"משפטון" 17/17 - תכנון מס לגיטימי בהיטל השבחה

"משפטון" 17/17 – תכנון מס לגיטימי בהיטל השבחה

חוק התכנון והבניה ("החוק") קובע כי תחילת תוקפה של תכנית היא בתום 15 ימים ממועד פרסום הודעה בעיתון או ברשומות אודות אישורה של אותה תכנית.  התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובעת כי המועד הקובע בו מתגבשת החבות בהיטל ההשבחה הוא יום תחילת התכנית, שהוא כאמור – בתום 15 ימים מעת פרסומה.

נשאלת השאלה אפוא, מה הדין מקום בו אירע "מימוש זכויות" בדרך של מכירת המקרקעין, בטווח הזמן שבין מועד אישורה של התכנית ועד למועד בו נכנסה לתוקף, קרי, מימוש זכויות שמתרחש בתוך מניין 15 הימים שבין מועד אישורה למועד תחילת תוקפה? במצב דברים זה, מוכר המקרקעין למעשה נהנה מעליית ערך הקרקע בשוק החופשי בשל אישורה של התכנית, ואילו מנגד, לא נדרש לשלם את היטל ההשבחה עפ"י התוספת השלישית לחוק.

נסיבות המקרה:

ענייננו במקרה בו מכרו בעלי–זכויות ברחובות מקרקעין שאושרו לבניה בתכנית רח/1/2005. התכנית אושרה ביום 22.10.2015, ואילו עסקת המכר התבצעה ב-26.10.2015, קרי, ימים ספורים לאחר מועד פרסום דבר אישורה של התכנית, ובטרם חלף מניין 15 הימים הדרושים עד למתן תוקף לתכנית.

עפ"י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הרי שעסקת המכר הנ"ל מהווה "מימוש–זכויות" במקרקעין, שבמצב דברים רגיל  אמורה לזכות את הוועדה המקומית בגביית היטל בשיעור 50% מההשבחה שנגרמה בעקבות אישורה של התכנית. במקרה לפנינו, היטל ההשבחה נאמד בכ-30 מיליון ₪ – סכום לא מבוטל כלל. אולם מכיוון שבעלי הזכויות מכרו את המקרקעין בטרם תמה ספירת 15 הימים, הרי שהתשלום יבוצע רק בעת מימוש–הזכויות הבא במקרקעין – שכאמור, יבוצע בעתיד ע"י הרוכש של המקרקעין, בין אם בדרך של מכירה ובין אם בדרך של הפקת היתר לבניה.

הייחודי במקרה הנדון, הוא שרוכש המקרקעין הוא לא אחר מאשר מכון ויצמן למדע, שהנו מוסד ציבורי אשר פטור בתנאים מסוימים מתשלום היטל–ההשבחה. לפיכך, התוצאה מבחינתה של הוועדה המקומית רחובות היא הגרועה ביותר האפשרית. שכן, לאחר שהוועדה המקומית השקיעה משאבי–ציבור רבים בקידום התכנון  בהתייחס למקרקעין, הרי שאלו נמכרו לאחר אישורה של התכנית למוסד ציבורי אשר פטור מתשלום היטל–ההשבחה. והכול, תוך ניצול פרצת–מס ייחודית בחוק התכנון והבניה.

בא–כוח הוועדה המקומית טען שמדובר בתכנון מס אגרסיבי, לפגיעה בכספי הציבור, וכן כי עפ"י מהותה הכלכלית של העסקה, הרי שהמוכר הוא זה שנהנה הלכה למעשה מן ההשבחה, בכך שגילם לפחות חלק ניכר ממנה במחיר המכירה. מנגד, טענה העותרת  כי מדובר בתכנון מס לגיטימי, כי מניעת אישור היעדר החובות לטאבו נעשית בחוסר תום–לב, וכי זכותה לעשות בקניינה כרצונה, ובכלל זה, לקבוע את מועד המכירה וזהות הרוכש, לפי שיקול דעתה הבלעדי.

החלטה:

בית המשפט המחוזי קיבל את טענות העותרת במלואן וקבע כי מדובר בתכנון מס לגיטימי שהתאפשר עפ"י הוראה ברורה של המחוקק בחוק התכנון והבניה. עוד נקבע, כי על–אף שברור כי המכירה נעשתה במכוון בטווח הזמן שבין אישורה של התכנית לבין תחילת תוקפה, מועד שכאמור הביא לדחיית אירוע המס למועד עתידי לא ידוע, אם בכלל, אין בכך עדיין כדי להעניק לוועדה המקומית סמכות להתערב בשיקוליה הכלכליים–הקנייניים של העותרת. ובכלל זה, בהחלטה עם מי או מתי להתקשר בעסקה למכירת המקרקעין. נפסק – כי במועד אישור התכנית, העותרת (היא גם המוכרת) לא הייתה הבעלים של המקרקעין, ומכאן כי אינה חייבת בהיטל ההשבחה.

הערת הח"מ: אכן, ישנו קושי לקבל עמדה לפיה מסים אשר שייכים לציבור ייגרעו ממנו בעטיו של תכנון מס. מנגד, ניתן לומר זאת על כל תכנון מס, באשר הוא אמור להיטיב עם הנישום דווקא, ולא עם הרשות קולטת–המס או הציבור אליו הוא מיועד. לנישום קיימת זכות טבועה לכלכל צעדיו בדרך הטובה ביותר מבחינתו. לכן, יתכן מאוד שיש לראות בכך תכנון מס לגיטימי, הגם שתוצאתו אינה טובה מבחינת הוועדה המקומית. "שוק חופשי" או משוכלל מאופיין בכך שהשלטון ממעט להתערב בו. לפיכך, נראה שכל ניסיון התערבות של השלטון המרכזי או השלטון המקומי בבחירת מועד ההתקשרות בעסקה או זהות הצדדים לעסקה, הוא זר לדיני המס ולחופש הקניין.

בינתיים, הוגש ערעור על פסק–הדין לבית המשפט העליון, כך שהמילה האחרונה טרם נאמרה בנושא חשוב זה.

(עת"מ (מרכז) 56451-02-16 שולץ נ' עיריית רחובות)

(עריכה: עו"ד אלירן דדון, 29.05.2017)

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.