​אין לעשות שימוש בתוכנית איחוד וחלוקה למטרות שאינן תכנוניות

בית המשפט המחוזי הורה על ביטול תוכנית והיתר בנייה שהוגשו בחוסר תום לב על ידי בעל זכויות

תוכניות על פי חוק התכנון והבנייה ("תב"ע") הוכרו על ידי בתי המשפט כבעלות מעמד של חיקוק ונועדו בראש ובראשונה להסדרת צרכים ויעדים תכנוניים. עם זאת, לתוכניות עשויות להיות השלכות קנייניות בעלות השפעה מהותית על בעלי הזכויות במקרקעין המצויים בתחומי התוכנית. תוכנית "איחוד וחלוקה" מהווה דוגמה מובהקת לשילוב בין עקרונות תכנוניים לצד השלכות קנייניות על בעלי המקרקעין. זאת שכן במסגרתה מתבצע איחוד של מתחמי מקרקעין וחלוקתם מחדש למגרשים חדשים.

חלוקת המקרקעין יוצרת מטיבה שינוי בבעלות, ומהווה כלי תכנוני חשוב המאפשר את פיתוחם של המקרקעין, לטובת בעלי הזכויות בהם ולטובת האינטרס הציבורי הרחב. על אף ההשפעה הקניינית הנובעת מתוכניות איחוד וחלוקה, והשימוש בכלי תכנוני זה ל"הפרדת כוחות" בין בעלים במקרקעין משותפים ("מושע"), קבעו בית המשפט לא אחת כי התכלית לשמה הוענקה סמכות השימוש בתוכנית איחוד וחלוקה, אינה קניינית אלא תכלית תכנונית.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר דן בעתירה לביטול תוכנית לחלוקת מקרקעין לשני מגרשים – כאשר האחד הוקצה לבעל זכויות אשר הגיש את התוכנית ואילו המגרש השני יוחד לכל יתר בעלי הזכויות במקרקעין המקוריים.

נסיבות המקרה:
בשנת 2017 התקשר אדם פרטי בהסכם לרכישת 1/4 מזכויות הבעלות בחלקת מקרקעין המשותפת לבעלים שונים המצויה בגליל התחתון. בסמוך לאחר השלמת הרכישה, החל הרוכש לקדם תוכנית איחוד וחלוקה ביחס למקרקעין, במסגרתה ביקש לחלק את החלקה לשני מגרשים – כאשר המגרש המערבי של החלקה ייוחד לו, ואילו המגרש המצוי בחלק המזרחי של החלקה ייוחד ליתר הבעלים בחלקה.

במסגרת קידום התוכנית, ביצעה הוועדה המקומית את כל הפרסומים הדרושים על פי דין, לרבות הצבת שלטים ושליחת הודעות לבעלי הזכויות הנוספים בחלקה המקורית, על פי הרישומים בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו").  הודעות אלו נשלחו, בין היתר, למנוח שהלך לעולמו לפני למעלה מ-35 שנים, אך נותר רשום כבעלים של 1/4 מהזכויות בחלקה. בהמשך לכך, בשלהי שנת 2018 אושרה התוכנית וכעבור מספר חודשים ניתן לרוכש היתר בנייה ביחס למגרש שיוחד לו.

עם זאת, לאחר שנודע ליורשי המנוח על התוכנית שאושרה, הם עתרו לבית המשפט בבקשה לביטול התוכנית והיתר הבנייה שניתן מכוחה. לטענתם, הפקדת התוכנית הוסתרה מהם בחוסר תום לב מצידו של הרוכש, אשר ידע כי הם בעלי הזכויות בפועל לאחר מותו של המנוח. כמו כן, טענו כי מהות התוכנית נועדה לייחד לרוכש זכויות במגרש אחד עבור עצמו, מבלי להתחשב ביתר בעלי הזכויות בחלקה, וזאת ללא כל מניע או שיקול תכנוני.  

מנגד, טענה הוועדה המקומית כי היורשים השתהו בהגשת העתירה וכי אישור התוכנית מהווה מעשה עשוי שאינו ניתן לביטול. הרוכש מצידו, טען כי העתירה לוקה בחוסר ניקיון כפיים מטעם היורשים, אשר ידעו כי הוא רכש זכויות בחלקה, ואף הסכימו בתחילה לחלוקתה ולבניית ביתו בחלק המערבי. לטענתו, רק בשלב מאוחר חזרו בהם היורשים מההסכמות, תוך דרישה כי עלויות קיר התמך שנדרש לצורך חלוקת החלקה – יחולו עליו בלבד. עוד טען הרוכש כי הימנעות היורשים מלרשום את זכויותיהם בחלקה בלשכת רישום המקרקעין, במשך למעלה משלושה עשורים, עולה לכדי חוסר תום לב, בעוד שביטול התוכנית והיתר הבנייה יפגע באופן ניכר באינטרס ההסתמכות שלו על אישור התוכנית המהווה חיקוק מחייב. בהקשר זה, טען עוד כי לאחר מתן היתר הבנייה, שינה מצבו לרעה בכך שהחל בהכשרת המגרש לבנייה, התקשר עם בעלי מקצוע שונים ואף שילם עבור הזמנת חומרי בנייה.

החלטה:
בראשית החלטתו ציין בית המשפט כי לא נפל פגם בהתנהלות הוועדה המקומית במסגרת קידום ואישור התוכנית. יחד עם זאת, נקבע כי לא נמצא כל נימוק או שיקול תכנוני באישור התוכנית וכי כל תכליתה הייתה לייחד לרוכש זכויות בלעדיות במגרש המערבי שבחלקה. כמו כן, קיבל בית המשפט את עמדת היורשים לפיה לא ידעו על ההליכים התכנוניים שקודמו ביחס לחלקה ואף קבע כי פעולות הרוכש נעשו בחוסר תום לב קיצוני, תוך הטעיה והסתרת העובדה שפעל לחלוקת החלקה למגרשים עצמאיים ונפרדים.

עוד נקבע כי הרוכש היה ער ומודע לזכויות היורשים בחלקה, אך בחר להימנע מלציין זאת בפני הוועדה, ובכך נפגעו הליכי אישור התוכנית והיתר הבנייה שאושר בעקבותיה. בהקשר זה, נפסק כי על אדם המגיש תוכנית לאיחוד וחלוקה חלה חובה לנהוג בתום לב וללא פגיעה מכוונת בזכויותיהם של שותפיו במקרקעין – חובה שהופרה בבוטות במקרה זה. לאור זאת, קיבל בית המשפט את העתירה והורה על ביטול התוכנית והיתר הבנייה.

(עתמ (חי') 11831-09-19 גרייס אליאס עבדאללה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לב הגליל)

קרדיט צילום: אתר פיקיוויקי