המחוזי: משפר דיור רשאי ליהנות מהטבת מס רכישה ל"דירה יחידה", גם אם הזכאות מתבררת בדיעבד
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, רוכש של זכויות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה בשיעורים שונים ובהתאם לסוג הנכס הנרכש. לדוגמה, בעוד ששיעור מס הרכישה החל על רכישת קרקע פנויה הוא קבוע, שיעור המס החל על רכישת דירת מגורים משתנה בהתאם לנסיבות הפרטניות של הרוכש. בתוך כך, חוק מיסוי מקרקעין קובע כי במקרה שבו הנכס הנרכש הוא דירת מגורים ולרוכש אין דירה נוספת בבעלותו, יחולו על הרוכש שיעורי מס מופחתים ("מס דירה יחידה"). ואילו במקרה שבו רוכש הדירה הנו בעלים של דירה נוספת, יחולו שיעורי מס גבוהים יותר ("מס רגיל" או "מס דירה שנייה").
כמו כן, הוראות החוק לעניין מס דירה יחידה מעניקות מספר חלופות גם ל"משפרי דיור", אשר מתקשרים לרכישת דירה חדשה, בעוד שהם מחזיקים בדירה נוספת שטרם נמכרה. אחת מחלופות אלה נוגעת למצב דברים בו נרכשת דירת מגורים נוספת, אולם חל עיכוב במסירת הדירה לידי הרוכש. במקרה שכזה, קובע החוק כי הרוכש יהיה זכאי להקלה בתשלום מס הרכישה, בכפוף למכירת דירתו המקורית תוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה החדשה.
עם זאת, ומאחר שבמועד הרכישה של הדירה החדשה לא ניתן לדעת אם אכן יתקיימו התנאים למתן ההקלה, הנהיגה רשות המיסים הסדר הקפאת שומה למשפרי דיור. לפי הסדר זה, בעת רכישת הדירה החדשה מצהיר הרוכש כי בכוונתו למכור את הדירה שברשותו בפרק הזמן הקבוע בהוראת ההקלה. מנגד, רשות המיסים מפיקה ו"מקפיאה" לרוכש שומת מס רכישה לפי שיעורי המס הרגילים (עד למועד שבו התחייב המוכר למכור את דירתו המקורית), וגובה בפועל מס רכישה בהתאם להקלה הניתנת לרוכשי דירה יחידה.
במשפטון זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), אשר נדרש להכריע בשאלה – האם ניתן ליהנות מהטבת מס רכישה ל"דירה יחידה" בעת רכישת דירה נוספת, גם אם הזכאות מתבררת בדיעבד ולאחר שנים רבות ממועד רכישת הדירה?
נסיבות המקרה:
בשנות השמונים של המאה הקודמת, רכשו בני זוג דירת מגורים בירושלים, אשר שימשה למגוריהם עם רכישתה. בשנת 2013 ערכו בני הזוג ובנם הסכם מתנה לפיו, העביר הבן להוריו את מלוא זכויותיו בדירה בתל אביב (אותה רכש שלוש שנים קודם לכן), אשר הייתה מצויה בשלבי בנייה מוקדמים. בסמוך לכך, הגיש הזוג דיווח לרשות המיסים על רכישת הדירה בתל אביב, אשר לא כלל התחייבות למכירת הדירה בירושלים או בקשה להחיל את הוראות ההקלה. משכך, שומת מס הרכישה נערכה על פי השיעור הרגיל הקבוע בחוק.
בשנת 2018, ובטרם הושלמה בנייתה של הדירה בתל אביב, מכרו בני הזוג את דירתם בירושלים, וכעבור מספר חודשים הגישו בקשה לתיקון שומת מס הרכישה של רכישת הדירה בתל אביב. במסגרת זו, ביקשו בני הזוג להחיל בדיעבד את הוראות ההקלה על רכישת הדירה בתל אביב, אולם משסירבה רשות המיסים לבקשתם – פנו בני הזוג לבית המשפט המחוזי.
לטענת הזוג, מאחר שמכירת הדירה בירושלים נערכה לפני שנמסרה להם החזקה בדירה בתל אביב, יש להחיל את הוראות ההקלה ולחייב את הרשות בהשבת תשלומי המס ששולמו ביתר. מנגד, טענה רשות המיסים כי אין לקבל את בקשת הזוג, לאור הגשת הבקשה לתיקון שומה באיחור, כלומר לאחר שחלף המועד הקבוע בחוק לתיקון השומה (ארבע שנים).
לשיטת הרשות, על אף שרוכש אינו מוכרח להצהיר על השימוש בהוראת ההקלה דווקא בעת הרכישה, והוא רשאי לתקן את דיווח זה במהלך תקופת ארבע השנים הקבועה בחוק – בקשת הזוג הוגשה בחלוף חמש שנים, ומשכך דחיית בקשתם נעשתה כדין.
החלטה:
בית המשפט קיבל את עמדת הזוג וקבע כי הוראות ההקלה מחייבות באופן מובנה המתנה למועד מסירת הדירה החדשה לחזקת הרוכשים, ומשכך יישום של ההקלה כלל לא מחייב תיקון שומה. נקבע כי השומה המקורית מעצם טבעה אינה שלמה, וכי לא ידוע לרשות איזה שיעור מס רכישה יחול על הרוכש במועד עריכתה (מס דירה יחידה או שיעורי המס הרגילים). על כן, נקבע כי הרשות והרוכשים אינם נדרשים לפעול ל"תיקון" השומה, אלא להשלמתה בלבד, באמצעות דיווח על מכירת הדירה המקורית.
כמו כן, נקבע כי יש לערוך הבחנה בין אירוע המס (רכישת הדירה החדשה) שנולד במועד ההתקשרות החוזית לרכישת הזכויות במקרקעין, לבין תוצאות המס (תחולה או היעדר תחולה של ההקלה), שבנסיבות אלו אינן ידועות ועשויות להתגבש שנים רבות לאחר אירוע המס.
עוד קבע בית המשפט, כי קבלת עמדת הרשות, לפיה רוכש נדרש להצהיר במועד הרכישה על כוונתו למכור את הדירה המקורית או לחלופין לפעול לתיקון השומה תוך ארבע שנים – אינה מתיישבת עם לשון ההקלה ותכליתה. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי הוראת החוק לא קובעת כל מגבלת זמן להגשת הבקשה להקלה בתשלום מס הרכישה, וכי במקרה זה בני הזוג עמדו בדרישות ההקלה בעת שמכרו את דירתם בירושלים, בטרם חלפו 12 חודשים ממסירת החזקה בדירה בתל אביב.
לאור זאת, בית המשפט קבע כי קבלת החזר מס לפי הוראת ההקלה אינה כרוכה ב"תיקון שומה" לפי החוק, והורה לרשות המיסים להשיב את הסכומים שנגבו על ידה ביתר.
(וע (ת"א) 27213-02-19 מיכאל מלכיאור נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב)
קטגוריות
ארכיון
- ספטמבר 2025
- אוגוסט 2025
- יולי 2025
- יוני 2025
- מאי 2025
- אפריל 2025
- מרץ 2025
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016
