​האם "הקניית בעלות" לחוכר לדורות מהווה "אירוע מימוש" המחייב את החוכר בהיטל השבחה?

ועדת הערר המחוזית: "אין מקום לראות בחוכרים לדורות כמי שמימשו זכות במקרקעין כאשר רכשו את יתרת הזכויות בנכס והפכו בכך מחוכרים לבעלים"
החבות בהיטל השבחה מוטלת על בעלי מקרקעין או חוכרים לדורות, בשל עליית שווי המקרקעין שמקורה באישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. התכלית המרכזית העומדת בבסיס הטלת חובת התשלום, נעוצה בשיקולי צדק חלוקתי לפיהם בעל זכות ש"התעשר" בעקבות פעולות תכנוניות נדרש לשתף את הציבור בהתעשרותו.
 
עם זאת, בדומה למיסי רווחי הון אחרים, מועד תשלום היטל ההשבחה על ידי הבעלים או החוכר לדורות, נדחה למועד "מימוש זכויות", באמצעות אחת מהפעולות הבאות: העברת זכויות במקרקעין, קבלת היתר בנייה או תחילת שימוש בפועל על פי תוכנית משביחה. כלומר, בעוד שתוכנית משביחה יוצרת "פוטנציאל התעשרות" – אירוע המימוש הוא שיוצר לבעל הזכויות "התעשרות מעשית". במילים אחרות, רק כאשר בעל הזכויות "נפגש עם הכסף" ומנצל את הוראות התוכנית המשביחה – באמצעות ניצול זכויות בנייה בהיתר או על ידי מכירת הנכס במחיר גבוה מזה שקדם לפעולה המשביחה – קמה החובה על בעל הזכויות לשלם את היטל ההשבחה.
 
ב"משפטון" זה, נסקור את החלטתה של ועדת הערר של מחוז המרכז, אשר הכריעה בשאלה – האם רכישת זכויות הבעלות על ידי חוכר לדורות, מהווה אירוע מימוש המקים לוועדה המקומית זכות לדרוש תשלום היטל השבחה?
 
נסיבות המקרה:
ענייננו בחלקת מקרקעין במושב כפר שמואל, המצויה בבעלות המדינה (בניהול רמ"י) שהוחכרה לזוג חוכרים. בשנת 2012, ולאחר מות החוכרים ובהתאם לצו הירושה, הועברו הזכויות בחלקה על שם יורשיהם. על פי התוכניות שחלו באותה העת על החלקה, נקבע ייעודה ל-"משק עזר" ולהפעלת בתי מלאכה.
 
בשנת 2018, אושרה תב"ע חדשה ביחס לשטח המושב ובמסגרתה ניתנה האפשרות לפיצול החלקה לשלושה מגרשים חדשים. בסמוך לכך, הציעה רמ"י לחוכרים לרכוש את יתרת הזכויות בחלקה ולשדרג את זכויותיהם מחכירה לבעלות. כמו כן, לטענת החוכרים, ציינה רמ"י בפניהם כי ככל שיבחרו לעשות כן – היא תישא בתשלומי ההשבחה לוועדה המקומית (במסגרת מערך הסדרים החל בינה לבין הרשויות המקומיות, הידוע כ-"חלף היטל השבחה"). ומשכך, הם לא יידרשו לתשלום היטל השבחה בגין רכישת הבעלות. עם זאת, לאחר שהחוכרים קיבלו את הצעת רמ"י, ערכה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה והפיקה לחוכרים דרישת תשלום.
 
לאור זאת, עררו החוכרים בפני ועדת הערר המחוזית, וטענו כי הוועדה המקומית לא רשאית לחייבם בהיטל. לטענתם, הוועדה המקומית מבקשת לאחוז במקל בשני קצותיו – דרישת תשלום היטל השבחה לחוכרים, לצד חלף היטל ההשבחה מרמ"י. כמו כן, טענו החוכרים כי רכישת זכויות הבעלות נעשתה תוך הסתמכות על התחייבות רמ"י, לפיה לא יידרשו לתשלום היטל השבחה. לטענתם, אילו ידעו שיידרשו לשלם היטל השבחה בגין רכישת זכות הבעלות בחלקה, היו נמנעים מלקבל את הצעת רמ"י להקניית הבעלות. לחלופין, טענו החוכרים כי רכישת הבעלות אינה מהווה אירוע מימוש המקים חובה לתשלום ההיטל, וזאת לאור העובדה שלא מכרו את זכויותיהם בחלקה.
 
מנגד, טענה הוועדה המקומית כי שינוי מעמדם הקנייני של החוכרים במקרקעין מהווה מימוש המחייב בתשלום היטל השבחה. באשר לטענת החוכרים לפיה רמ"י היא שחייבת בתשלום עבור התוכנית המשביחה, ציינה הוועדה המקומית כי הסדרים אלו חלים על מקרקעין שהוחכרו לשימוש חקלאי בלבד. זאת בעוד טרם אישור התב"ע החדשה, ייעוד החלקה כלל שימושים נוספים, כגון: בית מלאכה. בנוסף, טענה הוועדה כי מאחר שאינה צד להתקשרות שערכו החוכרים עם רמ"י לרכישת הבעלות, טענות ההסתמכות של החוכרים אינן מחייבות אותה או פוגעות בזכותה לגבות את ההיטל.
 
החלטה:
ועדת הערר קבעה כי רכישת הבעלות בחלקה על ידי החוכרים אינה מהווה "אירוע מימוש" המקים לוועדה המקומית זכות לדרישת תשלום היטל השבחה. נקבע כי הוראות חוק התכנון והבנייה, לא מותירות ספק כי מימוש בדרך של "העברת זכויות" על ידי חוכר לדורות, מתייחס למצב דברים בו החוכר הוא שהעביר לאחר את זכויותיו במקרקעין. על כן, נקבע כי אין לקבל את עמדת הוועדה המקומית, המבקשת לראות בחוכרים כמי שמימשו זכות במקרקעין באמצעות רכישת זכויות בעלות, העדיפות על זכות החכירה שקדמה להליך הקניית הבעלות.
 
כמו כן, ועדת הערר קבעה כי גם תכלית החוק מחייבת את המסקנה לפיה אין לראות במועד רכישת הבעלות כ"אירוע מימוש" על ידי החוכרים. בהקשר זה, ציינה הוועדה כי לא רק שהחוכרים לא ביקשו לממש זכויות שנוצרו במקרקעין עקב אישור התב"ע החדשה, אלא הוציאו כסף מכיסם לטובת רכישת זכויות הבעלות במקרקעין.
 
בשולי הדברים, ציינה ועדת הערר כי החלטתה בהליך זה אינה שוללת את האפשרות לדרוש היטל השבחה בעתיד, בכפוף למימוש זכויות על ידי החוכרים, התואם את הוראות החוק. עם זאת, נקבע כי לאור ההכרעה לפיה טרם התקיים אירוע מימוש על ידי החוכרים, התייתר הצורך לדון בסוגיות החבות או היעדר החבות בהיטל ההשבחה, ובכלל זה - רלוונטיות ההסדרים שערכה רמ"י עם הרשויות המקומיות בעניין "חלף היטל השבחה".
 
(ערר (מרכז) 8040-07-19 אליעזר הניג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר)

קטגוריות

ארכיון

עוד מאמרים שיעניינו אותך:

31 בינואר 2026
ביהמ״ש: בנייה ברכוש המשותף מהווה פגיעה בזכות קניינית - יש ליתן צו הריסה על אף היתר בנייה
במשפטון זה נסקור את הכרעת בית משפט השלום בירושלים בשאלת היקף הזכויות ברכוש המשותף. כמו כן נדון בשאלה...
1 בינואר 2026
״סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין בפרויקטים של חיזוק: האיזון בין זכויות קנייניות לצורך ציבורי״
משפטון זה עוסק בשאלת היקף סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח") בכל הנוגע להיב...
28 בדצמבר 2025
רוכשים טענו כי תניית הבוררות בהסכם המכר היא תנאי מקפח בחוזה אחיד
תניית בוררות היא סעיף בחוזה שבו הצדדים מסכימים מראש שכל סכסוך ביניהם ייפתר על ידי בורר במקום בית המש...
30 בנובמבר 2025
המחוזי קבע כי ראוי לכפות פרויקט פינוי בינוי שחל על בתים משותפים גם על בעלי בתים פרטיים
פרויקט פינוי בינוי מתבסס על תוכנית חדשה אשר קובעת את היקף זכויות הבנייה החדשות, מגדירה את אופי התכ...
23 ביולי 2024
האם טופס הרשמה למכירת דירה ייחשב כחוזה מקרקעין מחייב?
בסיסו של חוזה הוא מפגש רצונות בין צדדים, שלהם כוונה ליצור יחסים משפטיים הדדים. בפסיקה נקבע, כי מפגש ...
30 באפריל 2024
האם רוכש יכול לחייב בעל דירה לחתום על הסכם מכר לפי תנאי זיכרון הדברים?
דיני החוזים מסדירים את היחסים החוזיים בין הצדדים. דינים אלו מבוססים על מספר עקרונות מרכזיים וביניהם:...
25 באוקטובר 2023
הרוכש הסתמך על אישור הרשות המנהלית במקום על מרשם המקרקעין - האם תעמוד לו הגנת "תקנת השוק"?
הסתמכות של רוכש מקרקעין על אישור של רשות מנהלית במקום על מרשם המקרקעין – האם תעמוד לרוכש הגנת ...
7 באוגוסט 2023
מהו שיעור המס החל בעת מכירת בית מגורים עם חצר צמודה וזכויות בנייה?
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן "החוק"), מתמקד בשני סוגי מיסים: מס ...
18 באוקטובר 2022
מתי ניתן לסחור באופציה במקרקעין להקמת בניין מגורים בבנייה רוויה?
מה הדין כאשר הסכם אופציה אינו כולל התייחסות כלשהי לעניין סיחור האופציה, ובפרט להגבלה על עבירותה?&nbs...
16 במרץ 2021
האם הימנעות מדיווח לרשות המיסים פוגעת בתוקפו של הסכם למכירת דירה?
בית המשפט המחוזי: על אף שהימנעות מדיווח לרשויות המס על הסכם מכר מותנה שנערך כבטוחה להחזר חוב מעידה ל...
16 בינואר 2017
"משפטון" 01/17 - האם ועדה מקומית מוסמכת לדרוש מיזם תכנית כתב שיפוי בגין תביעות פיצויים?
"משפטון" 01/17 – האם ועדה מקומית מוסמכת לדרוש מיזם תכנית כתב שיפוי בגין תביעות פ...
16 במרץ 2016
"משפטון" 03/16 - גריעת שטחים מהרכוש המשותף בבתים משותפים
"משפטון" 03/16 – גריעת שטחים מהרכוש המשותף בבתים משותפים שאלת מעמדם של שטחים בבית...
חזרה למעלה