"משפטון" 10/16 - הדייר הסרבן בפרויקט תמ"א 38

  "משפטון" 10/16 – הדייר הסרבן בפרויקט תמ"א 38 – חוק חיזוק בתים משותפים וסמכויות המפקח על הבתים המשותפים

לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38, נדרש שיתוף פעולה של שלושה כוחות מרכזיים – הדיירים, היזם והרשות המקומית. קידום פרויקט שכזה נעשה בהסכם בין יזם לדיירים שנועד להבטיח כי אם ובתנאי שהיזם ישיג את כל האישורים הנדרשים הוא יהא רשאי, בין היתר, לבנות יח"ד על גג הבניין ולעיתים תינתן לו האפשרות לסגירת קומה מפולשת. ואולם, ישנם מקרים בהם דייר מסרב לחתום על הסכם עם היזם או לחלופין חוזר בו מהסכמתו (להלן: "הדייר סרבן"). במצב דברים זה, ניתנה למפקח על הבתים המשותפים הסמכות להוציא לפועל את הפרויקט חרף התנגדות מי מהדיירים. סמכות זו מעוגנת בסעיף 5(א) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "סעיף 5(א) לחוק החיזוק"), לפיו: "… רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו". קרי,  אם המפקח לא יקבל את טענת הדייר הסרבן ויהא רוב של 66%, הוא רשאי למנות כונס אשר יהא מוסמך לחתום בשמו ובמקומו של הדייר הסרבן. ב"משפטון" זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, במסגרתו נידונה החלטתה של המפקחת על הבתים המשותפים (להלן: "המפקחת") בעניין אישור ביצוע פרויקט תמ"א 38 בחיפה, מכוח סעיף 5(א) לחוק החיזוק. 

נסיבות המקרה:

בעלי הדירות בבניין המצוי ברחוב צדקיהו בחיפה, התקשרו בהסכם עם מר דוד סלעית (להלן: "מר סלעית"), לפיו קיבל מר סלעית על עצמו לפעול על חשבונו לשם קבלת היתר בנייה לביצוע פרויקט של חיזוק המבנה, מכוח תמ"א 38 והוספת 4 דירות חדשות בבניין, ללא כל השתתפות כספית מצד הדיירים. ביום 10.03.2013 חתמו כל בעלי הדירות בבניין על החוזה עם מר סלעית במסגרתו הגיעו הצדדים להסכמה לפיה הבעלות על הזכויות בדירות החדשות תהיה של מר סלעית או למי שהוא יורה עליו. דהיינו, הדיירים חתמו למעשה על חוזה המאפשר למר סלעית להעביר או למכור את זכויות הבנייה בבניין לצד ג'. כחצי שנה לאחר מכן, ביום 30.04.2014, נחתם חוזה נוסף (להלן: "ההסכם המאוחר") בין הדיירים לחברת ד.י. גלובל בע"מ (להלן: "החברה הקבלנית") וזאת לאחר שמר סלעית העביר לחברה הקבלנית את זכויותיו בפרויקט. שתי דיירות (להלן: "הדיירות הסרבניות") סירבו לחתום על הסכם זה. על כן, הגישו יתר הדיירים בבניין תביעה למפקחת בבקשה כי זו תפעיל סמכותה מכוח סעיף 5(א) לחוק החיזוק, ובתוך כך תאשר את קיום ההסכם המאוחר שנחתם. מנגד, טענו הדיירות הסרבניות, כי מר סלעית לקח על עצמו את האחריות לביצוע הפרויקט ולכן מכירת הזכויות לחברה הקבלנית משולה להתנערות מהחוזה הראשוני. בנוסף, טענו כי החברה הקבלנית אינה בעלת היכולת והכישורים המתאימים לביצוע הפרויקט. המפקחת פסקה כי מר סלעית פעל כשורה ולפיכך מינתה עו"ד שיחתום בשם הדיירות הסרבניות על כל המסמכים הדרושים לשם ביצוע ההסכם. עקב החלטתה זו של המפקחת ערערו הדיירות הסרבניות לבית המשפט המחוזי. 

בית המשפט פסק:

בית המשפט המחוזי דחה את הערעור וקבע כי החלטת המפקחת תישאר על כנה וכי הסמכות המוקנית לה יושמה כראוי. במקרה שלפנינו נקבע כי שני התנאים הקבועים בסעיף 5(א) לחוק החיזוק התקיימו, ומשכך המפקחת רכשה סמכות לדון במקרה זה. כאמור, המשיבים הינם בעלי חמש דירות בעוד שהדיירות הסרבניות הן בעלות דירה אחת, ומשכך התקיים הרוב הדרוש (66%). התנאי השני, (שמיעת הדיירות הסרבניות), מתקיים גם כן, כיוון שהמפקחת שמעה את טענות הדיירות הסרבניות בדיון שערכה. יובהר כי גם בית המשפט קבע כי הדיירים שחתמו על החוזה הראשון הבינו כי מר סלעית לא התכוון לבצע את הפרויקט וכי ניתנת לו האפשרות למכור זכויותיו לצד ג'. יש לציין כי סמכות המפקחת היא לבחון את סבירות החוזה וככל שהוא סביר תוציאו לפועל. בהמשך לפסק דינה של המפקחת, בית המשפט קבע שאכן החוזה המאוחר סביר ונערך על–ידי עו"ד שדאגה להבטיח כראוי את זכויות הדיירים. בנוסף, מעדותה של עו"ד עולה כי תנאי ההסכם סבירים והוא ממקסם את טובת הצדדים, בעיקר, כי הדיירים אינם נדרשים להשקיע סכום כסף כלשהו. בחוזה המאוחר החברה הקבלנית מקבלת את הזכות לרשום הערת אזהרה לטובתה, אך יש לזכור כי בידי ב"כ הדיירים, ייפוי כוח המאפשר לו לבטל את ההערה במידה ויתעורר חשש כלשהו מצד הדיירים ביחס לאמינות החברה. לסיכומו של דבר, דחה בית המשפט את הערעור דנן וקבע כי ככל שהדיירות הסרבניות יימנעו מחתימה על ההסכם המאוחר, וזאת תוך 21 ימים ממתן פסק הדין, ימונה עו"ד אשר יחתום בשמן.

(עש"א 5280-07-15 ענת פרחי ואח' נ' יונתן מנור ואח')

(עריכה: המשפטנית שירן חיים בהנחיית עו"ד נתי רוזנצוייג, 10.03.2016)

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.