המחוזי קבע כי חל שיהוי בהליכי הגבייה - וחייב את עיריית ת"א להנפיק "אישור עירייה" להעברת זכויות

כאשר צד לעסקה מבקש לבצע העברת זכויות במרשם המקרקעין ("טאבו"), עליו לעמוד במספר תנאים להשלמת הרישום, הכוללים בין היתר: הצגת אישורים על תשלום מס שבח ורכישה, שטרי עסקה חתומים ותשלום אגרות. תנאי הכרחי נוסף הדרוש לביצוע הרישום, הינו המצאת "אישור עירייה" מטעם הרשות המקומית המעיד כי כל החובות המגיעים לה מבעלים של הנכס וביחס לנכס – סולקו במלואם. תנאי זה, הקבוע בפקודת העיריות, יוצר למעשה כלי ל-"גבייה פסיבית" באמצעותו הרשות המקומית אינה מפיקה את האישור מטעמה עד להסדרת החובות שטרם שולמו לה. בהתאם לכך, לאורך שנים עשו הרשויות שימוש בהליכי גבייה פסיביים, שבמסגרתם לא חלו דיני ההתיישנות, וכך עלה בידיהן להימנע מפעולות אקטיביות ולהמתין למועד בו יתבקש האישור המיוחל.

עם זאת, על הליכי גבייה מנהליים חלים במקביל גם דיני השיהוי. על מנת לקבוע אם הרשות השתהתה בנקיטת הליכי גבייה מנהליים – אקטיביים ופסיביים – יש לבחון אם הרשות ביצעה פעולות גבייה סבירות במהלך השנים או שמא זנחה את החוב ונמנעה באופן מובהק מניסיונות גבייה ואכיפה. במסגרת בחינה זו, מעניק בית המשפט משקל רב למשך הזמן שחלף ממועד התגבשות החוב, כך שככל שמדובר בחוב "ותיק" יותר שלגביו לא נעשו פעולות משמעותיות לגבייתו – תיטה הכף לדעה שלפיה גבייתו תעמוד בניגוד לחובתה של הרשות לפעול בהגינות.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו אשר נדרש להכריע בעתירה כנגד עיריית תל אביב בגין סירובה להנפיק אישור עירייה להעברת זכויות, בגין חובות שנצברו לכאורה לפני למעלה מעשרים שנה.

נסיבות המקרה:
ענייננו בדירה בשדרות חן שבתל אביב, אשר זכויות הבעלות בה רשומות על שמה של חברה פרטית, שמלוא המניות בה הוחזקו על ידי בעל מניות יחיד. לאחר פטירתו של בעל החברה, ירשו שתיים מבנותיו את מניותיו בחברה. מאחר שהחברה הפסיקה את פעילותה לפני כארבעה עשורים, החלו האחיות לפעול לפרוק החברה ולרישומן באופן ישיר כבעלים של הדירה. בהמשך לכך, פנו האחיות לעיריית תל אביב בבקשה שזו תפיק אישור מטעמה, המופנה ללשכת רישום המקרקעין, במסגרתו תאשר כי לא קיימים חובות כלפיה המונעים את רישום הזכויות בדירה על שמן של האחיות.  העירייה סירבה להפיק את האישור וזאת בטענה כי קיימים חובות ארנונה שטרם שולמו ביחס לשנים 1994-1999.

משכך, עתרו האחיות לבית המשפט בבקשה להורות לעירייה להפיק את האישור המיוחל ולהצהיר על בטלות דרישות התשלום. לטענתן, במשך עשרות שנים לא התקבלה כל דרישת חוב ארנונה עבור התקופה הנטענת ואף לא ננקטו פעולות לגביית חובות בקשר לדירה – וזאת למרות שבין השנים 1999-2005 ניתן פטור מתשלום ארנונה ביחס לדירה, בעקבות השגה שהגישו האחיות להכרה בדירה כ"נכס שאינו ראוי לשימוש". לטענת האחיות סירוב העירייה להפקת האישור המבוקש ונקיטת ההליכים המנהליים מיד לאחר מכן, משמשים את העירייה כ"מנוף לחץ" נוסף במסגרת הליכים משפטיים רבים שהעירייה מנהלת כנגדן וכנגד בני משפחה נוספים, בנוגע לנכסים אחרים שבחזקתם.

מנגד, שבה וטענה  העירייה כי בגין הדירה הצטבר חוב ארנונה בסך של כחצי מיליון שקלים וכי הנפקת האישור מטעמה מותנה בתשלומו. כמו כן, ביקשה העירייה להשהות את עתירת האחיות בטענה כי ראוי להמתין להכרעה בהליכים המשפטיים שמנהלים הצדדים במקביל, וזאת מאחר שאלו עשויים להשליך על תוצאות ההליך הנוכחי.

החלטה:
בית המשפט המחוזי קיבל את העתירה וקבע כי העירייה לא הציגה ראיות המלמדות על קיומו של חוב ארנונה בקשר לדירה. יתרה מכך, בית המשפט מתח ביקורת חריפה על התנהלות העירייה וקבע כי זו הציגה בפניו תשתית עובדתית שאיננה נאמנה לאמת ומטעה, באופן חסר תום לב. כמו כן, נקבע כי סירוב העירייה להפקת האישור מהווה "ניצול הזדמנות" פסול להוספת הדירה להליכי הגבייה אותם היא מנהלת כנגד האחיות בקשר לנכסים אחרים, תוך הרחבת חזית אסורה שלא קיבלה את אישורו של בית המשפט. עוד נקבע כי אין בניהול ההליכים המקבילים בקשר לנכסים אחרים המצויים בבעלותן או בחזקתן של האחיות, כדי להשליך על עניין זה, ומשכך אין לדחות או להשהות את העתירה הנוכחית עד להכרעה במחלוקות וסכסוכים שונים ונפרדים.

בנוסף, קבע בית במשפט כי גם בהנחה כי אכן נוצר חוב בגין הדירה, אותו מבקשת העירייה לגבות באמצעות הליכי גבייה פסיביים, יש לבחון האם חל שיהוי בפעולותיה. בעניין זה, ציין בית המשפט כי החוב לו טוענת העירייה נוצר לכאורה, עוד במחצית שנות התשעים ואף לאורך השנים נמנעה העירייה מלנקוט פעולות אקטיביות לגביית החוב. זאת, על אף שבשנת 1999 פנו האחיות לעירייה בבקשה לקבלת פטור מתשלום ארנונה על הדירה.. משכך, נקבע כי היה מצופה כי עיריית תל אביב תנקוט בהליכי גבייה אקטיביים לגביית החוב במשך השנים שחלפו.

משנמצא כי העירייה לא הוכיחה קיומו של חוב כלשהו בגין הדירה, ושניסיון הגבייה הפסיבי נגוע בשיהוי ניכר – קיבל בית המשפט את העתירה והורה על הנפקת האישור המבוקש על ידי העירייה.

(עת"מ 37547-07-18 מיכקשווילי נ' עירית תל-אביב-יפו)