המחוזי: אין להסיק מוויתורים זמניים המבוססים על יחסי שכנות תקינים - כוויתור על זכות קניינית

אדם התיר לשכנו להשתמש בחנייה המהווה רכוש משותף – האם מדובר בהסכם מחייב לצמיתות או בביטוי לשכנות טובה?
בית המשפט המחוזי הכריע בסכסוך שכנים וקבע: אין להסיק מוויתורים זמניים המבוססים על יחסי שכנות תקינים – כוויתור על זכות קניינית

מערכת יחסים תקינה בין בעלי דירות שכנות, מושתתת על פי רוב, על יחסים אישיים טובים ורצון משותף לחיי שכנות תקינים. עם זאת, לצערנו הרב סכסוכי שכנים אינם מאורע נדיר במחוזותינו, ולא אחת אנו עדים למחלוקות קשות בין שכנים ושותפים במקרקעין. קשיים אלו, צפים ביתר שאת כאשר בעלי זכויות חולקים ביניהם "רכוש משותף" או כאשר שותפים במקרקעין נמנעים מלהסדיר בכתב את אופן החלוקה והשימוש בהם. במסגרת החיים זה לצד זה, נדרשים שכנים לחלוק בשטחים משותפים במקרקעין, ומטבע הדברים מתקבלות לעיתים הסכמות כאלו ואחרות – אף אם אלו לא מקבלות ביטוי פורמאלי בכתב. 

במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת, אשר דן בסכסוך שכנים בבית דו-משפחתי, ובמעמדן של הסכמות והסדרים שגובשו בעל-פה לאורך השנים. בתוך כך, נדרש בית המשפט להכריע בשאלה – האם ההסכמות שגיבשו השכנים עולות לכדי הסכם מחייב לתקופה בלתי מוגבלת או שמא מדובר בביטוי לשכנות טובה בלבד? 

נסיבות המקרה:
בשנת 1989 רכשו שתי משפחות במשותף, מגרש ברמת ישי שעליו ניתן לבנות שני בתי מגורים. לאחר שהשלימו את בניית הבתים, נכנסו המשפחות להתגורר בהם, כאשר כל בית יוחד למשפחה – האחת בבית המצוי בחלקו המזרחי של המגרש והמשפחה השנייה בבית הפונה לכיוון מערב. בשל העובדה כי הבתים נבנו על מגרש אחד שאינו ניתן לחלוקה – לא ניתן היה לרשום את הבתים בנפרד, אלא באמצעות חלוקה בתשריט מוסכם. לאורך השנים שררו בין המשפחות יחסי שכנות טובים ואלה נמנעו מלרשום את הבתים כ"בית משותף" אחד או מלערוך "הסכם שיתוף" המסדיר את החלוקה והשימוש בשטחים המשותפים. עם זאת, במסגרת הסכמות שלא הועלו על הכתב, הסכימו הצדדים על אופן השימוש בשטחים המשותפים במגרש. בתוך כך, חילקו הצדדים את החצרות ההיקפיות, וכן המשפחה ממזרח התירה לשכניהם ממערב לעשות שימוש בלעדי בחניות שנבנו בשטח המגרש. 

בשנת 2014, החלו להתגלות מחלוקות בין המשפחות, כאשר ליבת המחלוקת נסבה סביב השימוש והחזקה שעושים הצדדים ברכוש המשותף, ובמיוחד השימוש הבלעדי שעושה המשפחה ממערב בחלקים מהמקלט המשותף ובחנייה. על כן, הגישו השכנים ממזרח תביעה לבית משפט השלום ובה ביקשו להורות על פירוק השיתוף במגרש – בעין או באמצעות רישום בית משותף – במטרה להפסיק את ההשתלטות הנטענת של השכנים ממערב על הרכוש המשותף. עם זאת, בית משפט השלום דחה את התביעה וקבע בין היתר, כי הסכמות שערכו השותפים בעל-פה וקיומן בפועל לאורך שנים רבות, מחייבות את הצדדים ולא ניתן לחזור מהן באופן חד-צדדי. 

לאור זאת, ערערו השכנים ממזרח לבית המשפט המחוזי וטענו כי מאחר שלא נערך הסכם שיתוף או תשריט חלוקה המגדיר את חלוקת השטחים בין הצדדים, הם זכאים לחזור מהסכמתם לשימוש הייחודי בחלקים המשותפים. לטענתם, הסכמתם "הג'נטלמנית" לשימוש בחניות ובמקלט המשותף, נבעה מרצונם הטוב לשמירה על יחסי שכנות תקינים, ובוודאי שאין לראות בכך התחייבות בלתי חוזרת. מנגד, טענו השכנים ממערב כי במסגרת ההסכמות שאפשרו את השימוש הייחודי שנעשה על ידם ברכוש המשותף, ניתנה הסכמתם להקצאת שטחים עודפים בחצר המשותפת לשכנים ממזרח. משכך, טענו כי אין להתערב בהכרעת בית משפט השלום, וכי שכניהם ממזרח אינם רשאים לבטל את ההסכמות וההסדרים לפיהם הם נוהגים שנים ארוכות.

החלטה:
בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור וקבע כי לא ניתן לראות בהסכמות ההדדיות לחלוקת השימוש במקרקעין כהסכם המחייב את הצדדים לצמיתות. נקבע כי נסיבות מקרה זה מעידות על הסכמות בעל-פה לחלוקת השימוש ברכוש משותף מטעמי נוחות ושכנות טובה, וזאת להבדיל מהסכם או תשריט חלוקה לפרק זמן בלתי מוגבל. בהקשר זה, הזכיר בית המשפט את הלכתו של בית המשפט העליון, לפיה: "חוזה אינו נערך לצמיתות ואי הכללתה של תניה בדבר סיום החוזה אינה שוללת אפשרות לסיום החוזה, לאחר מתן הודעה על כך זמן סביר מראש". 

בנוסף, נקבע כי ההסכמות וההסדרים שגובשו במרוצת השנים, התבססו על קשר אישי ויחסי שכנות טובה ששררו בין הצדדים. ומשכך, יש להעדיף את עמדת השכנים ממזרח ורצונם לבטל את החוזה באופן חד-צדדי, בכפוף למתן הודעה תוך זמן סביר. כמו כן, ציין בית המשפט כי אין להסיק מוויתורים זמניים המבוססים על יחסי שכנות תקינים – כוויתור על זכות קניינית של מי מהשותפים במקרקעין. בעניין זה, נקבע כי לא ראוי וסביר שרצונם הטוב של השכנים בעבר יעמוד להם לרועץ, בשעה שבין הצדדים נתגלו מחלוקות, שאף כללו תלונות במשטרה. 

כמו כן, דחה בית המשפט את טענת השכנים ממערב, לפיה השימוש הייחודי שנעשה על ידם בחניות ובמקלט, ניתן "בתמורה" לייחוד שטחים אחרים ברכוש המשותף (חלוקת חצרות הבתים שלא באופן שווה). נקבע כי בנסיבות העניין לא ניתן לראות בשימוש הייחודי שניתן לשכנים ממזרח בחלקים אחרים במקרקעין כ"תמורה". שכן ההסדרים עליהם הסכימו הצדדים ועל פיהם פעלו במשך השנים, נוגעים לאופן השימוש במקרקעין בלבד, להבדיל מ-"עסקה" של רכישת זכויות כנגד תמורה. 

על כן, נפסק כי הסכם חלוקת השימוש שנערך בין הצדדים בעל-פה וקוים למשך השנים, בוטל כדין על ידי השכנים ממזרח. על אף קביעה זו, דחה בית המשפט המחוזי את דרישתם המקורית של השכנים ממזרח לפירוק השיתוף (בעין או באמצעות רישום בית המשותף), וזאת בשל היעדר הסכמות בין הצדדים באשר לאופן חלוקת הרכוש המשותף.

(עא (נצ') 31462-03-20 צבי אופק נ' יהושע קדוש)