האם הימנעות מדיווח לרשות המיסים פוגעת בתוקפו של הסכם למכירת דירה?

בית המשפט המחוזי: על אף שהימנעות מדיווח לרשויות המס על הסכם מכר מותנה שנערך כבטוחה להחזר חוב מעידה לכאורה על אי-חוקיות, מדובר באי-חוקיות אינצידנטלית, שאינה גורעת מתוקפו של ההסכם.

בהתאם לדיני השעבוד הישראלים, "משכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב", ובאמצעותו זכאי הגורם שלזכותו נרשם המשכון ("נושה"), להיפרע מהנכס הממושכן, במקרה בו הממשכן ("בעל הנכס") לא סילק את חובו כלפיו. עם זאת, מימוש של משכון אינו מקנה לנושה זכות לקבלת הנכס לידיו בשל אי-פירעון החוב, אלא להיפרע מהתמורה שתתקבל ממימוש הנכס בלבד (על פי רוב – מכירה באמצעות הליכי כינוס בהוראת ביהמ"ש או רשם ההוצל"פ).

במשפטון זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בלוד, אשר נדרש להכריע במחלוקת בין לווים לבין מלווה, באשר לתוקפו של הסכם מכר של נכס מקרקעין, שנערך במקביל להסכם הלוואה וכערובה לפירעון חובות הלווים. במסגרת זו, נדרש בית המשפט בין היתר, לשאלה – האם היעדר דיווח של הסכם מכר מותנה לרשות המיסים מעיד על אי-חוקיות? ואם כך הדבר – מה משמעותה של אי חוקיות זו?

נסיבות המקרה:

בשלהי שנת 2007, נחתם הסכם הלוואה בסך של כשני מיליון שקלים, בין בני זוג לבין אדם פרטי ("המלווה"), במסגרתו שעבדו בני הזוג לטובת המלווה את מלוא זכויותיהם בנכס מקרקעין הרשום על שמם בספרי רשות מקרקעי ישראל. לצד שעבוד הזכויות על פי הסכם ההלוואה, חתמו הצדדים על הסכם מכר וייפוי כוח בלתי חוזר, לפיהם הוסכם כי במקרה שבו בני הזוג לא יפרעו את ההלוואה בתוך 12 חודשים ממועד חתימת הסכם ההלוואה – יועברו הזכויות בנכס על שמו של המלווה, כאשר סכום ההלוואה והריבית בגינה, ישמשו כתמורת המכר. בהתאם לכך, פעל המלווה לתשלום חובות בני הזוג לגורמים שונים, וזאת אף בסכומים העולים על סך ההלוואה המקורי עליו הוסכם.

הגדלת סך ההלוואה, נבעה בין היתר, מהסדר חוב פיקטיבי שערך בן הזוג עם גורם מטעמו, וסולק על ידי המלווה באמצעות העברת כחצי מיליון שקלים לאותו גורם. לימים, בני הזוג לא עמדו בהתחייבויותיהם על פי הסכם ההלוואה, ובחלוף כשמונה שנים ממועד עריכת הסכם ההלוואה, עתר המלווה לבית המשפט בבקשה להורות על אכיפת הסכם המכר.

להגנתם, העלו בני הזוג מספר טענות חלופיות, שכללו בין היתר, טענה לפיה הסכם המכר זויף, וכי הנכס כלל לא הועמד על ידם כבטוחה לפירעון ההלוואה. לחלופין, טענו בני הזוג כי הסכם המכר שנחתם לכאורה בשנת 2007, נערך בניגוד לדין, לאור העובדה כי זה לא דווח למנהל מיסוי מקרקעין או לרשות מקרקעי ישראל, כמתחייב בחוק ובהסכם החכירה עם הרשות.

לשיטתם, הימנעות המלווה מדיווח כאמור במשך כשמונה שנים מהמועד שנקבע לפירעון ההלוואה, מלמדת כי מדובר בהסכם פיקטיבי, ומשכך אין להורות על אכיפתו. עוד טענו בני הזוג, כי העובדה לפיה הסכם הלוואה לא כלל הוראות כלשהן ביחס להסכם המכר, אין לראות בו כבטוחה לפירעון ההלוואה (בשונה משעבוד הנכס).

החלטה:

ראשית, בית המשפט דחה את טענות בני הזוג, לפיהן כלל לא חתמו על הסכם המכר ומסמכי השעבוד מכוח הסכם ההלוואה, וזאת בין היתר, בהסתמך על חוות דעת מומחה ("גרפולוג") שהוגשה מטעם המלווה.

כמו כן, נקבע כי על אף שהסכם המכר לא כלל הוראות או תנאי מתלה מפורש לפיו אי-פירעון ההלוואה יביא לכניסתו לתוקף של הסכם המכר, בני הזוג היו ערים ומודעים לכך שאם ההלוואה לא תושב בתום שנה ממועד חתימת הסכם ההלוואה – ישתכלל הסכם המכר, והמלווה יהיה רשאי להעביר את הזכויות בנכס על שמו. עוד ציין בית המשפט, כי הסכם המכר שימש את המלווה כמעין "תעודת ביטוח" להלוואה, וכי בני הזוג נתנו את הסכמתם לכך לסכום ההלוואה יהווה את תמורת המכר במקרה של אי-פירעון ההלוואה – וכעת אינם רשאים להתנער מהסכמה זו.

באשר לטענת בני הזוג לאי-חוקיות, נקבע כי הסכם המכר מהווה עסקה לגיטימית בין שני צדדים, וכי אין בליבת ההתקשרות מעשה אסור כלשהו. בהקשר זה, ציין בית המשפט כי למרות שהימנעות הצדדים מדיווח ההסכם לרשויות הרלוונטיות במועדים הקבועים לכך, מעידה כביכול על היעדר חוקיות, בנסיבות מקרה זה מדובר באי-חוקיות "אינצידנטלית" (אגבית). כלומר, נקבע כי לאור מודעות בני הזוג למתווה העסקה, לפיו סך ההלוואה ישמש כתמורת המכר במקרה של אי-פירעון ההלוואה – אין בהיעדר הדיווח כדי לגרוע מתוקפו של הסכם המכר והתחייבויות הצדדים.

לאור זאת, בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי הסכם מכר השתכלל, והורה על אכיפתו בכפוף לדיווחים ותשלומים לרשויות המס.

(תא (מרכז) 34898-04-16 יוסף צפר נ' דני מדר)