האם רוכש יכול לחייב בעל דירה לחתום על הסכם מכר לפי תנאי זיכרון הדברים?

דיני החוזים מסדירים את היחסים החוזיים בין הצדדים. דינים אלו מבוססים על מספר עקרונות מרכזיים וביניהם:
• עקרון חופש ההתקשרות, המאפשר לצדדים לכרות חוזה תוך קביעת תנאים מוסכמים ביניהם;
• עקרון תום הלב המחייב את הצדדים לנהוג ביושר ובהגינות לאורך המו"מ וקיומו של החוזה;
• עקרון גמירות הדעת ועקרון המסוימות, ההולכים יחדיו ככלים שלובים, שמשמעותם – התגבשות הרצון המשותף בהסכם מחייב, ופירוט התנאים המינימליים הדרושים לקיומו כפי שנקבעו בפסיקה. 
עקרונות אלה ודיני החוזים בכלל, רלוונטיים לכל מסמך התקשרות, ולא משנה לעניין זה אם בכותרתו נכתב "הסכם מכר", "זיכרון דברים" או כל כותרת דומה אחרת. 
ככלל, זיכרון דברים הוא מסמך המתעד את הנקודות המרכזיות שעליהן סוכם בין הצדדים לקראת חתימת חוזה ממצה וסופי בעתיד. 

במשפטון זה נסקור את פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי, הדן בשאלה - האם יש לחייב את מוכרי נכס מקרקעין לחתום על הסכם המכר מעצם קיומו של זיכרון הדברים. 

נסיבות המקרה:
 
בני זוג ("הקונים"), חיפשו לרכוש דירת מגורים ורצו להתקשר בהסכם מכר עם בעלי זכויות חכירה בדירה חדשה שאלה בנו ושיווקו למכירה ("המוכרים"). בין המוכרים לקונים התנהל משא ומתן, שבסופו סוכמו תנאי העסקה. המוכרים לא יכלו לחתום על הסכם המכר באותה עת, מכיוון שביקשו לבצע תכנון מס, שמטרתו הייתה להימנע מחבות מס שבח גבוהה שהייתה צפויה להיגבות באותה תקופה. ולפיכך החליטו להתקשר בזיכרון דברים. 
 
הצדדים פנו לעורך דין, כדי שתחילה יערוך עבורם הסכם שכירות בקשר עם הדירה שהוצגה למכירה, במטרה שהקונים יוכלו להתגורר בנכס לפני חתימת הסכם המכר, כך שדמי השכירות שישולמו יופחתו ממחיר התמורה. וכן, בקשו מעוה"ד שיכין זיכרון דברים המכיל את ההבנות והסיכומים הראשוניים בין הצדדים.
 
בזיכרון הדברים סוכמו תנאי המכר. ביניהם - תנאי התשלום, הסכמת רמ"י כתנאי למכר הדירה, תנאים הנוגעים לשלב הביניים עד לחתימה על הסכם מכר, כגון: תשלום דמי שכירות שיקוזזו מהתמורה, ואף תנאים הנוגעים למקרה של סירוב מי מהצדדים לחתום על הסכם המכר. כמו כן נכללו בזיכרון הדברים תנאים בדבר האפשרות שלא לחתום על הסכם מכר ללא סנקציה, במקרה של שינוי נסיבות שאינו בשליטתו של אותו צד המסרב. נוסף על כך נקבעה אפשרות שמי שיסרב לחתום על הסכם המכר, מכל סיבה שהיא, יחויב בפיצוי מוסכם בסך 100 אלף ₪ ("סעיפי היציאה"). 
 
לאחר החתימה על זיכרון הדברים, כאשר הקונים כבר התגוררו בדירה מכוח הסכם השכירות, וטרם נחתם הסכם המכר, המוכרים דרשו מהקונים תוספת משמעותית למחיר הדירה, בטענה שמחירי הדירות עלו. 
 
הקונים סירבו, וכתוצאה מכך דרשו המוכרים לבטל את ההתקשרות ביניהם, בהתאם להוראות סעיפי היציאה. 
לאור האמור, הגישו הקונים תביעה לבית המשפט המחוזי, למתן סעד אכיפה כנגד המוכרים לחתום על הסכם המכר. המוכרים מנגד ביקשו להשתמש בהוראות סעיפי היציאה, מחמת שינוי נסיבות שאינן בשליטתם, לפיו כאמור אינם חייבים לחתום על ההסכם וללא כל סנקציה. 

החלטה:
 
בית המשפט המחוזי פסק כי אין לחייב את המוכרים לחתום על הסכם המכר, וזאת מכוח סעיפי היציאה שנקבעו בזיכרון הדברים. במעמד החתימה על זיכרון הדברים נדונה האפשרות כי בעתיד יהיו רשאים הצדדים שלא לחתום על הסכם המכר מכוח הוראות סעיפי היציאה, והצדדים אף סיכמו ביניהם את משמעות הדברים. 
 
עם זאת קבע ביהמ"ש, כי טענת המוכרים לעלייה במחירי הנדל"ן, אינה יכולה להיחשב "נסיבות שאינן בשליטת הצדדים". ברור שהמוכרים החליטו כי הם מעדיפים למכור את הדירה במחיר גבוה יותר מזה שהוסכם בזיכרון הדברים. לפיכך, קבע בית המשפט, כי על המוכרים לשלם לקונים את הפיצוי המוסכם, בסך 100 אלף ₪, כפי שנקבע בהוראות סעיפי זיכרון הדברים.
 
הערת מערכת: 
 
במקרים שבהם הצדדים קבעו בזיכרון הדברים את התנאים המרכזיים לעסקה, ניתן להניח כי "נוסחת הקשר" מחייבת – כפי שנקבע בפסיקה. נוסחת הקשר מהווה את הקשר שקבעו הצדדים בין זיכרון הדברים לבין החוזה המשפטי שייחתם בעתיד, ומלמדת על כוונת הצדדים להתקשר בהסכם. באמצעות "נוסחת הקשר", בית המשפט בוחן האם התנאים שנקבעו ע"י הצדדים בזיכרון הדברים נועדו להוות את הבסיס המחייב למערכת היחסים המשפטית הסופית. קרי, האם כוונת הצדדים בזיכרון הדברים מעידה כי זיכרון הדברים הינו רק שלב ביניים עד לכריתת חוזה מחייב או שכוונת הצדדים בזיכרון הדברים מעידה על מסמך מחייב המטיל על הצדדים זכויות וחובות.
 
מכאן, שיש חשיבות רבה לנוסח זיכרון הדברים. יש לעשות שימוש נכון בלשון ברורה ומפורשת באשר לקשר בין זיכרון הדברים לחוזה הפורמאלי שייחתם בעתיד.
למען הסר ספק, חשוב לציין כי זיכרון הדברים הוא מסמך משפטי, וחתימה עליו מהווה עסקה לעניין מיסוי מקרקעין, המחייבת דיווח לרשות המיסים.
 
[(ת"א (מרכז) 15416-02-22 יערה דולב דובוס נ' ברוך צורי שדי (מחוזי; איריס רבינוביץ ברון; 22.02.2024)]. 

קטגוריות

ארכיון

עוד מאמרים שיעניינו אותך:

31 בינואר 2026
ביהמ״ש: בנייה ברכוש המשותף מהווה פגיעה בזכות קניינית - יש ליתן צו הריסה על אף היתר בנייה
במשפטון זה נסקור את הכרעת בית משפט השלום בירושלים בשאלת היקף הזכויות ברכוש המשותף. כמו כן נדון בשאלה...
1 בינואר 2026
״סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין בפרויקטים של חיזוק: האיזון בין זכויות קנייניות לצורך ציבורי״
משפטון זה עוסק בשאלת היקף סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח") בכל הנוגע להיב...
28 בדצמבר 2025
רוכשים טענו כי תניית הבוררות בהסכם המכר היא תנאי מקפח בחוזה אחיד
תניית בוררות היא סעיף בחוזה שבו הצדדים מסכימים מראש שכל סכסוך ביניהם ייפתר על ידי בורר במקום בית המש...
30 בנובמבר 2025
המחוזי קבע כי ראוי לכפות פרויקט פינוי בינוי שחל על בתים משותפים גם על בעלי בתים פרטיים
פרויקט פינוי בינוי מתבסס על תוכנית חדשה אשר קובעת את היקף זכויות הבנייה החדשות, מגדירה את אופי התכ...
23 ביולי 2024
האם טופס הרשמה למכירת דירה ייחשב כחוזה מקרקעין מחייב?
בסיסו של חוזה הוא מפגש רצונות בין צדדים, שלהם כוונה ליצור יחסים משפטיים הדדים. בפסיקה נקבע, כי מפגש ...
25 באוקטובר 2023
הרוכש הסתמך על אישור הרשות המנהלית במקום על מרשם המקרקעין - האם תעמוד לו הגנת "תקנת השוק"?
הסתמכות של רוכש מקרקעין על אישור של רשות מנהלית במקום על מרשם המקרקעין – האם תעמוד לרוכש הגנת ...
7 באוגוסט 2023
מהו שיעור המס החל בעת מכירת בית מגורים עם חצר צמודה וזכויות בנייה?
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן "החוק"), מתמקד בשני סוגי מיסים: מס ...
18 באוקטובר 2022
מתי ניתן לסחור באופציה במקרקעין להקמת בניין מגורים בבנייה רוויה?
מה הדין כאשר הסכם אופציה אינו כולל התייחסות כלשהי לעניין סיחור האופציה, ובפרט להגבלה על עבירותה?&nbs...
16 במרץ 2021
האם הימנעות מדיווח לרשות המיסים פוגעת בתוקפו של הסכם למכירת דירה?
בית המשפט המחוזי: על אף שהימנעות מדיווח לרשויות המס על הסכם מכר מותנה שנערך כבטוחה להחזר חוב מעידה ל...
15 בספטמבר 2020
​האם "הקניית בעלות" לחוכר לדורות מהווה "אירוע מימוש" המחייב את החוכר בהיטל השבחה?
ועדת הערר המחוזית: "אין מקום לראות בחוכרים לדורות כמי שמימשו זכות במקרקעין כאשר רכשו את יתרת הז...
16 בינואר 2017
"משפטון" 01/17 - האם ועדה מקומית מוסמכת לדרוש מיזם תכנית כתב שיפוי בגין תביעות פיצויים?
"משפטון" 01/17 – האם ועדה מקומית מוסמכת לדרוש מיזם תכנית כתב שיפוי בגין תביעות פ...
16 במרץ 2016
"משפטון" 03/16 - גריעת שטחים מהרכוש המשותף בבתים משותפים
"משפטון" 03/16 – גריעת שטחים מהרכוש המשותף בבתים משותפים שאלת מעמדם של שטחים בבית...
חזרה למעלה