"משפטון" 14/17 - הטעיה בשל מסירת מידע חלקי

"משפטון" 14/17 – הטעיה בשל מסירת מידע חלקי 

סעיף 15 לחוק החוזים קובע כי: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה…". בשל כך, בעת בחינת קיומה או היעדר קיומה של הטעיה, אין צורך להתחקות אחר מצב דעתו וכוונתו של המטעה ואין בהכרח דרישה להתנהלות פזיזה או רשלנית מצדו של המטעה. כלומר, הטעיה יכולה להתקיים במעשה אקטיבי, כדוגמת מסירת מידע שגוי או שיקרי, או לחלופין באופן פסיבי כדוגמת אי–גילוי עובדות או מידע.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו אשר נדרש להכריע בטענת הטעיה במסגרת סכסוך בין חברה יזמית לבעלי קרקע שהתקשרו בהסכם קומבינציה.

נסיבות המקרה:

במהלך שנת 2007 התקשרה חברה יזמית במספר הסכמי קומבינציה נפרדים, עם בעלי זכויות בבניין המצוי בחולון, לפיהם ייהרס הבניין הקיים ובמקומו ייבנה בניין חדש בן 6 קומות, בו יקבל כל אחד מהבעלים דירה אחת ויתר הדירות יוקצו לחברה. במסגרת אחד מהסכמים אלו, התחייבה החברה למסור לבני הזוג בן–דוד, מבעלי הזכויות בבניין, "דירת גג בצירוף חדר על הגג", ואילו בני הזוג התחייבו מצדם לתשלום נוסף עבור שדרוג זה. לאחר הגשת התכניות לקבלת היתר בניה, דחתה הועדה המקומית את בקשת החברה, והציעה לה לבחור מבין שתי חלופות: הקמת בניין בן 6 קומות, כאשר בקומה האחרונה ייבנו שתי דירות ללא חדרי יציאה לגג, או הקמת בניין בן 5 קומות עם חדרי יציאה לגג, כשבמקרה זה תתאפשר הקמת 3 יחידות דיור בקומה האחרונה. כשנודע על עמדת הועדה המקומית, מסרה החברה לבני הזוג כי לא ניתן להקים חדרים על גג הבניין. בעקבות זאת חתמו בני הזוג על כתב אישור והסכמה לפיו: "…אנו מסכימים ומאשרים, כי דירת התמורה על פי הסכם הקומבינציה שנחתם בינינו… אינה כוללת חדר על הגג". בתוך כך, הקימה החברה בניין חדש בן 6 קומות, בו נבנו שתי דירות בקומה העליונה – האחת נמסרה לבני הזוג והשנייה נמכרה על ידי החברה. לאחר קבלת הדירה, עתרו בני הזוג לקבלת פיצויים מהחברה, בטענה כי הוטעו בשל המידע שנמסר להם מאת החברה, לפיו לא ניתן היה לבנות חדר על הגג, וכי לא הוצגה בפניהם החלופה הנוספת אותה הציעה הועדה המקומית. החברה מצדה, הסתמכה בהגנתה על הסכמת בני הזוג במסגרת כתב האישור, וכן מסכה ידיה על העובדה כי בני הזוג קיבלו דירה שערכה עולה על דירתם הישנה שניתנה בתמורה.

החלטה:

נפסק כי החברה הטעתה את בני הזוג עת שהציגה בפניהם את עמדת הועדה המקומית, כזו השוללת לחלוטין אפשרות להקמת חדר על הגג. בשל התנהלות זו, קבע בית המשפט שמבני הזוג נשללה האפשרות לשקול בין החלופות השונות, לרבות מימוש זכותם לביטול העסקה, לבקש את אכיפתו של ההסכם על החברה או להתקשר בכל התקשרות אחרת.

משכך, מצא בית המשפט שהסכמת בני הזוג במסגרת כתב האישור הושגה תוך הטעיה, וזאת על אף שניתן היה לקיים את ההסכם כלשונו, תוך ויתור כלכלי מסוים על רווחי החברה. נקבע כי המניע להטעיית בני הזוג נועד להגן על אינטרס החברה ועל רצונה להימנע מפגיעה ברווחיה, והכול תוך התעלמות גסה מהאינטרס הנגדי של בני הזוג.

באשר לטענת החברה לפיה במסגרת ההסכם קיבלו בני הזוג דירה שערכה עולה על דירתם הישנה, נקבע כי בין אם טענה זו הוכחה ובין אם לאו, אין היא רלבנטית לדיון. משנחתם ההסכם, מחויבים שני הצדדים לפעול לפיו, ללא קשר או תלות בשאלה מי מהצדדים מרוויח יותר או פחות מהעסקה שנעשתה.

לאור האמור, חויבה החברה בתשלום פיצויים לבני הזוג, בגין ההפרש שבין שטח הדירה שצוין בהסכם לבין שטח הדירה שניתן בפועל.

(עא (ת"א) 27178-01-16 משה בן דוד נ' א.קוטלר את א. יחזקאל בנייה ויזמות)

(עריכה: עו"ד אלעד שרעבי, 11.05.2017)

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.