האם אי גילוי פרטים מהותיים במשא ומתן למכירת דירה מהווה הפרה של חובת תום הלב, ומעניק בהכרח זכות לקבלת פיצויים מוסכמים ?

חובת תום הלב במשא ומתן לקראת כריתת חוזה מעוגנת בחוק ובפסיקה. סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי, תשל"ג – 1973 (להלן: "החוק") קובע, כי על כל אדם חלה חובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת במהלך משא ומתן לקראת כריתת חוזה. 
חוסר תום לב עלול להוביל לחובת פיצוי בגין הנזק שנגרם לצד השני, הן בשל המשא ומתן והן בשל כריתת החוזה. 
במשפטון זה נסקור את פסק דינו של בית משפט השלום, אשר דן בשאלה - האם אי-גילוי פרטים מהותיים בעסקת מקרקעין מהווה הפרת חובת תום הלב. והאם עקב כך יהיה המפר חייב לשלם פיצויים מוסכמים לצד האחר.
 
נסיבות המקרה:
 
ענייננו בתביעה שהגישו רוכשים נגד מוכרים בטענה להפרת חובת תום הלב. התובעים, זוג שרכש דירה בת 5 חדרים בחולון מהנתבעים  (להלן: "הרוכשים" ו"המוכרים"), טענו כי המוכרים הסתירו מהם בעיות רטיבות חמורות שמקורן בדירה הממוקמת מעל דירתם. וכמו כן הסתירו את העובדה שמתנהל הליך משפטי נגד השכנה – בעלת הדירה שמעליהם. 
לטענת הרוכשים, קודם לרכישת הדירה, המוכרים סיפרו להם כי בעבר התפוצץ צינור מים בדירה שמעל דירתם, אך הבעיה טופלה ותוקנה. בעקבות כך, ובהסתמך על סעיף בהסכם המכר שבו צוין כי סימני רטיבות ונזילות מהדירה למעלה טופלו ותוקנו, המשיכו הרוכשים בהליך הרכישה.
אולם, לאחר קבלת הדירה, התברר כי המוכרים הסתירו בעיות רטיבות מהותיות, תוך הפרת חובת תום הלב. לאור זאת, טענו הרוכשים כי הם זכאים לפיצוי מוסכם הקבוע בהסכם, וכן לפיצויים נוספים בגין ירידת ערך הדירה ועוגמת נפש.  
מנגד, המוכרים טענו, כי פעלו בתום לב, יידעו את הרוכשים על בעיות הרטיבות ותיקונן, ואף הציעו להם לערוך בדק בית. לדבריהם, הם הסתמכו על פסק דין של המפקחת על רישום המקרקעין, דוח שמאי, ובדיקת לחות שממנה עלה כי מוקדי הרטיבות התייבשו לאחר תיקון שבוצע בדירה שמעל.
השאלה המשפטית: בית המשפט נדרש לשאלה - האם אי-גילוי מידע מהותי בעסקת מקרקעין, כגון בעיות רטיבות חמורות והליך משפטי תלוי ועומד, מהווה הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן לקראת כריתת חוזה, ומזכה את הצד הנפגע בפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו? 
 
החלטה:
 
בית המשפט קיבל חלקית את תביעת הרוכשים. המוכרים לא גילו לרוכשים על בעיות הרטיבות הקשות שהיו בדירה. המוכרים משכו את תצהיר המוכר מהתביעה, ואף ויתרו על עדותם של עורכי הדין בעסקה, אשר יכלו לכאורה לחזק את גירסתם בעניין. לעומת זאת, בית המשפט דחה את העתירה לפיצוי מוסכם, בהסתמך על כך שלא הוכח שהמוכרים ידעו על הפגם של אי תיקון הרטיבות בדירה שמעל, שכתוצאה מכך נגרמו נזקי רטיבות בדירה לאחר מסירתה. בנוסף, בית המשפט קבע כי הפרה יסודית של תנאי שלא הוגדר בהסכם כתנאי יסודי, אינו מזכה בפיצוי מוסכם. 
 
עוד קבע בית המשפט, כי המוכרים הפרו את חובת תום הלב במשא ומתן. הם הטעו את הרוכשים, ולא גילו להם על בעיות רטיבות קשות שהיו בדירה, שתוקנו זמן קצר טרם מכירת הדירה, וכן על ההליך המשפטי נגד השכנה מהדירה למעלה. בית המשפט הדגיש, כי גם אם נזקי הרטיבות תוקנו - הם עלולים להוביל לירידת ערך הדירה, ולרוכש פוטנציאלי להימנע מהעסקה. כאמור, בית המשפט קיבל חלקית את טענות הרוכשים. הדרישה לפיצוי מוסכם נדחתה, אך בשל עוצמת נזקי הרטיבות והשפעתם הקשה על הרוכשים נפסק לטובתם פיצוי בגין עוגמת נפש, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.
 
ת"א 18252-01-18 אליהו ואח' נ' מזרחי ואח.
 
עריכה: עו"ד עידן אילני בסיועו של  עדן סטוקלוב