הזכות להרוס: האם אפשר להרוס חלק מהבניין בלי הסכמת דיירי האגף האחר?

עו"ד אדם צסוואן, שותף וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד גינדי כספי ושות', מנתח את פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי שהתיר ביצוע פרויקט תמ"א הריסה באגף אחד של בניין הכולל שתי כניסות נפרדות וקבע: "הזכות לעשות שינויים במבנה היא זכות קניין של בעלים, שלא ניתן לשלול אותה מכללא, או על דרך של פרשנות".

על פי חוק המקרקעין, במקרה בו מצויות שתי דירות או יותר על חלקת מקרקעין אחת, ניתן להסדיר את רישומן כבית משותף אחד. פרקטיקה זו  רווחת בבניינים רבים ואף בבתים פרטיים (כדוגמת קוט'גים), אשר נבנו באותה חלקה. הוראות החוק קובעות כי במצב דברים בו נבנו מספר בניינים על גבי אותה חלקת מקרקעין אחת או יותר, באופן שאינו מאפשר חלוקה ורישום של כל בית על חלקה עצמאית, יש לפעול לרישום הבניינים כבית משותף אחד.

בשל העובדה כי רישום הבית המשותף יוצר מטבעו שיתוף בחלקי המקרקעין אשר לא יוחדו והוצמדו ליחידות ספציפיות, הוראות החוק מאפשרות ליצור הפרדה קניינית: "מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים, אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים... בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף".

הפרדה קניינית זו באה  לידי ביטוי גם בהוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), המכונה חוק החיזוק. המחוקק הישראלי ביקש לקבוע תנאים מקלים לקידום פרויקטים במתווה של תמ"א 38. על פי הוראות חוק החיזוק, ובכפוף להיעדר פגיעה בזכויות בעלי הזכויות באגפים האחרים ויתר התנאים בחוק, רשאים בעלי זכויות של אגף אחד בבית משותף מורכב לפעול לניצול זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38 באופן עצמאי.

כלומר, בבחינת הרוב הדרוש לביצוע פרויקט על פי תמ"א 38 – חיזוק או הריסה, תיעשה ביחס לבעלי הזכויות שבאותו האגף (להבדיל מהבית המורכב בכללותו).
נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי חיפה, אשר נדרש להכריע בסכסוך בין שכנים בבית משותף אחד ובו שני מבנים נפרדים – באשר לפרשנות תקנון הבית המשותף ויכולת הצדדים לפעול לביצוע פרויקט תמ"א הריסה באחד מאגפי הבית המשותף.

לבנות או להרוס?

נסיבות המקרה: ענייננו בבית משותף בחיפה, שנבנה על צלע הר וכולל שתי כניסות נפרדות, משני רחובות שונים – האחד מכיוון צפון והשני מדרום. הבניין כולל 5 דירות, כאשר 3 הדירות שנבנו באגף הדרומי מצויות בבעלות אחת ואילו הזכויות בשתי הדירות באגף הדרומי מצויות בבעלות של אחר.

במהלך שנת 2011, עוד בטרם נרכשו הזכויות בבניין על ידי בעלי הזכויות הנוכחיים, בוצע תיקון בתקנון הבית המשותף, ובמסגרתו בוצעה חלוקה של כלל הרכוש המשותף והצמדתו לדירות האגפים השונים. הוראות התקנון המתוקן ייחדו את זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות וכן זכויות השימוש בגג הבניין, באופן שווה לכל אחד מהאגפים, בהתאם  לתוואי הבניין.
בנוסף נקבע בסעיפי התקנון כי בעלי הזכויות בכל אגף יהיו רשאים לפעול לניצול זכויות הבנייה ביחס לאגפם, ואף צוין בין היתר כי: "זכויות הבנייה שטרם נוצלו ינוצלו תחילה על הגגות הצמודים, ואילו על שטחי הקרקע הצמודים תותר בנייה של מבני עזר, כגון: מוסכים, מקלטים וכיו"ב".

לימים הגישה בעלת הזכויות באגף הדרומי בקשה למתן היתר בנייה, לצורך הריסת האגף שבבעלותה והקמת בניין חדש תחתיו, על פי הוראות תמ"א 38. עם זאת, בשל מחלוקות קנייניות בין שני בעלי הזכויות של שני האגפים, סירבו מוסדות התכנון לדיון בבקשה, ומשכך הגישה בעלת הזכויות באגף הדרומי תביעה בפני המפקחת על הבתים המשותפים. לאחר שהמפקחת קיבלה את התביעה וקבעה כי הוראות התקנון מתירות הגשת בקשה להיתר – ערער הבעלים של האגף הצפוני לבית המשפט המחוזי.

לטענתו, אין לו התנגדות עקרונית לביצוע עבודות חיזוק ותוספת בנייה על גג האגף השכן, אולם הוראות התקנון אינן מעניקות לבעלי הזכויות הרשאה להריסת אגפי המבנה, אלא מתירות לנצל את זכויות הבנייה על בסיס המבנה הקיים.

לשיטתו, "שתיקת התקנון" בנוגע להריסת הבניין או חלקו ובנייתו מחדש, ופירוט אפשרויות הניצול על גבי הבניין הקיים, מעידה כי הצדדים ביקשו לאסור הריסה של המבנה ("הסדר שלילי"). כמו כן נטען כי תכנון הבית המשותף לא הגדיר את הבניין כ"בית משותף מורכב", ולכן יש לראותו כבית משותף אחד לעניין הרוב הדרוש להגשת בקשה להיתר בנייה על פי תמ"א 38.

מנגד, טענה בעלת הזכויות מדרום, כי על אף שתקנון הבית המשותף אינו מגדיר את הבניין כ"בית מורכב", יש לבחון את מצב הדברים על פי מהותו ותוכנו של התקנון. על כן, טענה כי חלוקת זכויות השימוש והחזקה באמצעות חלוקת הבניין לשני האגפים, מעידה כי הבניין מהווה "בית מורכב ומוצמד", ומשכך יש לבחון את שאלת הרוב הדרוש לביצוע פרויקט במתווה תמ"א 38 ביחס לבעלי הזכויות שבאותו אגף.

לשיטתה, ככל שבעלי הזכויות שערכו את התיקון לתקנון הבית המשותף אכן ביקשו שלא להתיר את הריסת הבניין או חלק מאגפיו, הם היו מגדירים זאת במפורש ולא היו מסתפקים בשתיקה ביחס לסוגייה זו.

סיפור מורכב מאוד

בראשית החלטתו ציין בית המשפט כי תקנון בית משותף מהווה חוזה לכל דבר ועניין, ומשכך יש לפרשו על פי כללי הפרשנות החלים על חוזים. עם זאת צוין כי בשונה מהסכמים רבים הנערכים ומקוימים על ידי הצדדים להם – תקנון בית משותף מהווה "חוזה יחס", שהוראותיו חלות גם על צדדים שלישיים, שייכנסו בעתיד בנעלי בעלי הזכויות שערכו וחתמו במקור על נוסחו.

על כן נקבע כי על פי נוסח הוראות התקנון, יש לראות בבניין "בית משותף מורכב מאגפים", בהתאם להוראות חוק החיזוק, והיעדר הגדרה מפורשת בתקנון אינה מאיינת את מהות הוראותיו.

כמו כן דחה בית המשפט את טענת הבעלים מצפון, לפיה כוונתם הסובייקטיבית של בעלי הזכויות המקוריים (אשר ערכו את התיקון לתקנון בשנת 2011) הייתה לאסור הריסה של המבנה, ללא קבלת הרוב הדרוש של כלל בעלי הזכויות בבניין, וקבע כי פרשנות התקנון מחייבת בחינה אובייקטיבית של הוראותיו.

עוד נקבע כי לא ניתן להסיק משתיקת התקנון ביחס להריסת אגפי הבניין, כי קיים איסור על הריסת אגף ובנייתו באותם קווי מתאר (קונטור) קיימים. בהקשר זה ציין בית המשפט כי הזכות לביצוע שינויים במבנה, בכפוף להוראות דיני התכנון, היא זכות קניינית המוקנית לבעלים של נכס מקרקעין, ומשכך לא ראוי להגבילה על דרך של פרשנות מרחיקת לכת של תקנון הבית המשותף.

לאור זאת בית המשפט דחה את ערעורו של בעל הזכויות באגף הצפוני וקבע כי בעלת האגף הדרומי רשאית להגיש את תוכנית החיזוק למוסדות התכנון, ובכפוף לקיום התנאים הקבועים בדין, רשאית היא לבצע הריסה ובנייה, בהתאם לקווי הבניין הקיים הצמודים ליחידות בבעלותה.

לכתבה המלאה - לחצו כאן