקיימת.
הערה: במאמר מוסגר נציין כי על אף שהחלטת בית המשפט העליון התקבלה פה אחד – נחלקו הדעות בקרב הרכב השופטים באשר לנימוקים להחלטה. כך, שבעוד שכבוד השופטת דפנה ברק-ארז וכבוד השופט עופר גרוסקופף, סברו כי אין להקים חיוב בהיטל מהסיבות שפורטו מעלה – הסתייג כבוד השופט אלכס שטיין מהנימוקים הנעוצים בעקרונות הצדק החלוקתי. לשיטתו, יש להגיע למסקנה כי התרת שימוש חורג מהיתר אינה חייבת בתשלום ההיטל, מלשון החוק, ולפיה החבות בהיטל השבחה קמה רק במקרים של הרחבת זכויות השימוש במקרקעין, להבדיל ממימוש זכויות קיימות.
(ברמ 2283/18 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' נכסי יד חרוצים בע"מ)
(עריכה: עו"ד אלעד שרעבי, 29.01.2019)

עוד מאמרים שיעניינו אותך:

חזרה למעלה