​בית המשפט ביטל שומה על סך 37 מיליון שקל של רשות מקרקעי ישראל בנוגע לשווי הזכויות ב"קרקע משלימה"

זאת, לאחר שרמ"י הביעה נכונות למכירתה בעבר בסכום של כ-1.4 מיליון שקל

"תוכנית איחוד וחלוקה" היא מנגנון תכנוני באמצעותו מתבצע איחוד של מגרשים וחלוקתם מחדש, בין היתר, לשם פיתוחם של המקרקעין לטובת בעלי הקרקע והציבור בכלל. משכך, על פי רוב, תוכנית איחוד וחלוקה אינה מקודמת בחלל ריק אלא מהווה חלק ממתווה תכנוני רחב יותר, כגון – תוכנית לשינוי ייעוד או תוכניות שנועדו להעניק זכויות בנייה נוספות במרחב התכנון הרלוונטי.

במסגרת מנגנון איחוד וחלוקה מעריך שמאי מקרקעין את שווי הזכויות של בעלי הזכויות במגרשים שנכללו בתחום התוכנית ("שווי נכנס") ובהתאם זכאים הבעלים לזכויות אקוויוולנטיות במגרשים החדשים שיצרה התוכנית ("שווי יוצא"). במקרה בו ניתנו לבעלים זכויות עודפות או לחלופין חסרות, יחייב הדבר "תשלומי איזון" בין הבעלים. הצגת תמונה זו נעשית על ידי "טבלת הקצאה ואיזון" בה מוצגים כל בעלי הזכויות, שווי הזכויות שקדמו לתוכנית והזכויות החדשות שיוקצו לבעלים במגרשים שיצרה התוכנית.

כמו כן, לצד תוכניות איחוד וחלוקה, ובעיקר במתחמים המיועדים למיזמי התחדשות עירונית, עשוי המתווה התכנוני לכלול בנוסף שימוש ב"קרקע משלימה". קרקע זו מצויה לרוב בבעלות רשות מקרקעי ישראל, שמקצה את הזכויות בה לטובת התוכנית, וזאת במקרים רבים בהם אין היתכנות למימוש התכנון ללא הקצאתה. באשר לתמורה שיש לשלם עבור הקרקע המשלימה, נקבע בהוראות חוק התכנון והבנייה כי "מקבל הקרקע המשלימה ישלם לבעלה הקודם את שוויה של הקרקע המשלימה וכן יפצה אותו על כל נזק שנגרם ליתרת הקרקע הגובלת כתוצאה מההפרדה".

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר דן בתביעה של חברה יזמית כנגד רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י"), בטענה כי התמורה אותה ביקשה רמ"י עבור הקרקע המשלימה אינה סבירה וחורגת באופן ניכר משוויה הריאלי, ובכך אינה מאפשרת לממש את התכנון ואת פיתוח המקרקעין.

נסיבות המקרה:
בשנת 2016 אישרה הוועדה המחוזית תוכנית לשינוי ייעודם של מקרקעין המצויים בשכונת נחלת יצחק שבתל-אביב, מייעוד "תעסוקה" לייעוד "מגורים ושטחי ציבור". כמו כן, אושרה תוכנית לאיחוד ולחלוקה של המקרקעין המקוריים, אשר יצרה שלושה מתחמים – שניים שהוקצו לעיריית תל אביב לטובת מבני ציבור ושטחים פתוחים, ואילו המתחם הנוסף יועד להקמת מגדל מגורים בן 36 קומות, ובו רוכזו כל זכויות הבעלים הפרטיים והחברה היזמית שהתקשרה עימם.

בנוסף, כללה התוכנית חלקת מקרקעין המשמשת בפועל כדרך ללא מוצא ומצויה בבעלות רמ"י, שסומנה בתוכנית כ-"קרקע משלימה" שתהווה חלק מהמגרש המיועד למגורים. במהלך קידום התוכנית ובטרם אישורה, נכללה חלקת ההשלמה בטבלת ההקצאה והאיזון של התוכנית ושוויה הוערך על ידי שמאי התוכנית בסך של כ-110,000 שקלים. ואולם, לאחר דין ודברים שקיימה החברה היזמית עם רמ"י, נקבע כי שווי החלקה יעמוד על סך של כ-1,400,000 שקלים, לצורך חישוב החלק היחסי של רמ"י בטבלת ההקצאה. עם זאת, בשלב מאוחר יותר ביקשה רמ"י להוציא את חלקת ההשלמה מטבלת ההקצאה והאיזון, כנגד התחייבות החברה היזמית לרכוש את החלקה, ומשהסכימה החברה לכך – נרשמה התחייבות זו כהערה בטבלת ההקצאה, ללא ציון סכום כלשהו. לאחר אישור התוכנית, הפיקה רמ"י שומת מקרקעין על ידי שמאי מטעמה, וזה העריך את שוויה של חלקת ההשלמה בסכום העולה על 37 מיליון שקלים.

משכך, עתרה החברה לבית המשפט בבקשה לביטול שומת רמ"י. לטענתה, התמורה אותה מבקשת רמ"י עבור חלקת ההשלמה מהווה ניסיון פסול לגביית סכומים מופרכים, שכן ללא צירוף החלקה למגרש המגורים לא ניתן לממש את התוכנית ולהקים את פרויקט המגורים. לשיטת החברה, היא ובעלי הזכויות במקרקעין השקיעו משאבים רבים בקידום התוכנית במשך כעשור, ואילו רמ"י, שלא תרמה דבר בקידומה, מבקשת כעת סכומים מופרזים עבור חלקה זניחה המשמשת כדרך ללא מוצא. בנוסף, ציינה החברה כי אילו רמ"י הייתה בוחרת להכליל את החלקה בטבלת ההקצאה, היא הייתה זכאית לכל היותר לזכויות בשיעור של כ-1% משווי הפרויקט, ואילו דרישתה הנוכחית מהווה למעלה מ-15% משווי הזכויות בפרויקט.

מנגד, טענה רמ"י כי אין להתערב בעבודה השמאית שנערכה עבורה על ידי השמאי הממשלתי, וכי אין זה מתפקידו של בית המשפט לשמש כ-"שמאי על" המעריך את שוויה של החלקה. עוד ציינה רמ"י כי הערכת השווי לחלקה נערכה לפי תרומתה היחסית למגרש המגורים, וכי בשום שלב לא התחייבה בפני החברה כי מכירת החלקה תיעשה לפי עקרונות של איחוד וחלוקה ולפי ייעוד "דרך" שקדם לאישור התוכנית. לשיטתה, שטח חלקת ההשלמה מהווה כ-15.5% מכלל שטח מגרש המגורים שיצרה התוכנית, ומשכך היא זכאית לתמורה בשיעור זהה משווי הפרויקט המוערך על ידה בסך של למעלה מ-238 מיליון שקלים.

החלטה:
בראשית דבריו ציין בית המשפט כי אכן אין מתפקידו לשמש כ"שמאי על" להערכת שוויה של החלקה, אך ביכולתו לבחון ולבקר את ההנחיות שניתנו לשמאי על ידי רמ"י לצורך עריכת שומתו וקביעת שווי החלקה. משכך, נפסק כי בנסיבות מקרה זה, לא היה מקום להנחיות רמ"י אשר ביקשו מהשמאי לנתק בין עריכת השמאות לבין מאפייניה של התוכנית והמשא ומתן המקיף שניהלו הצדדים טרם אישורה.

כמו כן, ציין בית המשפט כי הוראות חוק התכנון והבנייה, כמו גם הפסיקות של בתי המשפט, אינן מפרטות את האופן בו יש לחשב את התמורה לה זכאית רמ"י עבור "קרקע משלימה", וכי לא ניתן לשלול באופן גורף את הרלוונטיות של דיני האיחוד והחלוקה בהערכת שווי שכזו. על כן, נקבע כי יש להעריך את שוויה של החלקה לפי תרומתה השולית למגרש שיצרה התוכנית ובהתאם לכוח המיקוח של הצדדים. בהקשר זה, צוין כי בהיעדר עסקאות השוואה בעלות מאפיינים דומים לנסיבות מקרה זה, ניתן ללמוד על תרומתה השולית של החלקה ועל כוח המיקוח של הצדדים מתוצאתו של המשא ומתן שניהלו הצדדים, ובמסגרתו הסכימו על תמורה בסך של כ-1,400,000 שקלים.

משכך, בית המשפט קיבל את תביעת החברה, ביטל את שומת רמ"י, והורה על עריכת שומה לפיה תהיה רמ"י זכאית לתמורה בשיעור של כ-1% משווי פרויקט המגורים.

(הפ (ת"א) 27240-06-18 מגדלי הנחלה בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל)

קרדיט צילום: אתר פיקיוויקי