אישור זכויות מטעם חברה משכנת אינו מהווה "ראייה חותכת לתוכנו"
רישום מהווה "ראייה חותכת" לאמתותו – רק כשמדובר ברישום בטאבו ולא כשמדובר ברישום אצל עמידר
רישום של זכות המקרקעין במרשם המקרקעין ("טאבו") מקנה לבעל הזכות הרשומה מעמד קנייני כלפי כולי עלמא, וזאת בשונה מזכות חוזית, שתוקפה חל על הצדדים להתקשרות בלבד. בשל מעמדה המיוחד של זכות הקניין ורצון המחוקק לחזק את האמון במרשם, נקבע בחוק המקרקעין כי "רישום במרשם מקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראייה חותכת לתוכנו". לעניין זה חשיבות רבה, כמובן, כאשר נדרשת הוכחה בשאלת הזהות של בעל הזכות במקרקעין. בשונה מסכסוך הנוגע לחוזה אשר נבחן באמות מידה של "מאזן ההסתברויות", המצריכות את התובע לשכנע כי טענותיו עדיפות על פני אלו של הנתבע (שהסתברות נכונותן עולה על 50%) – כאשר מדובר בזכות קניין הרשומה במרשם המקרקעין, חל על התובע נטל מוגבר להוכחת טענותיו ונישול בעל הזכויות הרשום.
עם זאת, נכסי מקרקעין רבים בישראל אינם מצויים בבעלות פרטית ולעיתים רבות הזכויות בהם מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") או על ידי חברות משכנות מטעמה. במסגרת ניהול הזכויות בנכסים אלו, משמשות רמ"י והחברות המשכנות כ"טאבו קטן", כאשר מצב הזכויות בנכסים שבניהולן מקבל ביטוי ב"אישורי זכויות" המופקים על ידן (בדומה ל"נסח טאבו").
ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע במעמדו של מרשם זכויות המנוהל על ידי חברת עמידר כחברה משכנת, ובשאלה – האם אישור זכויות שהפיקה עמידר מהווה "ראייה חותכת לתוכנו"?
נסיבות המקרה:
בשנת 1977 ערכו שני אחים הסכם מכר, לפיו מכר האח לאחותו זכות "דיירות מוגנת" בחנות ביפו, שנרכשה במקור מחברת עמידר, הרשומה כבעלים של החנות במרשם המקרקעין. כמו כן, במסגרת ההסכם התחייב האח "לגשת לחברת עמידר ולחתום על כל הניירות הדרושים לשם העברת כל הזכויות שלו בחנות...". בהמשך לכך, ובסמוך לאחר עריכת ההסכם, נמסרה החנות לידי האחות, שמצידה השכירה את החנות וגבתה את דמי השכירות – אולם הצדדים לא ביצעו פנייה לעמידר והזכויות בספריה נותרו על שם האח.
בשנת 1991 פנתה עמידר לאח, שנותר בעל זכות הדיירות המוגנת בספריה, בהצעה לרכישת הבעלות בחנות בהנחה ניכרת. לאחר שהאח השיב בחיוב להצעה והעביר את התמורה המבוקשת בסך של כ-11 אלף שקלים בלבד, נרשם בספרי עמידר כבעלים של החנות. לאחר שהאחות נפטרה, ובטרם הועברה הבעלות בחנות משמה של עמידר על שם האח בלשכת רישום המקרקעין, גילו יורשיה כי זכות המנוחה לא מופיעה בספרי עמידר ופנו לבית המשפט לענייני משפחה בבקשה להצהיר כי הם בעלי הזכויות בחנות.
בית המשפט לענייני משפחה דחה את הבקשה, אך קבע מנגד כי האח חייב בהשבת התמורה והשקעות נוספות שהשקיעה המנוחה ביחס לנכס. בנימוקיו, ציין בית המשפט כי על פי חוק המקרקעין, אישור הזכויות שהפיקה עמידר ובו מופיע האח כבעל הזכויות, מהווה "ראייה חותכת לתוכנו" וכי היורשים לא הרימו את נטל ההוכחה לפיו האישור לא משקף את מצב הזכויות האמיתי בנכס. עם זאת, בית המשפט לענייני משפחה קבע כי לאור העובדה שהעברת הזכויות מהאח לאחות חייבה בשעתה קבלת הסכמה מעמידר, האח הפר את ההסכם ומשכך חויב בהשבה. בעקבות החלטה זו, ערערו היורשים לבית המשפט המחוזי.
החלטה:
בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור וקבע כי בית המשפט לענייני משפחה שגה בקביעתו לפיה על היורשים מוטל "נטל כבד" להוכיח כי הרישום בעמידר שגוי לאור הוראות חוק המקרקעין. נקבע כי במקרה זה, זכויות האח בחנות אינן מעוגנות במרשם המקרקעין, אלא במרשם מטעם עמידר בלבד, המשמשת כמעיין חברה משכנת. על כן, נפסק כי לספרי עמידר ולאישור הזכויות שהפיקה אין מעמד קנייני המהווה "ראייה חותכת" לתוכנם ומשכך נטל ההוכחה הדרוש הינו על פי מאזן הסתברויות בלבד.
כמו כן, נקבע כי היורשים הוכיחו כי אימם המנוחה רכשה את זכות הדיירות המוגנת בחנות, שלימים העניקה את האפשרות לרכוש את הבעלות בה, וכי האח ניצל לרעה את מחדלו באי-העברת הזכויות על שמה בספרי עמידר. עוד ציין בית המשפט כי קבלת הצעת עמידר לרכוש את זכות הבעלות על ידי האח, תוך הסתרת ההצעה מהמנוחה והצגת מצג שווא לפיו הוא עדיין בעל זכות הדיירות המוגנת בחנות, מהווה התנהלות חסרת תום לב ונגועה בהטעיה ותרמית. לפיכך, נקבע כי העדפת עמדתו של האח, כפי שקבע ביהמ"ש לענייני משפחה, עולה לכדי התעשרות במרמה ולעשיית עושר שלא במשפט.
לאור זאת, הורה בית המשפט המחוזי על ביטול פסק הדין שניתן בבית המשפט לענייני משפחה והורה על רישום היורשים בעלי הזכויות בספרי עמידר, בכפוף להשבת הסכום ששילם האח עבור רכישת זכות הבעלות.
(עמ"ש (ת"א) 23891-07-19 ק' ואח' נ' ש' ואח')
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
