הסדרה קניינית טרם דיון במוסדות התכנון בבקשה להיתר בנייה

בהתאם לפסיקה, סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות בלבד. כאשר מוסד התכנון מוצא שעל פני הדברים אין בידי מבקש ההיתר זכויות קנייניות, או כשיש ספק בזכויות הקנייניות, רשאי הוא לעכב את הבקשה להיתר עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. וזאת כדי למנוע מצב שמוסד התכנון קיים דיון סרק בעניין.  

ב"משפטון" זה, נסקור את החלטת בית המשפט העליון, אשר נדרש להכריע במחלוקת בין המערער, בעל זכויות בבית משותף, אשר הגיש בקשה להיתר שינויים מהיתר הבנייה שניתן לו, לבין המשיבים, מוסדות התכנון. אלה דחו את בקשתו להיתר בנייה, וזאת עד להסדרת הזכויות הקנייניות ברכוש המשותף. 

נסיבות המקרה:

עסקינן במערער שהינו בעלים של דירה בבית משותף. בהתאם לפנקס הבתים המשותפים, לדירת המערער הוצמדו שטחי הגגות אשר מצויים מעל דירתו וכן שטחי גגות מעל הדירה הסמוכה לדירתו. 
המערער הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד בקשה להיתר שינויים מהיתר בנייה שניתן לו, אשר כוללת בנייה על הרכוש המשותף אשר צמוד לדירתו, וכן על רכוש משותף, אשר אינו צמוד לדירתו. לבקשה להיתר צורפה תכנית הגשה, אשר עליה חתומים, לטענת המערער, 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף.

הוועדה המקומית דחתה את בקשת המערער, בין היתר, בשל כך שהבקשה כוללת בנייה על שטחים משותפים, אשר אינם צמודים לדירת המערער בפנקס הבתים המשותפים.
על החלטת הוועדה המקומית הגיש המערער ערר לוועדת הערר. במסגרתו טען כי אין מניעה להצמיד לדירתו את הרכוש המשותף אשר אינו מוצמד לדירתו, וכי ניתן להסתפק בחתימת 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף על התוכנית, אשר צורפה לבקשה להיתר כאמור, כדי להעניק לו זכויות ברכוש משותף זה. 

ועדת הערר דחתה את הערר, מהנימוק שבקשת המערער מעוררת קשיים קנייניים. זאת מאחר שמדובר בבקשה להיתר בנייה על רכוש משותף, כאשר טרם תוקן צו הבית המשותף, באופן שמביא לידי ביטוי את ההצמדה הנטענת על-ידי המערער. עוד הבהירה ועדת הערר, כי ספק אם בכלל ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירת המערער, נוכח הוראותיו של סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, לפיו בעלי הדירות אינם רשאים להצמיד לדירה מסוימת את שטח חדרי המדרגות, כפי שביקש המערער. 

נוכח האמור, קבעה ועדת הערר שיש להסדיר את הזכויות הקנייניות ברכוש המשותף, ורק לאחר מכן תיבחן בקשתו להיתר. 
על החלטת ועדת הערר הגיש המערער עתירה מנהלית שאף היא נדחתה, ועליה הוגש ערעור זה. 

בערעור טען המערער, כי בניגוד להצמדה "רגילה" (אשר מוסדרת בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין), ודורשת תיקון של תקנון הבית המשותף - הצמדה לשם הרחבת דירת מגורים (אשר מוסדרת בסעיף 71ב לחוק המקרקעין), אינה דורשת את תיקון התקנון. ובמקרה זה, הזכות הקניינית נקנית בהסכמת בעלי הדירות להצמדת הרכוש המשותף לשם הרחבת הדירה, באמצעות חתימתם על תוכנית הבקשה להיתר, וזו מהווה  "תימוכין קניינים מספיקים". כך טען המערער, כי במקרים אלו הזכות הקניינית נרכשת גם מבלי שנרשמה בפנקס הבתים המשותפים, וציין כי הפרקטיקה הנהוגה היא, כי רק לאחר קבלת היתר הבנייה וסיום הבנייה, מוגשת בקשה לתיקון צו הבית המשותף. 

החלטה:

בית המשפט העליון דחה את הערעור, וקבע כי לא נפל פגם בהחלטת רשויות התכנון.
בית המשפט התייחס לכך שבהחלטת בית משפט המחוזי אין קביעה ביחס לקיומה או היעדרה של זכות קניינית בידי המערער. ובנסיבות העניין, התוכנית החתומה על-ידי 75% מבעלי הדירות, אינה מספיקה לשם הוכחה שאותם בעלי דירות הסכימו להעביר לידי המערער את הזכויות ברכוש המשותף לשם הרחבת דירתו. 
בית המשפט התייחס להלכה הפסוקה לפיה, כאשר מוסד תכנון סבור כי קיים ספק קנייני בבקשה שהוגשה לפניו, רשאי מוסד התכנון, שלא לומר חייב, להשהות את הדיון בבקשה עד להכרעת הרשויות המוסמכות בדבר הסוגייה הקניינית. 

הרציונל לכך הוא, שאין טעם שמוסד התכנון ידון בדיון סרק בשאלות התכנוניות המתעוררות, כאשר נראה לכאורה שזכויות הבנייה, אם תאושרנה, אינן ניתנות למימוש. 

לכן, קבע בית המשפט כי אומנם רשויות התכנון רשאיות להסתפק בהסכמתם של 75% מבעלי הדירות בבית המשותף לבקשה להיתר בנייה על שטחים משותפים, כשבקשה זו נדרשת לשם הרחבת שטח דירה, אך אין הן מחויבות לכך. כאשר בית המשפט בוחן את החלטת מוסדות התכנון, אין בית המשפט מחליף את שיקול דעתם בשיקול דעתו, אלא עליו לבחון האם ההחלטה חורגת ממתחם הסבירות. בית המשפט קבע כי התשובה לכך שלילית, ועל כן ההחלטה אינה מקימה עילה להתערבות שיפוטית. 

לסיכום, הערעור נדחה. נקבע כי החלטת מוסדות התכנון אינה חורגת ממתחם הסבירות, כך שיש צורך בהסדרה קניינית, טרם הדיון בבקשה להיתר.

(עע"מ 4185/23 רוזן נ' ועדת ערר המחוזית לתכנון ולבניה).