מוסף מיוחד של גלובס: קביעת תמורות בשוק יורד | עו"ד אדם צסוואן
עו"ד אדם צסוואן, שותף ומנהל תחום ההתחדשות העירונית בגינדי כספי ושות', מדבר במאמר במוסף מיוחד של עיתון גלובס על קידום התחדשות עירונית בתרחש של ירידות מחירים בשוק.
קידום של פרויקט פינוי־בינוי דורש אישור של תוכנית בניין עיר (תב"ע) המעצימה את זכויות הבנייה במתחם - על ידי אישור להקמתן של מספר יחידות דיור, הגדול פי כמה ממספר יחידות הדיור שייהרסו ויפונו, זאת כדי לאפשר היתכנות כלכלית לפרויקט.
במסגרת הליכי התכנון, מוסדות התכנון בוחנים את היקף יחידות הדיור שנדרש להוסיף למתחם כדי לייצר רווח מינימלי ראוי ליזם, תוך יצירת פרויקט בתכנון נכון ומתאים לסביבה, מודרני ומיטבי. הבחינה הכלכלית נעשית בהתאם לתקן שמאי 21 ששואף לבחון את מכלול השיקולים והמרכיבים הנדרשים להקמת הפרויקט.
בחינה זו נעשית בנקודת זמן מסוימת, מוקדמת יחסית במחזור חייו של הפרויקט. ואולם, מנקודת הזמן הזו ועד למימוש הפרויקט - כלומר בנייתו ומכירת הדירות - חולפות לצערנו שנים רבות מסיבות הקשורות לבירוקרטיה מעיקה בהליכי התכנון, התנהלות ארוכה מול בעלי הדירות ועוד.
בשנים האחרונות שוק הנדל"ן התאפיין בעליות מחירים, ששיפרו את הרווחיות של הפרויקט לאורך מרווחי הזמן המשמעותיים האלה. נראה שבמרוצת הזמן הצפי לעליות המחירים הפך למעין מוסכמה ושיקול קבוע במסגרת קביעת היקף יחידות הדיור בתוכניות פינוי־בינוי. בשנים האחרונות העליות אכן התרחשו ופרויקטים רבים שהכלכליות שלהם הייתה מוטלת בספק, הפכו לרווחיים והתממשו לבסוף.
ואולם בחודשים האחרונים אנו עדים לשינויים בשוק הנדל"ן - עליית הריבית החדה, אינפלציה גבוהה, תמורות בעולם וקיפאון בעסקאות הנדל"ן. בחלק מהאזורים בארץ כבר נרשם תיקון במחירים ומדברים על (אולי) שינוי במגמה. על הרגולטורים, על היזמים ועל בעלי הדירות להיערך לתרחיש כזה ולהתאים את הפרויקטים למציאות שכזו.
לתפיסתי, מילת המפתח כאן היא גמישות. מוסדות התכנון צריכים לתכנן תוכניות ולייצר הסכמים שיהיו בעלי גמישות שתאפשר את הוצאתם לפועל של פרויקטים גם אם יהיו ירידות מחירים. כלי אחד ליצירת גמישות שכזו, הוא באמצעות מנגנון גמיש לגביית היטל ההשבחה. היטל השבחה נקבע במועד מימוש התוכנית (ערב מתן היתר הבנייה), אך מחושב, בהתאם לדין הקיים היום, לפי הערכים של התוכנית וערכי הקרקע ערב אישור התוכנית עצמה, אשר לצערנו מתרחש כמה שנים קודם לכן.
לעומת זאת, שינויי החקיקה של השנים האחרונות מאפשרים לרשויות מקומיות לקבוע היטלי השבחה בשיעור 100%, 50% או 0%, וזו בהחלט התקדמות בכיוון הנכון לגמישות הרצויה, אך לא מספיק. אני סבור שיש לאפשר קביעת היטל השבחה בשיעור שתלוי ומותנה ברווחיות הפרויקט במועד מימושו (במועד מתן ההיתר). כך תהיה גמישות מוחלטת ומתאימה למציאות של היום - לפיה אם הרווחיות עלתה, ההיטל יעלה בהתאם לטובת הרשות המקומית והתושבים, אך אם הרווחיות ירדה, תהיה התאמה בשיעור ההשבחה כך שהפרויקט עדיין יוכל לצאת אל הפועל.
כלי נוסף ליצירת גמישות, הוא בהסכמים שבין היזמים לבין בעלי הדירות. למשל, גם החלוקה ברווחי הפרויקט בין היזם לבעלי הדירות תהיה תלויה ומותנית ברווח היזמי. אם יהיו עליות מחירים והרווחיות תזנק - תהיה חלוקה מפרגנת יותר ברווחים, אך אם ההיפך יקרה, עדיין התמורות שייקבעו יאפשרו את יציאתו אל הפועל.
בהסכמים שבין היזמים לבין בעלי הדירות, אפשר לקבוע שהחלוקה ברווחי הפרויקט בין היזם לבעלי הדירות תהיה תלויה ברווח היזמי. אם יהיו עליות מחירים והרווחיות תזנק - תהיה חלוקה מפרגנת יותר ברווחים, אך אם ההיפך יקרה, עדיין התמורות שייקבעו יאפשרו את יציאתו אל הפועל.
קטגוריות
ארכיון
- פברואר 2025
- ינואר 2025
- דצמבר 2024
- אוקטובר 2024
- ספטמבר 2024
- אוגוסט 2024
- יולי 2024
- יוני 2024
- מאי 2024
- אפריל 2024
- מרץ 2024
- פברואר 2024
- ינואר 2024
- דצמבר 2023
- נובמבר 2023
- אוקטובר 2023
- ספטמבר 2023
- אוגוסט 2023
- יולי 2023
- יוני 2023
- מאי 2023
- אפריל 2023
- מרץ 2023
- פברואר 2023
- ינואר 2023
- דצמבר 2022
- נובמבר 2022
- אוקטובר 2022
- ספטמבר 2022
- אוגוסט 2022
- יולי 2022
- יוני 2022
- מאי 2022
- אפריל 2022
- מרץ 2022
- פברואר 2022
- ינואר 2022
- דצמבר 2021
- נובמבר 2021
- אוקטובר 2021
- ספטמבר 2021
- אוגוסט 2021
- יולי 2021
- יוני 2021
- מאי 2021
- אפריל 2021
- מרץ 2021
- פברואר 2021
- ינואר 2021
- דצמבר 2020
- נובמבר 2020
- ספטמבר 2020
- אוגוסט 2020
- יולי 2020
- יוני 2020
- מאי 2020
- אפריל 2020
- מרץ 2020
- פברואר 2020
- פברואר 2019
- אוגוסט 2018
- יולי 2018
- יוני 2018
- מאי 2018
- פברואר 2018
- יולי 2017
- יוני 2017
- מאי 2017
- אפריל 2017
- מרץ 2017
- פברואר 2017
- ינואר 2017
- אוקטובר 2016
- מרץ 2016