"משפטון" 12/17 - עסקאות נוגדות והיעדר בדיקת זהות המחזיק בנכס טרם כריתת הסכם

"משפטון" 12/17 – עסקאות נוגדות והיעדר בדיקת זהות המחזיק בנכס טרם כריתת הסכם

בהתאם להוראות חוק המקרקעין, במקרה בו בעל זכויות במקרקעין ביצע התחייבויות נוגדות ביחס אליהם, תגבר זכותו של הרוכש הראשון על פני רוכש זכויות מאוחר בזמן. עם זאת, כלל זה אינו חד משמעי, שכן בתי המשפט בישראל החילו על כלל זה מספר חריגים, הכוללים, בין היתר, את חובת תום הלב. מכוח חובה זו, מצופה מרוכש הזכויות הראשון, לפעול לרישום "הערה אזהרה" בדבר עריכת העסקה, ולמנוע באמצעותה התקשרות נוספת נוגדת ביחס לנכס. כך, ובהיעדר נסיבות מיוחדות, עלול רוכש ראשון בזמן לאבד את בכורתו, וזאת בכפוף להשלמת העסקה ברישום, תשלום מלוא התמורה והתנהלות בתום לב מצדו של רוכש הזכויות השני בזמן.

ב"משפטון" זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב–יפו, אשר נדרש להכרעה בשאלה – את מי יש להעדיף בתחרות זכויות בין רוכשים ראשונים בזמן, לבין זכותו של בנק למשכנתאות אשר העמיד מימון לרוכש השני בזמן, ולזכותו נרשם שעבוד ברשם המשכונות.

נסיבות המקרה:

ענייננו בבית מגורים המצוי ברמלה, אשר הזכויות בו מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. בשנת 2000 התקשרו בעלי זכויות החכירה בנכס בהסכם למכר זכויותיהם לזוג רוכשים. לאחר תשלום מלוא התמורה בעד הנכס, נמסרה החזקה בנכס לרוכשים ואלה עברו להתגורר בו. בהמשך לכך, הוגשה בקשה להעברת הזכויות בנכס במרשמי רשות מקרקעי ישראל, אולם, זמן קצר לאחר מכן, פנו הצדדים לרשות בבקשה לבטל באופן זמני את העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשים. הדבר נעשה כאמור באופן זמני, מאחר שעל זכויות המכרים בנכס נרשם משכון קודם לטובת מלווה פרטי.

בשנת 2002 ערכו המוכרים עסקה נוגדת ביחס למקרקעין, לפיה הקנו את הזכויות בנכס לרוכש נוסף. לצורך רכישת הזכויות, נטל הרוכש השני הלוואה מבנק למשכנתאות, וזה העביר את התשלום למוכרים, כנגד רישום משכון על זכויות המוכרים בנכס. בשלהי שנת 2002, בוטל הסכם המכר המאוחר בהסכמה, בשל קשיים כלכליים של הרוכש השני, ובתוך כך התחייבו המוכרים להשיב לבנק את הכספים שהועברו כחלק מהתמורה. על אף התחייבותם, כספים אלו לא הושבו לבנק.

משנודע על כך לרוכשים הראשונים בזמן, עתרו בבקשה להצהיר שהנם בעלי זכויות החכירה בנכס. לטענתם, רכשו את הזכויות בנכס בתום לב, שלמו את מלוא התמורה ואף קיבלו חזקה בנכס, ומשכך יש להורות על סילוק המשכון שנרשם לטובת הבנק ולרישומם כבעלי הזכויות בבית. מנגד, טען הבנק כי יש להעניק עדיפות לזכויותיו על פי המשכון שנרשם. לשיטתו, בקשת הרוכשים הראשונים לביטול העברת הזכויות על שמם, הותירה את הנכס ללא כל אינדיקציה על עריכת העסקה שנכרתה, וכי בהתנהלות זו פעלו רוכשים אלה כלפיו בחוסר תום לב.

החלטה:

נקבע כי מכוח חובת תום הלב החלה על הרוכשים בעסקה הראשונה, כלפי הבנק המלווה בעסקה השנייה, נדרשו הרוכשים לפעול לרישום "הערת אזהרה" בספרי רשות מקרקעי ישראל. אולם, נקבע שבענייננו קיימות נסיבות חריגות המצדיקות את בקשת הרוכשים הראשונים לביטול הליכי העברת זכות החכירה על שמם ואי רישום הערה לטובתם, וזאת בשל השעבודים הקיימים על זכויות המוכרים בנכס.

בנוסף, נקבע כי בגין חובת תום הלב בה חב הבנק בעסקה השנייה, נדרש הבנק לבדוק את מצבו של הנכס ואת זהות המחזיק בו, טרם עריכת הסכם ההלוואה לרכישתו. נקבע כי אי בדיקת המחזיק או לחלופין התעלמות מזהותו של המחזיק בנכס, שוללת מהבנק את הטענה לפיה בעל העסקה הראשונה פעל כלפיו בחוסר תום לב משלא רשם הערת אזהרה בספרי הרשות. עוד צוין כי בנקל יכול היה הבנק לברר את מצב החזקה בנכס, וממנו ללמוד על זכויות הרוכשים אשר התגוררו בו. על כן, נפסק כי האחריות להיווצרות העסקאות הנוגדות מוטלת על הבנק, שביכולתו היה למנוע את היווצרות התחרות מלכתחילה, באמצעות בדיקה פשוטה של זהות המחזיק בנכס. לאור זאת, דחה בית המשפט את טענות הבנק והורה על רישום זכויות החכירה בנכס על שם הרוכשים הראשונים.

(תא (ת"א) 14549-10-10 אבו רקייק פהימה נ' שוקרני מורד)

(עריכה: עו"ד אלעד שרעבי בסיוע המשפטן גיא אברהמי, 28.03.2017)

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.