"משפטון" 04/17 - מערכת היחסים בין קבלן לקונה משנה בדירה שהתגלתה בה אי התאמה

"משפטון" 04/17 – מערכת היחסים בין קבלן לקונה משנה בדירה שהתגלתה בה אי התאמה

בהתאם לקבוע בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק"), קבלן המוכר דירה "יד ראשונה" חב באחריות כלפי רוכש. החוק מעניק מספר הגנות לרוכש, וביניהן מחויב הקבלן לפעול לתיקון ליקויים ואי התאמות, בתוך התקופות המוגדרות בחוק. בהתאם להוראות סעיף 4 לחוק, על הרוכש ליתן הזדמנות נאותה לקבלן לתקן אי התאמה הדירה, וככל שזה לא פעל לתקנה, קמה לרוכש עילת תביעה. כאשר מדובר ברוכש דירה "יד שנייה", אשר רכש את זכויותיו מאת "הרוכש המקורי" ולא ישירות מהקבלן, עולה השאלה – האם מעמדו המשפטי של "רוכש המשנה" זהה למעמדו של "הרוכש המקורי"? "במשפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט השלום בת"א, אשר נדרש להכריע במקרה בו התגלתה אי התאמה בדירת מגורים, וכן בנפקותה של הצהרת רוכש המשנה, לפיה הוא מוותר על זכויות המוקנות לו מכוח החוק.

נסיבות המקרה:

ענייננו בדירת מגורים אשר נבנתה על ידי חברה קבלנית בישוב כפר יונה. עם סיום בנייתה, נרכשה הדירה על ידי רוכש פרטי (להלן: "הבעלים קודמים") ולאחר מספר שנים נמכרה לרוכשי משנה בשנת 2009. לטענת הרוכשים נתגלו בדירה מספר ליקויים ואי התאמות, עליהם הלינו מספר פעמים בפני החברה. לטענתם, החברה נהגה באדישות לפניותיהם ונמנעה מלתקנם. על כן, טענו הרוכשים כי יש לחייב את החברה בפיצויים כספיים, בין היתר, בגין עוגמת נפש ובשל הצורך בדיור חלופי זמני. מנגד, טענה החברה כי מדובר ברוכשי משנה, ומשכך אין לה כל התחייבות כלפיהם. בהקשר זה ציינה החברה כי במסגרת הסכם המכר שנכרת בין הרוכשים לבעלים הקודמים, נרכשה הדירה במצבה הנוכחי ("as is"), תוך צירוף רשימה סגורה של ליקויים, אשר ביחס אליהם התחייבו הבעלים הקודמים לפעול לתיקונם אל מול החברה. לשיטתה, הצהרות הרוכשים בהסכם רכישת הדירה, לפיהן הם מוותרים על כל טענה לעניין מום, פגם או אי התאמה בדירה, מביאות לכך, שלכל היותר רשאים הרוכשים לכלול בתביעה את אותם ליקויים שצוינו בהסכם הרכישה שלהם. עוד טענה החברה כי כלל לא קיבלה הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, מאחר שלא הועבר אליה כל העתק מחוות דעת המומחה מטעם הרוכשים טרם הגשת התביעה, וכי היא עומדת על זכותה לתקנם. בנוסף, טענה החברה כי דין התביעה להידחות מטעמי התיישנות, מאחר שחלפו 7 שנים ממועד מסירת החזקה עד למועד הגשת התביעה, וכן חלפה תקופת האחריות של המוכר לביצוע תיקוני בדק.

החלטה:

בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה, וקבע כי אחריותו של "מוכר" כהגדרתו בחוק, חלה גם במישור היחסים שבין קבלן לבין "קונה משנה". בעניין ויתור הרוכשים בקשר לאי התאמה בדירה, נפסק כי ויתור מעין זה חסר תוקף, וזאת בהתאם להוראות החוק הקובעות כי מדובר בחוק קוגנטי אשר לא ניתן להתנות עליו. כאשר מתגלה אי התאמה הניתנת לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה. במקרה דנן נקבע כי הרוכשים לא אפשרו הזדמנות נאותה לחברה לבצע את התיקונים בדירה, שכן חוות דעת המומחה מטעמם, לא הובאה לידיעת החברה עובר למועד הגשת התביעה. עם זאת, נקבע כי אין מקום לאפשר לחברה לבצע את תיקון הליקויים בעצמה, שכן בין הצדדים שוררים יחסי חשדנות וחוסר אמון מוחלט, ובנסיבות אלו ראוי להשית את עלויות התיקון על הקבלן.

בעניין טענת החברה להתיישנות, קבע בית המשפט כי יש להבחין בין תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק ההתיישנות, לבין תקופת הבדק והאחריות הקבועות בחוק. שכן, תקופות הבדק והאחריות המעוגנות בחוק מטילות על הקבלן אחריות לנזקים שנגרמו בתקופות אלה, ולא קובעות את המועד להגשת התביעה. עילת התביעה התגבשה במסגרת תקופות הבדק הקבועות בחוק, ועל כן מניין תקופת ההתיישנות (7 שנים) חל ממועד זה ולא ממועד מסירת החזקה בדירה. בנוסף, דחה בית המשפט את תביעת הרוכשים לפיצוי בגין "דיור חלופי זמני", כיוון שהליקויים שנתגלו מאפשרים מגורים סבירים בדירה, ואינם מצריכים את פינוי הרוכשים מדירתם. לעומת זאת, נפסקו פיצויים בגין עוגמת נפש, מן הטעם כי אותם ליקויים אכן פגעו באיכות חייהם של הרוכשים וביכולתם ליהנות מהנכס שרכשו.