ביהמ"ש חייב שני עולים מצרפת למכור דירה בת"א - למרות שהיתה רק טיוטת הסכם
בית המשפט המחוזי הורה על אכיפת טיוטת הסכם שלא נחתמה וקבע: "רק נימוקים כבדי משקל יצדיקו שלילה של הסעד הראשון במעלה של אכיפת חוזה"
בהתאם לדיני החוזים, התקשרות של צדדים למשא ומתן בחוזה תקף ואכיף, מחייבת עמידה בשני יסודות מצטברים: יסוד "גמירות דעת", לפיו נוצר מפגש רצונות בין הצדדים להתקשרות בהסכם מחייב, והיסוד של "מסוימות" המחייב הסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים להתקשרות החוזית (לדוגמה: זהות הצדדים, פרטי הנכס, תשלום מיסים, התמורה והמועדים לתשלומה).
כמו כן, ובשונה מהכלל הקבוע בחוק החוזים, לפיו "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת...", קבע המחוקק הסדר מחמיר ביחס לעסקאות במקרקעין. בהתאם להוראות חוק המקרקעין, ביצוע עסקה במקרקעין מחייב עמידה ב"דרישת הכתב", כתנאי לתוקפה של העסקה. כלומר, בשונה מחוזים "רגילים", במסגרתם מסמך בכתב מהווה אינדיקציה ראייתית בלבד – דרישת הכתב במקרקעין מהווה תנאי מהותי מחייב. עם זאת, לאורך השנים חל כרסום בדרישת הכתב בפסיקה הישראלית. בהתאם לכך, נקבע לא אחת כי היעדר חתימה על הסכם אינה פוגמת בהכרח בתוקפו, אלא מהווה אינדיקציה להיעדר גמירות דעת. ומכאן, שהיעדר חתימה אינו מעיד בהכרח על היעדר גמירת דעת, כאשר נסיבות העניין מעידות אחרת.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר דן בתביעה לאכיפת טיוטת הסכם מכר של דירת מגורים, אשר לא נחתמה כלל על ידי בעלי הזכויות בה.
נסיבות המקרה:
ענייננו בדירת מגורים בתל-אביב, המנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") וזכויות החכירה בה נמכרו לזוג עולים מצרפת. בשנת 2018, ביקשו בני הזוג למכור את זכויותיהם בדירה, ולצורך כך פנו למתווכת מקומית. לאחר שהמתווכת איתרה רוכשים פוטנציאלים, אלה הציעו לבני הזוג מספר הצעות כספיות לרכישת הדירה. לאחר שסירבו להצעות התמורה הראשונות, אישרו בני הזוג את הצעת הרוכשים לתמורה ולמועדי התשלום שהוצעו – והצדדים החלו במשא ומתן על נוסח הסכם מכר.
עם זאת, בשל העובדה שזכויות הזוג טרם נרשמו בספרי רמ"י – התגלעו מחלוקות בין הצדדים באשר לחתימת ההסכם. בעוד שהרוכשים הפוטנציאלים ביקשו לחתום על נוסח ההסכם באופן מיידי, תוך קביעת תנאי מתלה לפיו התמורה תשלום רק לאחר רישום הזכויות, סירב הזוג לכך ובחר להמתין לקבלת האישור מרמ"י. בשל עמדה זו של המוכרים, פנו הרוכשים לבני הזוג באמצעות עורך-דינם, וציינו שלשיטתם נוסח טיוטת ההסכם וסיכומים נוספים שהושגו בהתכתבויות בין הצדדים, מהווים הסכם מכר מחייב. בהמשך לכך, הודיעו בני הזוג על הפסקת המשא ומתן, וציינו שאין באפשרותם למכור את הדירה "עקב מצב בריאותי המונע מהם לטפל ברכישת דירה חלופית".
עם זאת, בשל העובדה שזכויות הזוג טרם נרשמו בספרי רמ"י – התגלעו מחלוקות בין הצדדים באשר לחתימת ההסכם. בעוד שהרוכשים הפוטנציאלים ביקשו לחתום על נוסח ההסכם באופן מיידי, תוך קביעת תנאי מתלה לפיו התמורה תשלום רק לאחר רישום הזכויות, סירב הזוג לכך ובחר להמתין לקבלת האישור מרמ"י. בשל עמדה זו של המוכרים, פנו הרוכשים לבני הזוג באמצעות עורך-דינם, וציינו שלשיטתם נוסח טיוטת ההסכם וסיכומים נוספים שהושגו בהתכתבויות בין הצדדים, מהווים הסכם מכר מחייב. בהמשך לכך, הודיעו בני הזוג על הפסקת המשא ומתן, וציינו שאין באפשרותם למכור את הדירה "עקב מצב בריאותי המונע מהם לטפל ברכישת דירה חלופית".
על כן, עתרו הרוכשים לבית המשפט המחוזי, בבקשה להורות על אכיפת טיוטת הסכם המכר, וכן לחייב את בני הזוג בתשלום פיצוי מוסכם, בשיעור של 10% מתמורה שהוסכמה. לטענתם, ההסכמות שהושגו במשא ומתן עונות על דרישת המסוימות ומעידות על קיומה של גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב.
מנגד, טענו בני הזוג, כי טיוטת ההסכם שלא נחתמה מעידה על משא ומתן שלא הבשיל לכדי חוזה מחייב. עוד הוסיפו, כי היעדר השלמת רישום הזכויות על שמם אינו מקיים את יסוד המסוימות הקבוע בחוק. בנוסף, טענו בני הזוג, כי הבהירו למתווכת שמכירת זכויותיהם בדירה מותנית באיתור דירה חלופית – דבר אשר לא קרה – ומהווה עדות נוספת להיעדר גמירות דעתם. לחלופין, ציינו כי אף אם יקבל בית המשפט את הטענה לפיה נכרת הסכם מחייב, אין להיעתר לבקשת הרוכשים לאכיפת ההסכם, וזאת לאור מצבו הבריאותי של אחד מבני הזוג.
החלטה:
בית המשפט המחוזי קיבל את מרבית טענות הרוכשים, וקבע כי היעדרה של חתימה אינו מעיד בהכרח על כוונת הצדדים שלא להתחייב בחוזה. נקבע כי הסכמת הזוג להצעת הרכישה, בסכום ובמועדים שהוסכמו, והתנהלותם במסגרת המשא ומתן, מעידים על הסכמתם למכירת הדירה – וכפועל יוצא מכך – על גמירת דעתם להתקשר בהסכם מחייב. עוד נקבע כי "התנאי" של איתור הדירה החלופית לא הוזכר בטיוטת ההסכם, ולא הובא לידיעת הרוכשים בשלבי המשא ומתן. משכך, ולאור הכלל שנקבע בפסיקה לפיו המבחן הקובע לעניין גמירות הדעת הוא אובייקטיבי ולא סובייקטיבי – נקבע כי יש לדחות את טענת בני הזוג גם בעניין זה.
בית המשפט המחוזי קיבל את מרבית טענות הרוכשים, וקבע כי היעדרה של חתימה אינו מעיד בהכרח על כוונת הצדדים שלא להתחייב בחוזה. נקבע כי הסכמת הזוג להצעת הרכישה, בסכום ובמועדים שהוסכמו, והתנהלותם במסגרת המשא ומתן, מעידים על הסכמתם למכירת הדירה – וכפועל יוצא מכך – על גמירת דעתם להתקשר בהסכם מחייב. עוד נקבע כי "התנאי" של איתור הדירה החלופית לא הוזכר בטיוטת ההסכם, ולא הובא לידיעת הרוכשים בשלבי המשא ומתן. משכך, ולאור הכלל שנקבע בפסיקה לפיו המבחן הקובע לעניין גמירות הדעת הוא אובייקטיבי ולא סובייקטיבי – נקבע כי יש לדחות את טענת בני הזוג גם בעניין זה.
באשר ליסוד המסוימות, נקבע כי היסודות העיקריים הנדרשים לשם קשירת הסכם מחייב נכללו בהתכתבות הצדדים. עוד נקבע, כי למרות שהתכתבות הצדדים לא נתנה מענה לסוגיות המיסים בגין עסקת המכר, אלה ניתנים להשלמה על ידי בית המשפט, בהתאם להוראות החוקים הרלוונטיים (חוק מיסוי מקרקעין והוראות חוק התכנון והבנייה ביחס לתשלומי היטל השבחה).
בנוסף, בית המשפט דחה את בקשת בני הזוג להימנע מאכיפת ההסכם וקבע: "רק נימוקים כבדי משקל יצדיקו שלילה של הסעד הראשון במעלה של אכיפת חוזה". נקבע כי מאחר שבני הזוג לא הציגו כל ראיה המעידה על מצב בריאותם – יש להורות על אכיפת ההתקשרות והשלמת מכירת הדירה לרוכשים.
עם זאת, בית המשפט דחה את תביעת הרוכשים לקבלת פיצוי מוסכם, וקבע כי בניגוד להסכמות המפורשות ביחס לתנאים אחרים המהותיים לעסקה – בטיוטת ההסכם ובהתכתבות הצדדים לא נכללה הסכמה ביחס לפיצוי מוסכם, וודאי שלא ביחס לשיעורו.
תא (ת"א) 62854-09-19 דוריס שפניק נ' זקלין פורטונה מסעודה אטלן.
קטגוריות
ארכיון
- אוקטובר 2025
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
