"משפטון" 05/17 - האם ניתן למכור דירה בבית משותף תוך התרת הגג בבעלות המוכר?

"משפטון" 05/17 – האם ניתן למכור דירה בבית משותף תוך התרת הגג בבעלות המוכר? 

חוק המקרקעין מגדיר כי "דירה" בבית משותף כוללת את החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה. על כן, ובהתאם לחוק, עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה.  עם זאת, ניתן להפריד חלק מסוים מהרכוש שהוצמד לדירה פלונית, באמצעות העברתו לדירה אחרת או החזרתו לרכוש המשותף הכללי, ובלבד שיתוקן צו רישום הבית המשותף לפי העניין. משכך, לא ניתן לשייר חלקים שהוצאו מתוך הרכוש המשותף, מבלי להצמידם לדירה אחרת המצויה בבית המשותף.

ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר דן בשאלה האם ישנה אפשרות חוקית למכור דירה בבית משותף ללא הגג שהוצמד לדירה, תוך התרת הגג בבעלות המוכר?

נסיבות המקרה:

בשנת 2003 רכש מר אלוש דירת מגורים בבית משותף, אליה הוצמד גג הבניין הכולל זכויות את בנייה הקיימות והעתידיות. בתוך כך, נקבע בתקנון הבית המשותף כי בעליה של דירת הגג יהא זכאי לקבל היתרים ולהוסיף תוספות בנייה, או להעבירן לבעל דירה אחרת, ללא צורך בהסכמת בעלי הדירות הנוספות בבניין. בשנת 2006 נקלע מר אלוש לחובות כספיים, ומשכך פעל למכירת הדירה לגברת אלוש, ידועתו בציבור באותה העת, ולימים רעייתו. לגרסתו, להסכם מכר הדירה לגברת אלוש צורף נספח לפיו נמכרת הדירה ללא הגג הצמוד אליה. במקביל לכך, ערכו בני הזוג אלוש הסכם ממון בו צוין מכר הדירה, אולם לא ניתן בו ביטוי להפרדת הגג מהדירה. אי לכך, נרשמה הדירה על שם גברת אלוש, על כל הצמדותיה לרבות גג הבניין, בלשכת רישום המקרקעין. משלא הצליחה גברת אלוש להשלים את התמורה בגין רכישת הדירה, החליטה למוכרה לרוכש נוסף, וזה העביר את זכויותיו להוריו (להלן ביחד: "הרוכשים"). לטענת מר אלוש, עסקת המכר בין גברת אלוש לרוכשים לא כללה את הזכויות בגג, וממילא מלוא הזכויות בגג שייכות לו, בהתאם לנספח הסכם המכר שנכרת בינו לבין גברת אלוש. מנגד, טענו הרוכשים כי רכישת הדירה מגברת אלוש כללה את הגג הצמוד לה, ואף הפנו להגדרת "הממכר" בהסכם המכר: "דירה בת חמישה חדרים הנמצאת בקומת גג… לדירה זו צמודים חנייה, מחסן וגג המבנה". לטענתם, מר אלוש, אשר היה מעורב בעסקה מתחילתה ועד לחתימת החוזה, לרבות ניהול משא ומתן מטעם גברת אלוש, היה מודע כל העת כי גג המבנה נכלל בהסכם ולא הופרד ממנו. לגרסתם, לא דובר ולא הוצע על ידי מר אלוש להצמיד את הגג לדירה אחרת בבית המשותף כנדרש בהוראות חוק המקרקעין. כמו כן, ציינו כי בני הזוג אלוש לא הציגו בפניהם את הנספח שמפריד לכאורה בין גג הבניין לדירה, ובחרו להותירו בידם תוך הסתרתו מעיניהם. בנוסף, טענו כי מעיון בדיווח שהוגש לרשויות המס אודות העסקה שנערכה בין בני הזוג אלוש, בו נעדרה הצהרה בדבר הנספח, ניתן ללמוד כי לא הייתה כל כוונה להפריד בין מכר הדירה לגג.

החלטה:

בהתאם לחוק המקרקעין, לא ניתן להפריד חלק מסוים מהרכוש המסוים שהוצמד לדירה פלונית, ללא העברתו לדירה אחרת או החזרתו לרכוש המשותף הכללי. במצב הדברים הנדון, לא הוכחה אפשרות חוקית להפריד בין הגג המוצמד לדירה. הנספח, כפי שנוסח, אינו מאפשר הפרדת הגג מהצמדתו לדירה, נוגד את הוראות חוק המקרקעין ואף לא קיבל ביטוי בתקנון הבית המשותף. כמו כן, מעדותיהם של עורך הדין והמתווך אשר ליוו את עסקת המכר בין גברת אלוש לרוכשים, עולה כי מר אלוש קרא את ההסכם, הבין את משמעותו והיה מודע לכך שגג הבית נכלל בהסכם ולא הופרד ממנו. בהקשר זה צוין כי מר אלוש עבד בעבר ברשות המיסים ואף ניהל עסקים, וככזה קשה להניח כי לא ידע שהצמדת גג לדירה פירושה הפיכת הגג לחלק בלתי נפרד מהדירה, וכל הצגת תמונה אחרת היא היתממות שלא במקומה. לאור האמור, ולנוכח לשון הסכם המכר שנכרת בין בני הזוג אלוש המלמד על מכירת הדירה ללא כל סייג הנוגע לגג, הסתרת הנספח מרשויות המס והרוכשים, סיומה של העסקה ברישום הדירה בצירוף הגג על שם גברת אלוש, נפסק כי מר אלוש התכוון למכור את זכויותיו בדירה על כל הצמדותיה לרבות הגג. משכך נקבע שיש לראות בגג הבית חלק בלתי נפרד מזכויות הרוכשים בדירה.

(הפ (חי') 21193-07-15 יצחק אלוש נ' עו"ד גבריאל דויטש)

(עריכה: המשפטנית מיכל מרקו בהנחיית עו"ד אלעד שרעבי, 07.02.2017)